在澳洲自家土地上铺设污水道或供电线，请清楚了解您的地役权 | 产权法44

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第102篇原创文章

产权法第44篇原创文章

文 | Huiming Lin

写在前面：

笔者自2016年后续笔编写《澳洲土地登记手册》专题文章，希望通过专题介绍与分析帮助读者和投资者们更好地了解澳大利亚土地买卖的程序、内容和特点等相关法律规定。

此专题曾因其专业性过高而悬笔数期，但随着近年各起黑天鹅事件、银行贷款风波、各州加税法案以及各类无法律根据报道的传播，笔者认为真正能给读者带来专业度和知识武装的干货文章才是真正对读者负责，因而期望通过以下6大法律专题向各位解析澳洲土地登记相关信息：

地役权是指由于特殊的原因而使用他人土地的权利，又称为在他人土地上的通行权。被设立地役权的土地称之为“供役地”，受益的土地成为“需役地”。

地役权的内容与权利表现主要为：

1. 在他人土地道路上通行的权利；

2. 在他人土地上建设或使用下水道或污水道；

3. 在他人土地上建设或使用供水管道或供电线路；

4. 在他人土地上建设共同分享的围墙；

5. 在他人土地的上空建设建筑物；

6. 为保证自己土地的光线和空气而对他人土地进行某种限制的权利等等。

例如，A土地的业主只有从相邻B土地上通过，才能满足其日常的通行，因此A土地业主则会要求在B土地上设立“在他人土地道路上通行的权利”。

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澳洲地役权的4种形式

a）地方政府对地役权的规划

在业主获得供役地的所有权（或使用权）以前，地方政府规划中明确说明需役地业主有权在供役地上设立某种地役权。此种情况下在业主获得供役地的所有权（或使用权）以后，需役地业主有权在供役地上设立某种地役权，供役地业主必须接受。

b）历史形成的地役权

长期以来，需役地在供役地上一直享有某种地役权（可能由于供役地业主和需役地业主是好朋友） 但这种权益没有登记。当需役地业主将需役地转让给新的业主后，新的业主有权在供役地上设立某种地役权，供役地业主必须接受。针对此种情况，若供役地业主或需役地业主死亡继承人不得擅自取消历史形成的地役权

c）供役地业主与需役地业主通过谈判设立地役权

针对以上两种类型以外的情况需役地业主可以通过与供役地业主谈判决定是否设立地役权。供役地业主有权要求需役地业主支付合理的钱，以弥补自己的损失。供役地业主有权否定需役地业主在自己的土地上设立地役权。

d）政府公共设施部门为建设公共设施而在他人的土地上设立地役权

政府公共设施部门为建设公共设施而在他人的土地上铺设地上管线或政府允许矿主在他人的土地地下采矿时，政府公共设施部门或矿主有权在供役地上设立相应的地役权，供役地业主必须接受。针对此种情况，供役地业主虽然无权阻止地役权的设立，但有权要求政府或矿主支付经济补偿。当政府或矿主支付的钱不能满足供役地业主要求时，供役地业主有权司法上诉要求政府或矿主支付合理的钱。法庭通过调查后，可以判决政府或矿主应支付更多的钱，也可以判决政府或矿主支付的钱是合理的，双方应遵守法庭的判决。

当矿主在供役地上露天采矿时，供役地业主有权要求矿主买下全部的供役地。当矿主在供役地下封闭采矿时，供役地业主除有权要求矿主支付经济补偿外，还有权要求地下封闭采矿时，不能破坏地表土地或不能影响地表土地的利用。

与政府公共设施部门为建设公路或铁路而使用部分供役地时，当公路或铁路建成后可能影响剩下的供役地使用时，供役地业主有权要求政府买下全部的供役地。

当政府公共设施部门为建设公共设施而在供役地铺设地下管线时，政府公共设施部门有权在供役地上设立相应的地役权，供役地业主往往无法不合理阻止地役权的设立，也往往无法要求政府支付经济补偿。但供役地业主有权要求铺设地下管线时，不能影响土地地表的利用。

