希望
快年底了，回顾过往，感觉公众号的广告会很影响阅读体验感，所以计划明年砍掉90%，并给助农产品单独做个公众号。
这样就可以让公众号版面很清爽，阅读体验感好很多。
以后会在那个公众号上，一边讲历史和文化，一边讲产品，或许有些知识，有读者感兴趣，感兴趣的可以去这里集结：天叙。
NO. 1｜壹
上一篇文章提到，证监会最新表态，允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组。
每次这种信息一出来，就有很多读者问，房地产会雄起吗？
再废话一番：这类信息，利好的还是未暴雷房企，已经暴雷的房企，90%是没有未来的。
在这个金融资本时代，最值钱的资产是信用。
如果站在这个角度来看，暴雷房企已经信用破产，而当下还能苟着的原因，一个很重要的原因，是要完成“保交付”这项任务。
毕竟，“保交付”关系民生等问题。
完成大部分“保交付”任务以后，在未来它们90%以上是一定会消失的。
还能苟着的另一个重要原因，也有用来做集火器的功效：吸引供应商、投资人、未交楼业主、员工等利益受损群体的怒火。
如果直接让暴雷房企按优胜劣汰的市场法则和破产程序走，当下就消亡了，那么这些受损群体的怒火，不可避免地会直接对准更高层，鬼知道会喷出什么东西来。
房企有房企的问题，但并不全都是房企的问题。
扔出去的盘子，好狗总会把它叼住。但大多数人，骂的时候，只骂这只狗。房企觉得委屈。
至于房地产”雄起“，还看不到任何迹象，目前的一切政策都是在为”维稳“做努力，离雄起还远。
至于明年的房地产市场会怎么样，其实趋势已经很明显：
2023年销售和投资规模将继续缩量，“保交付”仍是多数房企的主要工作。
在下行趋势尚未止住的当下，将”维稳“政策用来唱涨楼市，不是傻就是坏。
傻的话，找医生看看有没有药能救，啥药能利于脑细胞发育；坏的话，是利益相关在内，无解。
每次这类政策出来，地产股往往先蹭蹭蹭暴涨，然后又窜稀一般咻咻咻泄了。炒地产股的要谨慎，一不小心就被埋了。
从资本市场的反应来看，对于房地产，信心还是不足。搅弄风云的，投机者居多。
NO. 2｜贰
融创继上海董家渡项目引入战投后，武汉桃花源和陕西咸阳森屿城项目也成功引入战投。
武汉桃花源项目位于光谷核心区，项目总建81万㎡，总货值约226亿元。
本次融资规模33.11亿元，所注入的资金，将用于化解原有债务，以及支持项目的整体开发建设。
融创仍是操盘方，项目保留使用融创品牌，并会在未来融资偿还后回购股权。战投方，即注资的东方资产，行使监管职能。
整体思路和操作，与上海董家渡项目引入战投一样，没有太大区别。
陕西咸阳森屿城项目，引入的是陕西金资，这是国内首笔地方AMC对地产项目纾困的顺利落地。
以前中南和地产AMC那些，都是画大饼，还没有真实、顺利落地。
融创在21日项目迎来战投好消息的同时，也迎来了部分项目的坏消息：合肥融创茂一笔发行规模20亿元的CMBS目前已经违约，触发债权提前到期。
融创目前引入战投的利好，集中在项目上，典型的”以点带面“战略，以优质项目引入战投，销售回款滚动去带动整体趋好。
这个过程中，最难的是最后的闭环：西南等地大量的文旅项目。
融创在前段时间已经给财报洗了个大澡，可以轻松上阵了：
资产是财富，有时也是负担，过去几年，房企普遍存在的由于利润造假而形成的资产虚胖，今年纷纷通过“财报大洗澡”处理掉了。
所以今年房企的财报普遍很难看，亏损很大。
由于利润造假而形成的资产虚胖，实际上是隐藏在资产中的费用，如果处理不当，随时会引爆出财务丑闻。
所以聪明的CFO一般会采用"洗大澡"方式，一洗了之。
而负债虽然是义务，有时却也是收益，比如债务重组，放弃了多少负债，就赢取了多少利润（上一篇写过）。
房企的财务造假，一般是围绕"资产+费用＝负债+所有者权益+收入"这个动态会计平衡等式进行的；
财务造假其实很简单，多半就是在资产负债表和利润表两张报表间倒腾。
我个人一般会更侧重看房企的营收，现金流量表的现金净余额一般是不能造假的，因为一是赚钱的事是很难做得来的，二是可以验证，除非耍流氓，强行更改这个数字。
NO. 3｜叁
荣盛发展拟非公开发行股票，募集资金不超过30亿元。荣盛暴雷了，这类募资，大多只能是用在“保交楼”等保民生项目上。
红星美凯龙公告称，债权人同意发行规模25亿元的“20红星05”债券，利息宽限期延长2个月。
美的置业公告称，发行5亿元公司债；万科拟发行不超过37亿元中期票据。
这两家和龙湖一样，是这波政策中，典型的受益群体。
一众暴雷房企：有钱人终成眷属，没钱人亲眼目睹，我坐在三轮车上看得清清楚楚。
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中骏集团与中国银行、建设银行等签订战略合作协议，累积获得授信超260亿元。
金辉集团累计获得超300亿元战略授信。
战略授信到实际落地，还有很长的路要走，就相当于我跟你们说，以后生女儿了考虑从你们这群人中选一个做女婿，要满足XX条要求。
至于要求和最终给不给，还不都是我自己说了算嘛。
授信同理，银行风控仍严，余杭农商行被罚250万元，原因就是涉房地产项目融资业务不审慎，向资金不足的房地产项目融资业务发放贷款等。
命里有时终须有，命里无时好难受。
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南京楼市再松绑：
卖房1年内重购房退个税、60岁以上本地家庭可增购1套房、长期在南京但社保或个税缴纳在外地的居民购房，不需要社保证明。
今年很多城市住房限购政策做了调整，强二线城市也纷纷跟进。
这一年来，刺激居民掏钱的政策很多，都在强调要把扩大消费摆在优先位置。
是不是本末倒置了？应该把提升老百姓的收入摆在优先位置，使“民有财力”。
老百姓兜里没有多少钱，再刺激又有什么用呢？兜里有钱，自然会自己安排消费、买房，谁不向往美好的生活？
“使民有财力”的具体措施很多，例如：
可以降一降存量房贷利率、把个税调整到月收入1万元起征；对于受到疫情影响了收入的老百姓，要拿出切实的政策来帮助他们......
别动不动给个50块钱优惠券，就想让我去买个法拉利。
这想法，真·秦始皇摸电门，赢麻了
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前些天，寒冷冬雨潇潇下。
今日天晴，我忙前忙后折腾好一阵，围炉温酒，炭火映红，举杯踌躇，望着晨光里的钟鼓楼，碧空下的白鸽子。
人这一生，最重要的知识技能，是知道自己很无知。
庭前垂柳待春风，一株腊梅唤春来。
其实生活就是这样，既然改变不了事实，那就改变自己的心态。
终有一天，你会静心下来，像个局外人一样看自己的故事，笑着摇摇头。
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