COVID-19禁令下能否减免租金？ | 澳法评

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《澳洲法律评论》第641篇文章

商法第88篇文章

文 | Hiways lawyers

正文：920字

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1. 疫情下如果商场或办公楼决定全部关闭怎么办？

在这种情况下，租客的平静享用条款 （quiet enjoyment）是租客可以依靠的权利之一，通常租约中会有条款约定如果租客无法进入商铺或办公室进行日常工作的话，那么租金将会有所减免。各州的零售租赁法中也会规定房东不可以轻易地决定关闭商铺。而租客是否能够顺利拿到租约减免，也取决于租约本身的相关条款，以维州的租约范本为例，其中就涉及到了如果楼房损坏租客无法进行正常经营的话，则可以安排租金减免的相关条款。

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2. 如果租客自行决定关闭商铺的话会有怎样后果？

如果在疫情下私自关闭场所，通常租约中会有条款进行约定。办公室租客的情况要相对好很多，通常办公室租约不会强行要求办公室必须日常开门对外营业，这就是为什么当前疫情下，很多公司都鼓励办公室员工在家办公的原因。而零售业的情况则大相径庭，私自关闭商铺会被直接视作是违约行为。如果租客在未经房东允许情况下私自关闭临售店铺的话，即视为违约行为。即使在疫情下，如果没有政府强制命令，为了减少传染风险而关闭临售店铺的话，租客是很难在租约中找到理由和基础的。因此在目前疫情下，如果政府并没有下令关闭的零售商业类别，最好能够先与房东协商，在获得许可后在进行关闭。

3. 如果政府下令强行关闭办公场所或者商铺的话怎么办？

如果在政府命令下，办公场所或者商铺被强行关闭，且重开时间并不确定的情况下，首先租客应当想到的是基于本文第一个问题中的租金减免问题，毕竟无法进入场所进行办公，经营是可以根据租约或者相关法律拿到租金减免的。此外，不可抗力可以作为另外一个救济途径。由于疫情并非租客和房东所能控制，那么所造成的后果，可以列为不可抗力。在不可抗力下，如果租约长期无法得到正常履行的话，可能会形成“合同落空” (frustration of contract)的情况，即由于当事人意想不到的事件导致订立合同（租约）的目的受挫，当事人可以基于此免除履约义务。租客或者房东在此情况下是有可能可以终止租约的。

4. 在如今疫情趋势并不明朗的情况下我应该怎么办？

作为租客或者是房东，在目前疫情趋势并不十分明朗的情况下，建议考虑做一下几件事：

(1) 进行租约条款的检查和梳理，确定是否有关于租金减免和不可抗力等条款；

(2) 租约双方进行友好协商，争取对于租金减免或者延迟支付方面达成一致；

(3) 租约双方应当仔细检查商业保险的参保项目，确定疫情导致的损失是否在保险项目之内。

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