新州昆州洪水泛滥，受灾后必知的8大法律知识 | SBS电台《现场说法》
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作者：林汇铭律师
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2月开始，昆州与新州相继面临遭受洪灾。新州更是遭遇50年来的最大洪水灾害，百余所学校停课。
在本期《现场说法》热线节目中，澳和律业Auslaw Partners管理合伙人林汇铭律师为介绍房屋保险及自然灾害险（洪水保险）的知识。
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面临洪灾，首先要做的是什么？
►首先建议您记录所有一切。当你开始清理的时候，应该拍下损坏物品的照片或视频。当你提出申请时，这些记录将被用作证据。如果可以的话，也留下一份[被毁]材料或织物的样品（如地毯）给保险评估人看。
你还要做的有：
列出损坏或被毁物品的清单，以及购买日期、型号和品牌的任何信息
将不得不丢弃的地板或其他家具拍照和/或做个清单
收集购物收据、保修单以及/或者信用卡/银行对账单
烂掉的食物、损坏的摆设和家具应扔掉
常见的房屋保险种类
众所周知，森林火灾、强降雨、冰雹、水灾等自然灾害可能导致房屋出现损毁，给业主造成一定的经济损失。通常来说，居民购买新房后的第一件事就是给自己的房子买保险，能在房屋遭受损毁时保证经济损失降到最小。
澳洲常见的房屋保险共有四种：
房屋保险 Building Insurance
屋内财产保险 Home Content Insurance
公众责任险 Public Liability Insurance
房东保险 Landlord Insurance
一般向银行贷款的房子都会强制性购买房屋保险，而房屋财产保险、房东保险和其它是自愿选择购买的，根据不同的保险公司有不同的投保方案，收费也是不一样的。
01
房屋保险
房屋保险主要是为了保障不可抗力事件对房屋结构造成损失而购买的保险，主要保的是和房屋结构有关的部分，非房主因素而造成的房屋结构性损坏都可以包括在这个保险范围内。
自然灾害如火灾、洪水灾害、风灾等，还有交通事故对房屋所造成的破坏，可以通过这个保险和保单具体条款得到赔付。房屋保险是保障房屋居住安全和收益最基本的方式。
近日，新州的洪水事件若被判定为属于自然灾害不可抗力范畴，且您家房子购买了building insurance是可以得到保险公司的理赔的。
同时，不同的保险公司有不同的保险产品和相应的费用。保险费每年支付。部分银行贷款购买的房产，银行会强制性要求购买房屋保险。多数情况下，每年的房屋保险为$300-$700。并且根据房产结构和价值的不同，房屋保险费有很大的差别， 如：价值$350,000 的砖木结构单层别墅房，其每年的房屋保险大约在$300-$450 左右。
购买房屋保险是必需的，来自境外的购房者尤其要建立这种意识。如果作为自住房，想进一步要保障自己的室内财产，建议还可以购买屋内财产保险。
02
屋内财产保险
业主可自行决定是否购买房屋财产保险。其费用主要按内部装修和摆设价值计算。最基本的房屋财产保险如保险额为$35,000, 则每年的保险费为$300左右。如果是家中电器损坏，或室内财产被盗，屋内财产保险能为您的财产保驾护航。
但要注意的是，珠宝等贵重物品需在投保时加以说明才能获得赔偿。其实屋内财产保险对于房东和租客来说都是很省心的，因为非房客造成的利益损失不需要房客承担。同时，租客租住有投保的房产，居住起来也能更舒心。
03
公共责任险
对于投资者来说，除了房屋保险外，还可以进一步购买公众责任险。公众责任险是承保被保险人在其经营或拥有的地域范围内从事生产、经营或其他活动时，因发生意外事故而造成他人（第三方）人身伤亡和财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。比如，租客在租住的房子内发生意外伤害事故后要起诉房东，如果房东购买了公众责任险的话，就能向保险公司申请理赔。
04
房东保险
这个保险顾名思义，当发生以下这些情况时：租客拖欠房租，租客损坏财物，租客中途毁约等，房东就可以依据这个保险要求保险公司赔付。
如果我在租房怎么办？可以要求租金豁免吗？
住宅租赁管理局（Residential Tenancies Authority，RTA）表示，租户和物业经理之间的沟通是关键。
如果租户觉得他们租的房屋不适合居住（unfit for human habitation），可以选择终止租约。如果租客不得不离开房屋（设计安全情况除外），租金仍需支付到通知终止协议为止。
租户有义务尽快联系他们的房地产中介。重要的是要知道租约不会自动终止，必须发出通知。
住宅租赁管理局鼓励各方进行协商，任何寻求进一步建议的人可以致电1300 366 311联系RTA。
如果我没有保险，或者不确定我是否有洪水保险，该怎么办?
