中美房产类型大不同-美国房产类型知多少

别墅、Condo（独立产权公寓）、CO-OP（合作公寓）还是出租型公寓？很多中国人到美国投资房产遇到的第一个问题就是搞清楚美国都有哪些房产类型。中国的房产一般都有70年的产权，而美国房产就更加多样一些，既有永久产权，也有股份制产权。今天就带大家全面了解一些美国的房产类型，看看你心仪的是哪一款。

1.独栋别墅（Single-Family Homes）

独栋别墅是中国人眼中最羡慕的美国住房：独门独院、草坪花园。独立别墅的房屋有平房，也有两层、三层的楼房。除了房屋之外，一般周围也有不同大小的绿地，甚至泳池。这样的住宅非常适合一个家庭居住，私密性很强。一般美国人在成家立业之后都会希望能够购置独栋别墅，享受生活，抚养子女。花园、洋房、泳池、家人和狗是不少美国人成家立业之后的梦想。独栋别墅一般在郊区或乡村，人口不太密集的区块。

购置独栋别墅后，户主享有别墅区域全部的永久产权。但是户主也有义务定期修剪草坪，维护屋顶等别墅的设施。

2.多户住宅 （Multi-Family Homes）

多户住宅与独栋住宅非常相似，一般包含二层到三层的房屋，还有前后院。不同的是，一般有多个家庭单位居住在一个多户住宅内。每个家庭有独立的厨卫设备，电表和煤气表。一些多户住宅的户主会用贷款买下整栋多户住宅，自己住一个单位，再剩余的单位出租，这样就可以用收取的房租支付每月的按揭贷款。也有一些大家庭兄弟姐妹同住一楼，既能相互关照，又有自己独立的生活空间。多户住宅中独立单位拥有独立的产权。

3.公寓（Apartment）

中国的住宅房产以公寓为主。而在美国，公寓也是华人最喜欢的房地产之一，因为既可以自己居住，又能方便出租。美国的公寓一般集中在低价较贵、人较密集的城市。

与中国不同，美国公寓按照产权形式的不同又分为独立产权公寓（Condo）和共同产权公寓（CO-OP）两种。

(1) 独立产权公寓（Condo）

顾名思义，独立产权公寓（Condo）的户主拥有自己单户的产权，购买者有百分之百的拥有与处分权，可以自由对所属单元进行买卖，租赁以及装修。在购买独立产权公寓（Condo）时也没有特别的限制。与其他房产类似，购买独立产权公寓（Condo）的个人贷款也可以抵免个人缴税。

独立产权公寓（Condo）社区的公共区域和公寓楼的其它公共设施一般统一由物业公司进行管理，用户需向物业公司缴纳管理费，这与国内的公寓比较相似。除管理费之外，在美国的房产需要缴纳地价税，用户还需要另外缴纳地价税。与其它的房产相比，独立产权公寓（Condo）一般拥有更完善的生活配套和休闲娱乐设施，公寓楼内的住户可以共用这些设施。独立产权公寓（Condo）一般在纽约等大城市比较常见，日常维护比较方便，买卖与出租因为不受大楼董事会管理，一般也比较容易，是华人最喜欢的房产形式之一。

(2) 合作公寓（CO-OP）

合作公寓（CO-OP）与独立产权公寓（Condo）从外观上来看并没有什么太大差别，它们的不同集中在产权形式上。合作公寓（CO-OP）一般由大业主或者公司购买下整栋公寓，再将公寓楼内的公寓卖给不同的户主。但是合作公寓内的户主个人并不拥有任何产权，而是拥有合作公寓的股份(share)，并且拥有所居住单位的使用权。

合作公寓（CO-OP）有很多的限制。首先户主不能随意买卖或者出租自己的公寓，买屋者需要向合作公寓的户主们组成的管理委员会提交申请，通过面试后和管理委员会的同意之后，买卖双方才能过户。并且在买卖房屋时，类似于买卖公司的股票，合作公寓（CO-OP）须另外缴纳交易费用“Stock Transfer Fee”，大约为每股$0.5。

其次，为了管理该大楼的住户品质，合作公寓（CO-OP）的管委会会藉由付高额的定金（自备款）或者低融资比率来筛选住户。例如在纽约著名的富人区-上东区（Upper East Side）合作公寓（CO-OP）的管委会通常会要求定金必须高于单元总价的百分之五十，即融资比率必须低于百分之五十。又或者，你的房贷不能高于妳月薪或年薪的三分之一。通过诸如此类的限制来有效隔绝非诚勿扰的客户。这样做的坏处是买卖不便，但好处是住户品质获得良好的保障。

在税务方面，合作公寓（CO-OP）和独立产权公寓（Condo）都可以在税务上抵免个人房贷的利息，然而合作公寓（CO-OP）的人可以多抵免一项大楼的房贷项目。其中的道理就是因为户主用于大楼的股份，类似购买一家公司的股票，所以大楼公司会将申请的房贷作为可扣抵的费用分配给每个股东。

中国人的传统观念是希望购置有自己独立产权的房产，再加上合作公寓（CO-OP）的诸多限制，中国人购买合作公寓（CO-OP）的热情并不是特别高。

4. 出租型公寓（Rentals）

出租型公寓是仅用于对外出租，并不对外出售的住宅，是商业地产的一种。在租赁这类住宅时，租户一般会与公寓专门的出租办公室（Leasing office）签约。我们在 原创科普|跟着中国大妈了解美国商业地产投资 中就介绍过这种住宅（点击蓝字查看文章）。这类公寓在中国北上广等大城市刚刚起步，主要面向白领阶层。而在美国，出租型公寓已经非常普遍。

出租型公寓一般也提供健身房、泳池等非常完善的公共设施，住户也无需维护这些公共设施，对于事业刚起步的年轻人来说，出租型公寓是一个不错的选择。

中国人一般喜欢投资繁华城市的房产，这样方便未来的买卖与租赁。从整体来看，独立产权公寓（Condo）因其独立的产权，简单的维护和交易的便利更受中国投资者的青睐。而投资者来美国投资房产的目的不尽相同，有的是为了子女上学，有的纯粹为了投资，有的为了自己度假，大家可以结合自己的投资目的选择合适的房产类型。

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