上海楼市的“小阳春”能持续多久
冰川思想库研究员丨关不羽
“挂牌量价齐升，成交近2万套，上海二手房市场回暖”的消息见诸媒体，这样“暖心体”标题多少让人有些欣慰。
成交量数据应该是真的，“回暖”的结论也是有依据的。但是，目前还不可轻言乐观。
01
2019年，上海二手房成交量开始回升，年度成交23万套。
2020年，上海二手房成交量大幅增长，年度成交30万套，创下4年最高纪录。
2021年，成交量有所回落，市场基本保持了乐观情绪，总成交量略有回落，但还保持在28万套的高位。最高单月交易量曾经到达2.8万套。
2022年4月前，市场情绪普遍较为乐观，普遍预期4、5月的成交量会进一步放大，可能达到3万套。经历“四月大劫”，一切化为乌有，二手房交易量开启连跌模式。跌到9月份还没有缓过来，当月成交量为1.69万套，一直保持到12月。
2023年1月份的二手房成交量出现了大幅下跌。没有正式公布的官方数据，业内流传的说法是8千至1万。如果这一数据是真实的，堪称史诗级滑坡。
1月份的成交量大跌有一定的特殊性，不能作为“上海房市不行了”的依据。
放开后的第一个新年，提前离沪回家过年的人很多。再加上经历了“群阳”的特殊情况，1月份的上海人歇的歇、走的走。所以，即便有近期购房意向的，1月份也无心入市。因此，2月份的大幅反弹，部分动力来自1月份的延迟需求。
从这个角度讲，1.9万套的成交量算不上多么喜出望外。“回暖”是真实的，但是回暖的温度并没有想象的那么高。
无论如何，2月份的反弹还是开了个好头，说明存量需求并没有因为种种宏观因素的干扰而消失，持续释放是可以期待的。
和更早前的历史数据比较，1.9万套的成交量相当于2019年的水平，距离2020、2021年的楼市表现还有较大差距。与去年陷入低迷后的第三、四季度相比，相当于月成交增加了2000套。可以说表现还不错，但是考虑到1月份的特殊情况，也仅仅是“还不错”而已。
至于价格，即便在2020、2021两个复苏年份，上海二手房的交易均价也是横盘、微跌。不同板块的分化很明显，甚至有部分地区出现了大起大落的戏剧性场面。比如著名的“高兴小区”，上下30%的震荡幅度。
在2月份上海二手房交易回暖的报道中称“量价齐涨”，量是有明确数据依据的。但是，价格上涨的依据仅仅是部分二手房挂牌价上涨了10%，这显然是不充分的。挂牌价上涨是询价心理的变化，不能表征交易价格的真实变化，更何况是“部分二手房”的挂牌价罢了。
大体上可以得出的结论是，2月份上海房市的表现确实称得上回暖，但也不能高估，能否企稳尚需观察。此前积累的需求不会在一个月内释放完毕，“小阳春”或许可以期待。但是春风能吹多久，尚未可知。
因为，目前支撑交易量增长的是此前积压的存量需求释放，真正的回暖需要新增需求入市。那么，上海房市的真实需求增长在哪儿？未来走势又将如何呢？
02
上海房市的一大特点就是二手房交易是主力。上海是全国土地财政依赖度最低的城市之一，历年的土地出让规模精准控制，土地供给规模不算大。因此，大多数年份都是二手房交易表现更活跃。二手房市场的需求分布，体现了上海楼市的底色。
2月份的二手房交易中，600万以下占比超9成，套均总价317万。这一数据充分说明，上海二手房的交易基础是“刚需”。
两大“刚需”支撑了上海楼市，分别是改善“刚需”和落户“刚需”。
改善型“刚需”的典型是学区房。作为全国出生率最低的城市之一，少生贵养的观念在上海深入人心。因此，学区房一直是二手房交易的重头戏，此前多轮房价上升，学区房都是领涨主力。今年2月份的二手房交易中，学区房表现也很抢眼，贡献了不少的交易量。
但是，价格表现分化。不同学区的房价表现大相径庭，有大涨的，也有大跌的。这和教育部门调整教育资源的政策有关，影响较为复杂。整体而言，目前还未看出学区房领涨的发力迹象。
学区房交易的特点是“二次改善”效应明显。购买学区房的买家有不少是买进卖出的腾挪，卖家更是如此。优质教育资源的“敲门砖”用完了，卖出套现，回收学区溢价，重新购房改善居住条件。所以，一单学区房交易，实际可能是两三套二手房易主。这也是改善型购房的普遍特点。
这些居住目标明确的改善交易，对二手房为主的上海楼市而言，是交易量的稳定器。除了学区房以外，还有二胎的居住改善需求、养老的居住改善、新婚居住改善。这些改善需求都有很大程度的“刚需”成分，需求合理、自住为主，且有不可替代性。
过去讲“刚需”，锁定首套房居住需求，是偏颇的。要稳定上海楼市，对改善型“刚需”的二手房交易应该支持，而不是抑制。此前调控政策对二手房交易的种种限制和歧视，应该松绑了。
当然，购置首套房的“落户刚需”，也应该继续重视。这种需求是否旺盛，取决于人口流动和落户选择。落户政策的门槛直接关系到这部分需求的释放。
人家想进来，但是落户门槛卡着进不来，也只能望房心叹了。从稳楼市的角度看，降低落户的政策门槛总是利好，上海在这方面是有空间的。
落户政策的门槛是刚性的，城市吸引力的柔性作用也不可小觑。2020、2021的上海楼市逆势放量，很大程度上就是上海优秀的防疫表现提高了城市吸引力。这一优势在去年4月后备受打击，这一损失不可低估。
长期来看，上海作为中国最重要的经济中心，其吸引力很大程度取决于经济表现。选择上海不是因为风景宜人，不是因为养老舒适，而是因为上海的经济机遇。
上海的经济底蕴毋庸置疑，但是不能因此高枕无忧。上海的经济活跃度很大程度上取决于中国在全球经济体系中的参与度，“对外”因素是很重要的，这和北京有很大不同。
再有，上海还是长三角的重要经济节点，而长三角的民营经济占比很高。长三角各位老板们的营生好不好，也会影响上海的经济表现，甚至直接影响上海楼市。
03
归根结底，楼市的长期支撑都是区域经济，上海也不可能独善其身。房市的存量需求总有耗尽的时候，经济机遇中诞生的新增需求是支撑房地产长期健康发展的终极动力。
只要百业兴旺、民生安乐，即便楼市短期出现波动，也没什么大不了的。反之，即便是所谓“刚需”，也不能过多指望。居住是基本需求，却不等于买房是基本需求。
总之，上海2月份的二手房交易量“回暖”当然是好事，随着存量需求的释放，修复缺口的增长动力也可以期待。但是，乐观不能盲目，信心要有扎实的基础，居安思危才能行稳致远。
上海是座好城市，值得珍惜。
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