人在中国，如何在美国买房？

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人在中国，如何投资美国的房产？投资美国房产会有多大的收益？又需要做什么准备？本期的菊子说房产专门为你答疑解惑。

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在国内可以买美国房产么？

当然可以买！

只要你有合法有效的证件，就可以在美国投资房产，可以现金买，也可以贷款买。

买房子也不需要本人过来。买房过程中有两次重要的签字，第一次是签购房合同，这个签字可以是电子签名或者是扫描签名；第二次是过户签字，这个需要公证原件。如果在过户的时候，你由于各种原因不能来到美国，过户律师可以把过户文件电邮给你，你打印出来以后，可以向美国驻中国大使馆提前预约公证服务，再去大使馆当着公证员的面把文件签了。

如果你英文不太好，担心把过户文件签错了，还可以指派一位在美国的朋友替你签字。只要让你的过户律师出一份代签授权书（Power of Attorne，简称POA）就可以了。随后，也是要把文件带到美领馆，当着公证员的面签下这个文件，再把原件寄给美国的朋友，这样你的朋友就可以代替你签字了。大使馆公证需要提前预约，收费在50美元左右。

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投资美国房产的收益是多少？

在美国和在中国一样，各个城市之间的房价差别很大。就亚特兰大而言，适合投资的房价大概在20-40万美金之间，每月的租金收入大约在1500-3000美元之间，每年的现金流大概有5%左右，也就是10000美元。每年的房屋增值大概有3%~5%，也就是6000~10000美元左右，这笔收入的大小由你房子所在的地段决定。那么现金流+增值，合起来你每年大概会有1.6~2万美元的收入，相对于你20万的本金投入，你的年投资收益在8%-10%左右。

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投资美国房产的花费是多少？

作为房东，你当然也会有一些花费，比如地税、房屋保险、空房时的水电煤气费、房屋维修费、中介的房屋管理费、庭院维护费、除白蚁费、屋顶排水槽清理费等等。其中地税大概每年是房价的1%~2%，具体还要由你所在的区市决定；房屋保险每年大概花费200-1000美元。在佛罗利达州一些靠近海滩的地方会有洪水险，在明尼苏达等寒冷地区冬天有除雪的费用。一般粗算的话，每年的租金收入是每月房租乘以12，可能的净收入要再乘以0.5。当然这些都是粗略的估计，具体的花费跟房子的年龄、状况、房客素质、物业管理等很多因素决定。

如果你还有房屋贷款的话，你还要算你每月还房贷的钱。作为一个没有身份和收入的外国人，你可以贷到60%的贷款，贷款年利息在5%~6%之间。

美国买卖房子的中介费也需要由卖家出。如果你想卖房，你需要预留出房屋价格至少10%的钱，用于支付6%的中介费用、卖房前的清洁整理费、卖房期间的空房费、买家做房检时检查出问题部分的维修费等。因为这些转卖费用的存在，一般情况下，买房2年以内的转卖很难赚到钱，所以房产投资更像是一个长期投资，短期内想炒房发财是很难得。

当然，就像富兰克林说的那样，世界上只有死亡和税收不可避免。如果你在美国投资，就算你人在中国、也从来没来过美国，你也需要为你的投资报税，这就是真真正正的“人在家中坐，税从天上来”。以下是美国2020年的税率，你可以大概推测一下在美国投资要交的税是多少。

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房地产投资的好处是什么？

房地产跟其他投资相比，有税上的好处。

住宅是允许你做折旧的，比如你花27.5万买了一个房子，那么税务局会假定你的房子在27.5年时价格归于0，每年可以折旧1万美元。如果你今年的房租收入减去你所有的花费后还有1万的净剩，那么税务局会说你不需要交任何税，这房子1万美元的折旧费就会抵消你这部分的净收入。但是要提醒大家一点，这一部分税只是推迟交，但并不是免去了，如果税务局在你转卖房产的时候发现这个房子实际上并没有贬值，比如20万买的房子后来50万转卖了，他们还会要求你把税补回来。

