澳籍华人回中国购房/售房十问十答 | 产权法49

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产权法第49篇原创文章

文 | Huiming Lin

因本人常年执业中澳两国法律，除了许多中国客户会咨询澳洲投资法规的问题，也有许多澳洲国籍的华裔客户咨询关于回中国购房、售房、继承房产或拆迁等问题。

在十问十答之前，我们先来关注以下经典咨询与案例：

Case 1:

永强最近想回浙江温州城市买个小房子给父母养老，顺便也就当投资，等父母百年后把房子卖了。但是了解了一下，发现外籍身份买房限制太多了！但如果以父母的名义买房，以后房子转名好复杂呀，更何况，我还有二个兄弟，万一父母那边出点状况，我可不想他们跟我争房子，毕竟世事难料。

Case 2:

2005年，德国人马斯库带着300万元来到上海准备大干一把。于是，他拿出100万元买了房，剩下200万元经营红酒生意。十多年后，马库斯的红酒生意失败了。而他的房子以1725万元卖掉了，十年十倍不止。临行前，他耸耸肩，满脸不解地说：“这真是一个神奇的国度！”

中国复杂的国情与飞速发展的经济让中籍或外投资者们无疑在实业投资与地产投资、境外投资与境内投资之间不断摸索门道，于磕磕碰碰以求致富经。

面临中国商品房买卖，大面积的旧房拆迁或祖辈继承？以下文字将就澳籍华人在中国购房/售房的一些法律细节进行十问十答，希望能帮助到读者们。

1外籍人士主体要求？

1. 一种是境外机构经有关部门批准在中国境内设立的分支、代表机构；

2. 另一种是在中国境内工作、学习时间超过一年的境外个人，而购买的房屋必须是“符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。”

2如何证明自己的外籍身份？

1. 港澳同胞提供特别行政区护照或居民身份证、往来大陆通行证；

2. 台湾同胞提供台胞证或经确认的身份证明；

3. 外籍人士需提交护照、居留证、经公证的中外文名字对照或外籍人士在中国的工作证、居住证(证件上需同时注有此人的中文及外文姓名)、《向国外及港澳台人员租、售房屋审批表》。

3购房基本材料证明

1. 外籍人士需提供在境内工作或学习满一年的证明（劳动合同或满一年的签证等）；

2. 购房人在签署合同的时候需要在合同中同时注明中文和外文姓名；

3. 购房人提供身份证明，港澳同胞回乡证或台湾居民来往大陆通行证、《向国外及港澳台人员租、售房屋审批表》；

4. 外籍人士需提交护照、居留证、经公证的中外文名字对照或外籍人士在中国的工作证、居住证（证件上需同时注有此人的中文及外文姓名）、《向国外及港澳台人员租、售房屋审批表》；

5. 所提供的公证材料是外文的需到翻译公司翻译，境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经境内、外机构公证、认证后方为有效；

6. 备齐资料后，需首先交由北京市涉外审批办公室进行审查；

7. 如购房人需要贷款且在京无固定收入的，其收入证明、婚姻证明及配偶同意购房抵押贷款证明均需经所在国公证机构公证。

4外籍人士购房要求上有什么区别？可以用外币支付吗？

1. 外籍人士购房采用实名制：房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记；

2. 外籍人士在中国购房用人民币付款：外籍人士以人民币支付购房款，需提交人民币的合法来源证明，或者先将外汇结成人民币，再支付购房款。具体在办理结汇时需提交：①商品房销售合同或预售合同；②有效护照等身份证明；③在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；④一年期以上的有效劳动雇佣合同或学籍证明；

3. 外籍人士在中国购房的税收情况：外籍人士在中国购房的税收情况并不存在不同的征收标准。因此外籍人士除了必须进行买卖合同公证外，在国内购房的最大门槛还是购房资格问题。

