限售后买入河西要涨多少才不亏？河西南90万 河西中要....

继电脑摇号、乒乓球摇号后，昨天南京楼市又一家楼盘玩出新花样——红包摇号！然而河西楼市依然静悄悄，各家纷纷表示延迟开盘，吊足了买房人的胃口。

南京限售令出台之后，虽然赶走不少利用高杠杆买房的投资客，但河西的买房人依然热情高涨，选择义无反顾的买买买。

河西因为处在限价中，作为南京最有潜力的板块之一，被认为升值空间较大，特别是河西南受到许多投资客的追捧。

在房价继续上涨的情况下，每个人都觉得自己财富在增长，很有钱，这是建立在房子可以自由成交、随时变现的基础上。如果一旦房子无法交易，不管是你急需用钱时想卖房，还是你投资的房子想脱手，基本都非常困难。

限售时代下，买一套房子需要等产权证下来3年之后销售，加上等待期房交付和办证等时间，再次转手要等待5年左右。

所以，如果你想买河西的房子，最快也要在五年之后卖掉，你必须知道你现在买的房子，5年后房价要涨到多少才能不亏？我们来算下这笔账。

1

河西南——350万涨到441万

目前河西南限价在3万5每平，如果买了一套100平米总价350万的房子，那这套新房5年之后进入二手房市场要卖多少钱不亏呢？

一般打算接着卖的应该不是家庭的第一套房，我们按照二套来算，5成首付就是175万，贷款175万，由于不是首套，利率在基准的前提下上浮10%，年利率为5.39%。

因此，你如果按揭买房，五年之内你需要多还利息约29万元，所以你的总成本支出（价格四舍五入）应该是：

首付：175万；

五年支付给银行的按揭利息和本金约为：29+29万=58万；

需要在2021卖二手房之前向银行提前还款是175-29=146万；

税费：约8万左右；

（未加上银行提前还款违约金和等工本费等小的支出）

总的支出在387万上下

但是175万的首付如果不买房，按正常老百姓理财可以达到的每年7%收益，5年期间理财机会成本也有54万左右。

所以，河西南一套350万的房子，五年后要卖到441万才能保本。

2

河西中——450万涨到568万

目前河西中和河西北限价在4万5每平，如果买了一套100平米总价450万的房子，那这套新房5年之后进入二手房市场要卖多少钱不亏呢？

一般打算接着卖的应该不是家庭的第一套房，我们按照二套来算，5成首付就是225万，贷款225万，由于不是首套，利率在基准的前提下上浮10%，年利率为5.39%。

因此，你如果按揭买房，五年之内你需要多还利息约38万元，所以你的总成本支出（价格四舍五入）应该是：

首付：225万；

五年支付给银行的按揭利息和本金约为：38+38万=76万；

需要在2021卖二手房之前向银行提前还款是225-38=187万；

税费：约10万左右；

（未加上银行提前还款违约金和等工本费等小的支出）

总的支出在498万上下

但是225万的首付如果不买房，按正常老百姓理财可以达到的每年7%收益，5年期间理财机会成本也有70万左右。

所以，河西中或河西北一套450万的房子，五年后要卖到568万才能保本。

3

你对河西的房价有信心吗？

算完这笔账，你对河西的房价还有信心吗？河西南要涨90万左右才能保本，河西中河西北要涨118万左右才能保本，如果想再赚一笔.....

因为存在政策、利率、机会成本等很多不确定因素，这个价格也仅供参考，不过河西的未来是大家共同看好的，作为现代化国际性城市中心，还有这么多项目值得期待！

河西南鱼嘴：成为南京新高度

今年2月14日，金茂成功拿下河西南G97地块，而这一地块出让条件规定该地块必须建设一座高度为500-550米的建筑。这也就意味着未来南京第一高楼将在此诞生！南京第一高度将被刷新！

河西金鹰天地：亚洲最大购物中心

河西金鹰天地广场位于云锦路和应天大街的交叉口，是集高端商业、商务办公、超五星级酒店为一体的大型城市综合体。其中主塔楼73层，建筑最高368米，另外2栋为60层和58层的办公塔楼，分别为328米和300米高。

河西金鹰天地不仅是一座超高层城市综合体建筑，也会是亚洲最大的购物中心。早在筹备期就备受各界关注的河西金鹰世界，预计年内将竣工，今年底或明年初营业。除了世界最美书店G·TAKAYA、现代美学Gmart旗舰店，还有空中温泉、空中名车汇、空中水族馆、世界顶级齿科美容、室内动物园。

河西南华侨城：投入不少于10亿

15年年底，华侨城以83亿拿下河西南G61巨无霸地块，根据地块的出让条件显示，G61地块定位为南京旅游文化主题项目，地块中旅游文化类物业总计建筑面积不少于14万平米，同时旅游文化类设施设备投入不少于10亿元。

据了解，华侨城欢乐海岸目前已经签约入驻河西南部，将打造水上特色游乐项目、水街、住宅等，内部包含一所全市排名前七的名校，可以说是深圳华侨城欢乐海岸的升级版。

河西南华侨城欢乐海岸预计2020年建成，项目包括住宅、商业、办公、休闲几部分，商业将打造顶级购物中心，休闲主要以生态观光、主题公园、文化广场、餐饮酒吧街、顶级酒店、度假公寓为主。

大明文化主题旅游度假区

去年12月，仁恒豪掷78.4亿拿下江心洲G84地块，该地块处在河西青奥中心正西面，夹江西侧，与河西主城的对应性非常好。一江之隔便是南京眼、青奥双子塔和河西豪宅仁恒江湾城。占地面积非常大，接近42.5万方。

根据种种线索我们不难判断，其实仁恒摘得的G84地块就是大明文化主题旅游度假区用地。据新加坡-南京生态科技岛管委会爆料：大明文化旅游度假区的最新效果图已经出炉，可谓狂拽酷炫，这一项目今年10月即将开工建设。 

项目简介：大明文化旅游度假区位于建邺区新加坡南京生态科技岛（江心洲）南端，以“文化旅游融合、休闲度假结合、科技娱乐联合、城市功能聚合”为设计理念，紧扣文化旅游与生态科技主题，分为大明文化旅游和生态休闲度假两大功能组团。主要建设一个标志性文化建筑、一台实景演出、一个海洋世界、三大科技游玩体验馆、三大文化主题酒店、三大文化广场及三大功能中心。

精彩推荐

安家河西∣一个有料的公众号