美国的第一套与多套住房的政策区别
摘要
！！！底部有彩蛋！！！
自20世纪30年代始，为从经济危机中复苏，美国政府开始介入居民住宅问题，至今出台并修订了多套法案及住宅计划，重点针对中低层收入家庭。
一、首要住宅（Principal Residence）概念---美国家庭第一套、多套住房概念及区别对待政策。
在美国，如果纳税人拥有超过一套以上的住宅，则有一个首要住宅概念(Principal Residence，或Primary Residence），即每个已婚家庭或单身个人的基本住宅，它是区别于其他住宅（如投资出租房，度假公寓等）的。
根据美国税务局IRS的税务法令对首要住宅的定义，如果纳税人同时拥有两套住宅，他居住时间相对较长的那套住宅为其首要住宅。政府允许购房者在纳税时将用于首要住宅贷款的利息从收入中减除，这相当于给了购房者一个很大的折扣，且首要住宅的贷款利率最低。
此外，如果纳税人要出售其住宅，则要被征收联邦资本增值税（Capital gain tax），但如果被出售的是首要住宅，且户主在近五年内于该住宅居住至少两年以上，卖房利润个人低于25万美元，夫妻低于50万美元部分无需交纳资本增值税。
但仅有首要住宅可以享受这一优惠，其他住宅如投资出租房等则需申报资本增值税。
当纳税人申报其首要住宅之后，美国税务局将会定时检查纳税人的电话记录、账单支付、纳税人是否有在住宅区行使其公民投票权等一系列可以显示纳税人是否在该住宅常住的情况。因此，纳税人很难谎报其首要住宅状况。
二、美国住房保障制度----“人人拥有居住机会” “提供人民买得起的房子”
自上个世纪三十年代以来，针对中低收入阶层的住房问题，美国政府一直在逐步调整和完善其住房政策。
1、对低收入阶层的住房补助
联邦政府将专向资金拨给公共住房管理部门，以两种方式对低收入基层进行住房补助。一是为低收入家庭建造并提供廉价的政府公寓，二是租金补贴。
1949年联邦政府修订了《国民住宅法》（National Housing Act），成立了城市改建局（Urban Redevelopment Agency），授权其对老城区和破旧住宅进行拆除并出售给私人机构重新开发，并计划建造大量公共住宅，但实施情况并不理想。
1965年美国通过《城市与住房发展法》（Housing and Urban Development Act of1965）成立与内阁同级的住房与城市发展部（HUD，Housingand Urban Development Department），该部门负责美国多数住房计划至今。同年通过的“租金增补”计划，规定将低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%，其余租金由政府补助。
1974年出台的美国住宅法第8条款，替代了原先的《1937年美国住宅法》第235条和236条，明确为低收入阶层的租金提供信用担保，并在八十年代对第8条款进行修订，将低收入阶层承担租金占收入的比例逐步提到25%、30%。
当低收入者或退休老人看中符合政府规定的住房时，则可约定房主同去美国住房金融局（FHFA, FederalHousing Finance Agency)签订租赁合同。
2、居民住宅自有化
1986年，美国通过《税务改革法案》，规定住房抵押贷款和消费贷款的利息可以自税收中抵消。这些法规使住房抵押贷款市场迅猛发展。
1990年，布什政府出台《国民可承担住宅法案》，将住宅自有化作为主要战略，实施“HOPE计划”，即“人人拥有居住机会计划”，把公屋出售，并将一些社会服务与住房问题相融合，将居民住宅自有化定为主要战略。
美国政府采取建立住宅抵押贷款制度和担保制度鼓励私人建房、购房，除房贷利息抵消个人所得税之外，还有其他优惠的房产税收政策，如房产税减免、住房出售所得资本收益减免、上文提到的面向首次购房者的低利率贷款、首要住宅资产增值税减免等。
美国住房政策倡导“买得起的住房”理念（Affordable Housing），根据联邦国民抵押协会的按揭标准，国民按揭贷款应遵循28/36原则，即用于供房的贷款不应超过家庭月收入28%，而包括供车、学生贷款、信用卡等在内的全部贷款额不宜超过家庭月收入的36%。
如果超过此限，则可被认为是住房负担过重。根据美国人口统计局2007年的调查，虽有38%的住户负担超出每月总收入30%以上的按揭房贷，但中等收入的美国家庭都是买得起房的。而且，由于美国的社会保障健全，使得民众有多余资金进行其他消费。
3、哪些人购买第二套以上房屋比较多
据调查，2015年全美度假屋售出情况比2014年增加57%，共售出130万栋度假屋。调查发现，大多数买主是上次婴儿潮出生的那一代人，他们在1946年至1964年间出生，已逐渐走进退休期，成为购买度假屋的主力，为将来退休作准备。把自己现有的房产重新贷款，取得更低利率的条件，可减少每月付款或者再多贷一些净值出来购买另一套房产。
什么样的第二套房产最具投资价值呢？
第一、房租收入比每月付贷款高；
第二、房屋的地点环境良好，这样风险最小。
总结起来，美国对住房问题及市场的管理，最基本的特点是依法管理，通过持续不断的立法，以越来越严密的法律体系与制度进行管理。
其中最重要的，是立法宗旨与管理理念，真正以民众安居的实现为本，而非把住房当成拉动经济的机会主义工具，更非把住房变成从民众手里进行财富转移与盘剥的工具。
*文章内容均来自三角会计师事务所专栏作者。若想加入优投房专栏作家行列，请联系media@utofun.com。
没错彩蛋就是我！！！
继上次税务讲座大受欢迎后，8月7日（美东时间8月6日晚上）优投房将力邀三角会计师事务所再次为读者们举办一场美国移民前税务规划的教学讲座。
若想获取讲座参加方式，请关注“优投房公众号”并后台回复“讲座”。我们还会奉上丰富的税务相关资料，不容错过！
“三角会计事务所”是美国东部最大的华人税务所。致力于跨国税务研究，大型查税案件及联邦税务法庭上诉等领域。
信息来源：优投房原创、三角会计师事务所
图片来源：优投房原创、网络
文章版权为“优投房UTOFUN”所有，未经授权，谢绝任何形式的引用与转载。如需媒体、商务、项目合作，的请联系media@utofun.com。