5外籍人士购房和中国公民一样吗？

从目前市场来看，外籍人士同大陆人士在购买二手房的流程上基准类似，只不过增加一项买方需要到涉外审批办公室进行审批手续，然后才可购房。

1. 买卖双方与经纪公司签署买卖合同；

2. 买方到涉外审批办公室进行审批；

3. 买卖双方提交过户相关资料；

4. 买卖双方办理房屋产权过户手续；

5. 领取房屋产权证。

6外籍人士可以购买二手房吗？

可以购买二手商品房，不可以购买公房和经济适用房，因为公房和经济适用房具有福利性质。

二手房买卖对外籍人士的要求与商品房相同。现实中有外籍人士出资而让中国人出面登记为产权人，以规避“自用、自住”原则的情况。

然而其中的风险也是极大的，如登记的产权人可以将该房屋出售给他人，此时因为不动产的公示原则，除非外籍人士能证明买方非“善意第三人”，否则不能要求买方返还房屋。

即使外籍人士与登记的产权人签订了详细的协议，因为违反了我国的相关政策，也极有可能被法院判决无效，外籍人士只能要求登记的产权人将购房款返回，而无权要求变更房屋产权人。

7外籍人士可以办理贷款吗？

持护照办理贷款的境外个人，则需要三份材料，贷款需求才能被银行接纳：

1. 出入境管理局颁发的自向银行申请办理贷款之日起一年(含)以上的《居留许可证》。

2. 自向银行申请办理贷款之日起，一年(含)以上的《工作许可证》，以及连续12个月(含)以上的《工作许可证》。

3. 连续12个月(含)以上《个人所得税纳税证明》。

外籍人如果委托代理人购房，需要办理委托公证手续，在委托书中应当明确委托的权限及期限，以免因授权不明给委托人造成损失。

8外籍人士售房的基本材料证明

1. 身份证明：由于中国不允许双国籍，因此之前的身份证明会被注销，需提供护照办理卖房手续，所以首先需要开具合法的身份证明，证明前后两个证件是同一个人。

2. 此外，外籍人士出售房屋，还需要提供护照、护照译本公证书、产权证。

3. 过户时，若本人不能到场，应办理委托公证，还需要提供委托公证书，译本公证，代理人身份证原件。

9外籍人可否继承中国房产？

外籍人士可以继承国内房产，只要该房产系被继承人的合法财产，依据《继承法》第36条【涉外继承】外籍人士继承在中华人民共和国境内的遗产或者继承在中华人民共和国境外的中国公民的遗产。

1. 须向居住国的公证机关申请办理公证书，证明申请人的职业、住址和他与在中国遗留有房产的被继承人的亲属关系。该公证书还须经我国驻该国的使领馆认证(根据领事条约，两国互免认证的除外)。

2. 持上述经过认证的公证书、被继承人的死亡证明书、遗嘱等到房产所在地的公证机关申请办理手续。公证机关对有关证件审核后，认为符合我国法律规定的，发给房屋继承权证明书。申请人凭此证明到房产所在地的房产管理部门办理具体继承事项。

3. 申请人不能亲自来中国办理继承事宜的，可委托他人代为办理。代理人代办房产继承事宜时还应提交授权委托书，授权委托书应记明代理人的姓名、住址、代理权限并由委托人签名盖章。委托书也应按规定办理公证、认证手续。

4. 外籍人士因继承中国境内的房产发生纠纷时，可向房产所在地的人民法院起诉，由人民法院依法裁决，根据继承法的规定，华侨或外籍人士继承中国境内的房产，适用房产所在地法律，即适用我国法律。

10外籍人士可否因拆迁而受让中国房产？

如果读者朋友们希望了解更多关于外籍人士因拆迁而受让房产的注意事项，可通过扫描以下二维码获得法律资讯。          

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本文律师：林汇铭

中澳两国法律职业资格，澳洲法律执业博士，英国国际商法硕士（荣誉）与中国法学学士（国家奖学金）

联合出版《澳洲首次置业红白书》，撰写逾50万字原创中澳法律文章

获2018年度APAC澳大利亚杰出青年律师奖（30岁或以下），涉猎产权法、国际商法与家庭法

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