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澳洲地役权登记

——若同意政府在土地上设立公共设施

a)     地役权的申请：

当供役地业主同意（或被迫同意）设立地役权后，供役地业主和需役地业主应共同填写地役权登记申请表（下图） 。地役权登记申请表内容包括：

1. 授予者、供役地业主：地役权的授予人应填写全名，即登记的供役地地块的所有人。此外还需填写供役地业主的通讯地址、电话号码及其代码。

2. 供役地和需役地的描述：填写供役地的地址及对土地和附属建筑物的描述。填写需役地地上建筑物的情况及用途政府公共设施部门设立地役权时，无需阐明需役地。

3. 供役地的收益：填写供役地业主因设立地役权而得到的收益（补偿费及支付方式，或其他）。

4. 需役地的收益：填写需役地业主在供役地上享有的权利。

5. 被授予人、需役地业主： 填写需役地业主的姓名或公司名称、通讯地址、电话号码及其编码。

6. 需要考虑的事项。

7. 准予/执行：供役地业主考虑到以上方面，准予需役地业主设立某种地役权，并且填写供役地业主和需役地业主双方立约的内容。供役地业主及其证明人签字，需役地业主及其证明人签字。

b)     地役权的登记：

地役权登记申请表填写完成后，需役地业主或地方政府向供役地业主支付相关费用。然后，需役地业主或地方政府向州政府土地登记部门申请地役权登记。

c)     地役权的审核：

在接受申请后，州政府土地登记机关登记师对提交地役权登记申请表文本文件进行自动顺序编写，并按统一规定的格式输入到计算机内，登记师在室内对计算机输出的双方权利人的身份、产权状况、交易的合法性及地役权登记过程进行最终的审核。审核无误后，登记师会修改电脑登记系统供役地产权证书的内容，并在电脑登记系统供役地产权证书注明本宗地的地役权状况。

至此，地役权登记完成。

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澳洲地役权的终止

——当不再提供土地供政府设立公共设施

因某种原因，需役地（或政府）不再需要在供役地上设立某种地役权时，需役地业主（或政府）有权申请解除全部或部分地役权，供役地业主必须接受。放弃地役权必须经过登记才具有法律效力。

a)   地役权放弃的申请：

供役地业主和需役地业主共同填写（或需役地业主单独填写）放弃地役权登记申请表。放弃地役权登记申请表（地役权变更文据）内容包括：

1. 被放弃的地役权交易编码及提出声明人姓名：填写原地役权的登记编码，提出放弃地役权人姓名、地址和电话号码及代码。

2. 土地及附属建筑物的描述：填写供役地和需役地的地址及对土地和附属

3. 建筑物的描述。

4. 授予人：填写供役地业主的姓名。

5. 被授予人：填写需役地业主的姓名或公司名称、通讯地址、电话号码及其编码。

6. 放弃/执行：填写放弃地役权的内容，包括完全放弃或部分放弃。但变更文据不得改变地役权的土地坐落及地役权的主体。不得增加或减少受地役权影响的宗地的面积。供役地业主及其证明人签字， 需役地业主及其证明人签字。

b)  地役权放弃的登记：

需役地业主或地方政府向州政府土地登记部门申请放弃地役权登记。在接受申请后，州政府土地登记机关登记师对提交放弃地役权登记申请表文本文件进行系统输入。审核无误后，登记师会修改电脑登记系统供役地产权证书的内容，并在电脑注销系统供役地产权证书注明本宗地的地役权状况。

至此，地役权放弃登记完成。

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本文律师：林汇铭

中澳两国法律职业资格，澳洲法律执业博士，英国国际商法硕士（荣誉）与中国法学学士（国家奖学金）

联合出版《澳洲首次置业红白书，撰写逾50万字原创中澳法律文章

获2018年度APAC澳大利亚杰出青年律师奖（30岁或以下），涉猎产权法、国际商法与家庭法

声明：

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