澳大利亚保险委员会（Insurance Council of Australia，ICA）表示，在2011年布里斯班洪水之后，保单现在有了一个标准化的洪水定义。
ICA首席执行官安德鲁·霍尔（Andrew Hall）说：“如果投保人选择不投保洪水（保险），他们很可能仍然有风暴损害的承保，如果他们不确定，他们应该和保险公司谈谈。”
如果你没有保险，你可以向政府寻求帮助。
以昆士兰州为例，在昆州，有几种补助金，包括基本家庭财产补助金（Essential Household Contents Grant）和结构援助补助金（Structural Assistance Grant），但要经过收入测试。
想要申请补助，请访问社区救助门户网站Community Recovery Portal或致电1800 173 349。
不予理赔的情况
除以上内容之外，房产所有人还应该了解以下几个房屋保险不予理赔的情况：
贵重珠宝的损失赔偿通常不包含在房屋财产保险之内，除非契约中特别加以说明；
保险契约内通常用的 “Comprehensive“字眼，并不代表含盖一切的风险承担，比如，常见的门窗玻璃就不包括在内，车库内的汽车也不在保险范围之内；
一些特定风险如战争、自然磨损以及投保人或家属的故意或不当使用造成的损害都无法获得理赔；
如果房屋本身处于自然灾害多发区域，自然灾害造成的损失保险公司可能会拒绝理赔，当然这主要取决于投保的保险公司与保单相关具体的条款规定。
如果我和保险公司发生纠纷怎么办?
如果你对某项决定不满意，你可以向保险公司提出要求内部解决争议。
如果保险公司不能给你一个满意的解决方案，你可以向澳大利亚金融投诉管理局（Australian Financial Complaints Authority）提出外部解决纠纷。
希望保险公司能在社区需要他们帮助的时候放弃任何排除条款。与2011年布里斯班洪水事件相比，保险公司可能更能认识到自己怎样在社区中维护形象。
关于洪水保险Floods Cover
洪水保险一般存在各种各样的形式；比如，有的包含在房屋保险、屋内财产保险或其他保险内，有的包含在保险内但可以在购买保险时将其排除在外，还有的是另外购买，独立于普通房屋保险里所包含的自然灾害。这是因为水灾与其他自然灾害较为不同，它对家庭和企业造成的损失更为广泛且严重，它也被列为保险公司成本最高的索赔。同时，伴随水灾，交通事故的数量也在增加。
值得注意地是，即使没有购买洪水保险，业主仍然应该尝试向其保险公司提出索赔，因为很多保单会包括风暴和雨水造成的损害。相较于雷雨或者天气造成的损害，洪水的不同之处在于，洪水是雨水的累积加上排水困难导致积水进入房屋的一种现象，进而使得房屋受到损害，而这从保险角度来说，这不属于自然灾害。也就是说，没有购买洪水灾害保险的情况下想要保险公司进行赔付的话，保险公司会通常会通过独立的水文地理学测试，来调查你的房屋受到的损害是暴风雷雨直接导致，还是积水进入房屋导致，继而决定是否给与赔偿。
如果业主买的保险只是房屋保险，其房屋在暴雨中遭到洪水的浸泡，而这个房屋没有结构性的损害且只是浸泡了水，那么根据保单的具体内容，保险公司会赔付一定的保险费。至于建筑结构性损害部分，就需要跟保单的具体内容来查看是否包含在内。
如果业主不同意保险公司拒赔或者部分赔偿的决定，他们可以The Australian Financial Complaints Authority (AFCA)（澳洲金融纠纷机构）投诉，到时候就会有专员帮业主去审查这个决定是否合理。如果专员在经过调查后认为这个决定不合理，就可以要求保险公司修改他们的决定。
房屋所有人或投资者如何正确购买各类保险？
保险费用应涵盖拆除（毁坏的房屋）、清扫、设计和工程费用，以及重新建设后的项目管理费、咨询费、建设批准和许可证、建设的工程费用等。更重要的是，房屋毁坏的时间和实际重建日期之间，逐渐上升的重建成本。
业主可以向估算师（quantity surveyor）咨询意见，估算师的业务之一，就是给提供业主正确的房产重建投保资讯。
万一灾害发生，业主应确定索赔的范围和金额，同时，准备好房屋维修或彻底重建的建筑合同，提交给保险公司。
假如投资型房地产因灾害而部分受损或完全毁坏，那么业主还需考虑到房屋税的折旧扣除额。业主需检查现有的房产税收折旧计划表，因为当房屋经重建或整修后，计划表可能需要更新。
在选择购买普通房屋保险或洪水保险时，可以向律师咨询以确认保单中有关洪水灾害的具体条款，即是否包括洪水灾害，或者包括哪些具体的水灾害以及哪些不包括。比如，有些保险公司提供的保险包括雨水沉积损害，而有些不包括，所以一定要仔细留意保单中的具体条款。
在本期《现场说法》听众热线节目中，听友们咨询了还清房贷后如何拿到房产证、维修漏水房顶可获哪些支持、保险公司是否应赔偿热水器管道漏水期间保障的水电费等法律疑问，林汇铭律师都做了详细解答。请您点击收听完整内容。
作者：林汇铭律师
● 中澳新三国法律职业资格，澳洲法律执业博士，英国国际商法硕士（荣誉）与中国法学学士（国家奖学金）
● 联合出版《澳洲首次置业红宝书》与《澳大利亚华人社区发展报告2018》，担任澳洲数十家企业/协会法律顾问
● Auslaw Partners | 澳和律业管理合伙人，专注产权法、商法与纠纷解决
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