其他区域陆续都开盘了 就还剩河西整天套路 真正的原因是……

最近的河西虽然无房可售，但十分热闹。昨天，河西回归3成首付开盘的消息传的沸沸扬扬，许多人坐不住了……感觉自己离河西又进了一步。

目前河西板块最大的关注点，甚至可以说谜题就是：什么时候上市？首付几成？

很多网友都不明白，为什么不加推却还要释放消息？其实大家都想的比较简单，以为开盘就是一下子的事情，其实不然，楼盘是否能够如期上市是受到许多因素的影响。

1、开盘时间不确定  

有消息称，河西的楼盘开盘意向都挺高，近期大家都在等销许中，至于什么时候能够开盘，开发商自己也说不准。

如果大家到售楼处咨询：你们家什么时候开盘？当置业顾问告诉你，我也不知道、等通知的时候，请你一定不要生气。因为，可能他们确实也不知道什么时候能够领到销许。

2、意向客户充足   

河西成为许多购房者的青睐的区域，纵观4月的开盘情况而言，即使首付8成也拦不住一颗买河西的心。

4月21日，正荣润峯

加推13、14、15、18、19号楼共387套房源 ，户型面积为94、105、138、139、144、145、175㎡，要求首付5成，共领取1268个号。

4月22日，金地中心风华

加推1、4号楼共252套房源，户型面积为98、120㎡，要求首付8成，共领取1068个号，近4:1的概率。

4月23日，海玥名都

加推10、12、13、16号楼共340房源，户型面积为160、180、240㎡，首付要求8成，认筹半天就已过千组。

从5月13日开始，南京实行公证摇号，对炒房号和关系户有一定的打击，大家觉得买房更加公平了，买到的概率也增大了，这也吸引更多购房者抱着试试看的态度参与摇号。

因此，河西近期计划上市的楼盘依旧一房难求，南京买房系数难度将被刷新！

3、提高比例的可能性  

公证摇号后，能够提高首付比例并不是由开发商说了算。必须在拿销许时需要提高销售方案，报批销售方案中如果有提高首付比例，且通过了审批备案，则按照销售方案执行。如果销售方案中没有明确首付比例，则按照南京市最新购房政策执行。

河西作为抢手的区域，昨天河西回归3成首付开盘的消息传的沸沸扬扬。

河西的部分楼盘如果在报批销售方案中要求提高首付比例，只要通过了审批备案，就可以按照提报的销售方案执行。

因此河西首付的是否3成，目前谁也不能十分确定。

难以想象首付3成+公证摇号背景下，河西的开盘将是怎样的一种场景。

因此，要买河西朋友们，西妹建议资金准备充分、购房证明开好了、征信报告等资料都整理好，随时“应对”开盘。

回到之前的那个问题，为什么河西迟迟不开盘？

1、在售新房余货量告急  

今年以来，河西共有3个住宅项目迎来收官，包括北辰旭辉铂悦金陵、正荣润峯、海峡城第三街区。据西妹统计，河西目前主力在售项目的库存量也都不多。

就目前而言，河西约15家热盘（包括新盘）仍有剩余库存量可供“补给”。

从数据上我们可以看出，河西现有新房库存量约有7000套左右。从数量上来看，河西南最多，有6盘约4183套；其次是河西中，有6盘约1258套；再者是江心洲有2盘约1132套，河西北有1盘约480套。

2、土地供应量不足  

在2013年的土地拍卖中，河西板块一共成功出让7幅地块，共219.97亿元。在2014年，有河西南上海建工G52地块（招商雍和府和朗诗熙华府）成功出让，另外就是由南京恒信房地产开发有限公司摘得河西中G88地块，但是至今未动工。

在市场相对稳定的阶段，一个项目从拿地到首开一般要用到1-2年时间，而上市之后，对于总建面30万㎡的小区来说，从首开到清盘时间跨度在3到4年左右，经历了2016年的量价齐升，如今2013年拿地，2014年底开卖的小区也悉数接近尾声，且货量不多，这样的现象对于河西南来说尤其明显。

对于新盘而言，在2017年初节点上市的楼盘基本应该在2015年拿到的地，而可惜的是，在当时的土地市场上，无论是河西中还是河西南，总体地块的成交的数量并不多，仅有7幅地块。

鲁能公馆、北辰旭辉铂悦金陵均已售罄；金地中心风华由于体量不大，目前仅剩最后一栋住宅5号楼；保利天悦或在8月迎来收官；另外三个项目，绿地华侨城海珀滨江、胜科星洲府、升龙桃花园著，首开时间也是一拖再拖。

而在去年成交的高价地，如今也面临着被限价的尴尬，上市时间也迟迟未定，并且明确表示今年没有上市计划。

3、销许难批还是KFS捂盘？  

◆从西妹整理的拍出土地表格来看，我们可以发现2015年下半年开始，河西楼面价开始突破2万/㎡，到2016年直接达到4万+/㎡，这个时候就有小道消息称部分楼盘的放风价已经到6万、7万。区域内，不仅新房、二手房倒挂，连地价都开始超越房价。

这个现状给购房者很大的信心，不管是自住、改善还是投资，他们坚信买河西绝对没错，因此市场的燥热给了KFS很大的信心，因此惜盘不售。

◆随后，南京正式发布《关于推进供给侧结构性改革的意见》，限价令落实。政府开始采取手段对房价上涨进行压制，领取预售许可证的项目应一次性公开全部房源，及时对外销售。对捂盘惜售，欲整栋、大面积上调价格的不予调价申报。

◆众所周知，随着河西品牌开发商的进驻，打造的基本为旗下高端的产品，如绿地的“海珀系”、保利的“天悦系”、金茂的“府系”……

因此很多KFS期待满满的想卖个好价钱，但随着物价局把关的力度逐渐加强，河西房价的飙涨得到了一定的控制。

河西中4万5、河西南3万5，新房价格至今仍无法突破这一道看不见的房价红线，于是一拖再拖……

◆公证摇号实行后，许多楼盘被开玩笑说处理关系户去了。然而，近期多家项目表示开盘意向大，都在“等销许中”。

因此河西的意向购房者，不仅需要有足够的资金和人脉，还得有等下去的决心与耐心。

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