家庭投资者在分割土地时应注意的税务问题 | 商法

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《澳洲法律评论》第486篇文章

产权法第94篇文章 | 流程税务

文 | 韩萍

正文：1771字

预计阅读时间：5分钟

标题读起来有些拗口。。= =

首先声明，具体的税务问题，大家还是要咨询自己的会计师，如果想找讲中文的持牌会计师，我有很多可以推荐。这里只谈理论，点到为止，就是为给大家提个醒，以防我们根本不知道我们不知道什么，而因此吃亏。

那我们就直入主题吧！

切割自家土地，开发，售出这个过程，是不是真的就是简单的持有超过一年，即可以在增值税上享受50%折扣？西方的法律看似条纹清晰，其实有意思就有意思在很多东西都要靠argue的，可能说debate比较好，要辩论。（什么叫好的会计师，就是，帮你合理避税，即便走的是擦边球，却能理直气壮地把ATO辩论到五体投地，只能让你走。。。）

题归正转。。

众所周知，通常情况下，买卖土地房产上面的收益基本都属于增值收益。如果你是个人投资者，那么持有资产12个月以上，通常会有50%的资产增值税折扣。但是，当你买入土地，分割，转手售出以后，如果这一套动作被ATO认定是一次性投机获利（以利润为目的），那么增长的部分是有可能被100%收税，也就是，没有50%的增值税折扣，即便持有超过12个月以上，因为收益不能算在资产增值类别。

（ 扫码将澳洲法律中文指南装进口袋）

那么怎么样才能让ATO信服我的分割不是以获利为目的的投机行为呢？（也就是将来你和ATO撕需要提供的证明自己清白的证据）

1. 分割土地的目的

如果你家土地非常大，已经居住多年，屋主年事已高，实在管理不来这么大一块地，不得不分割卖掉，这样的动机就属于不是以获利为目的的动机，因此享受50%增值税折扣的几率就比较大。

2. 分割项目的复杂程度

如果你找了专做大项目的商业代理或开发商，来大肆推广你的分割项目，就容易被ATO认定你是以获利为目的。相反，如果你找的是当地做二手房买卖的普通中介公司出售，更容易让人信服这不是一个商业行为。

3. 土地的大小和分割出的量

自家后院一分为二，和一块大地把自己的房子推倒分成10个小别墅相比，绝对后者看起来商业目的更强。

4. 土地开发项目的贷款量

开发这个项目的贷款越多，越容易被认定为有商业行为目的，以获利为目的，越有获利被100%缴税的风险，因而享受增值税折扣的机会就越小。

5. 土地持有的时间

时间越长好。持有时间过短不利于和ATO辩论目的性。

6. 你的税务历史

如果在你个人税务史上你经常有类似的操作，小型开发，那么更容易让ATO抓住把柄认定你在做小型开发生意。

免责声明：

本文以分享知识为目的，并不可作为投资决策参考意见。投资者的个人税务问题，请咨询持牌会计师。

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本文作者：韩萍

● 昆士兰大学应用金融和会计双硕士学位；北京航空航天大学机械工程与自动化专业学士学位；金融服务业文凭(养老金专业)

● 昆士兰州REIQ认可地产经纪人执照持有者；澳大利亚注册会计师；Place Estate Agent Sunnybank创始人执照持有者

● 曾任职 Sunsuper投资效率专家；曾任职于昆士兰州财政部

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