除了折旧，房子还有一个税上的好处是增值税。房产是统一缴纳增值税的，税率是20%。这对于美国收入高的人是一个税务上的好处，因为这个税率会低于他自己普通收入的税率。

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买房前你要知道什么？

如果你买房就是为了投资，那么决定你投资好坏的第一因素是什么？

你的房屋管理中介！

你本人身在中国，需要找房屋中介帮你走程序、维修房子、找房客、记录财务、帮你的年终报税等等。这其中任何一项如果中介不上心的话都有可能出问题。对只是帮忙买房子的中介，你还可以稍微远程指挥一下，因为你大概能查到房子周围治安怎么样？房价有多高？增值情况如何？这些都是公开可查的信息。

但涉及到管理房子，你可能就完全插不上话了。因为帮忙管理房屋的中介和你的利益可能并不一致。假如中介找到一个房客会向你索要一个月的房租作为佣金，那中介就会喜欢频繁搬家的房客，好让自己多挣点钱。或者他并不严格筛选房客，看到想租的人就把房子给他，因为房客一旦入住，中介就赚到了钱，不需要一遍遍带人再来看房。但对于房东来说，有一个长时间租房和会照顾房子的好房客非常重要。因为房子需要定期维护，随时要维修。比如水管漏水，修一次40美元有可能，400美元也有可能，如果这方面控制不好，现金流很容易出问题。

虽然投资美国房产听起来很麻烦，但相比于中国来说，美国的房屋买卖中介和管理中介有很严格的行业规定，大部分从业人员的素质还是挺高的，只要挑选的时候多花一点心思，一般不会有太大的问题。

在这里，菊子对想投资美国房产的人有2条建议： 

• 找认识的、靠谱的人帮你管理，或者找你认识的人去推荐给你靠谱的人，这样踩雷的几率会小一些。

• 买房之后在美国开一个银行账户。这样你就可以在中国远程操作你的银行账户，用来收租和支付房屋花费，不要让中介帮你收付款。

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在美国当房东有哪些风险？

好不容易买好了房、找到了房客之后，事情其实还没有结束。在美国当房东也或多或少会面临一些风险，我们列举一些情况供大家参考：

• 你房客的狗咬了你的邻居，邻居可能会告你；你家门前的路上有雪，有人路过摔倒了，路人可能会告你。

• 房客的小孩哮喘发作了，房客可能会告你，因为房客认为这是因为你房子里有铅。

• 有小孩子跑过围栏到你家游泳池游泳溺水了，孩子爸妈可能会告你。

• 在民主党控制的州有租控，你想多涨房租，政府可能不会同意。

• 招房客的时候，如果你因为房客的肤色、婚姻状况、性别等原因不租给他们，他们可能会告你。

• 年老体弱的鳏寡孤独房客可能会死在你的房子，死后没人来清理他的遗物，你需要走法律程序才能进行清除。

• 你的房客可能会给你的房子带来臭虫，可能会搞坏你的房子。

那么如何才能避免风险的发生呢？这里给大家一些建议：

• 宁可租金低一些、空房期长一些，也要找好房客。

• 出租房一定要买保险。

• 房客搬进来之前收一个月的押金，如果房子特别好，可以多要一些押金。

• 不允许租客养狗，尤其是带攻击性的狗。

• 租约要写得规范全面，把能想到的问题都写上，定期去房子里查看一下。

• 尽量买独栋的、没有小区管委会的房子，以便管理。

最后，菊子提醒想在美国买房的朋友，如果你买房子是为了出租，在买房之前一定要做好调查。美国的独栋和联排别墅一般都允许出租，但是很多Condo是不允许出租的。这些你在买房时中介或者卖家可能不会告诉你，你一定要去问问楼里的物业是否允许出租。

最后祝愿大家都能够财源滚滚！

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