5万/㎡的河西南二手房能买吗？
河西南买房故事
前两天，西妹下班打车回家遇到一位河西南业主，一路上他和我讲述了他买入河西南的故事。
一、把握机会，高点卖房
原先他们一家人住在板桥的金地自在城，但由于孩子2017年9月就要开始上小学了，考虑再三，以2.6万/㎡的价格将金地自在城的房子卖掉，2.6万/㎡价格是板桥二手房价格高点。
二、学区需求，立马上车
他们家对于学区的需求是比较迫切的，新房自然是不考虑了，于是在2017年1月份以4.3万/㎡的价格买入了河西南五矿崇文金城105㎡复式二手房。（五矿崇文金城学区为南外小学和南外中学）
在新房供不应求的情况下，不少意向购房者开始转向二手房市场，但河西南二手房价格倒挂基本超1万/㎡，有些单价甚至超5万/㎡，现在买入值吗？这是不少购房者们困惑的问题，今天西妹将为您解答。
看点
01
河西南6盘二手房最新挂牌价、成交价曝光
目前河西南已有6家楼盘交付，二手房也已经陆续有成交。
河西南6盘最新挂牌价和成交价▼▼
1、佳兆业城市广场
【最新报价】目前，佳兆业城市广场的二手房源比较少，5-5.3万元/㎡
87㎡三房单价5.17-5.28万/㎡，124㎡四房单价5.5万/㎡
【最新成交价】4.95万元/㎡
2、五矿崇文金城
【最新报价】4.9-5.3万元/㎡
【最新成交价】5.09-5.45万元/㎡
截至目前，成交单价最高的一套是94㎡的复式房源，单价5.45万/㎡
3、升龙天汇
【最新报价】4.3-5万元/㎡
【最新成交价】4.76万元/㎡
4、海峡城
【最新报价】3.8-4.4万元/㎡
【最新成交价】3.96-4.4万元/㎡
海峡城成交数量最多，且成交单价已全面4万！
5、正荣润峯
【最新报价】5-5.5万元/㎡
【最新成交价】5.07万元/㎡
6、招商雍和府
【最新报价】4.8-5.1万元/㎡
看点
02
买入河西南二手房后，限售三年最起码上涨1万/㎡才保本
纵观整个南京市场，河西南的二手房价格位于高点，而且还有三年限售加码，三年后要卖多少才能保本呢？
假设河西南一套100㎡二手房成交价为5万/ 41 35439 41 14691 0 0 4723 0 0:00:07 0:00:03 0:00:04 4723㎡，满两年。
房屋成交价：500万
税费：
契税（以家庭唯一住房来算）：7.5万
增值税满两年免征
个税：5万
中介费（以2.4%来计算）：12万
其他费用：约200元
房屋成交总价：524.5万
首付3成购入河西南压力太大，故以首付5成计算：
房屋成交价500万，首付5成250万，贷款250万，贷款30年，按照银行利率上浮10%来计算：
还款3年，按照等额本息来算，3年共归还50.4万。
如果250万的首付不买房，按正常老百姓理财可以达到的每年7%收益，3年期间理财机会成本也有52.5万左右。
3年来的还款金额，按正常老百姓理财可以达到的每年7%收益，期间理财机会成本也有7万左右。
以此算出，3年后，房屋总价需达到635万，总价上涨110万，均价达到6.35万/㎡才能保本。
看点
03
未来河西南二手房能达到6万/㎡么？
从规划上来看，河西南有实力稳坐南京第一板块的位置，价格上将是南京第一梯队。
从2018年即将上市的新盘来看，3.7万/㎡的金茂府和4.5万/㎡的葛洲坝南京中国府都将于2018年上市，此前网传的价格高达7万/㎡。
河西南二手房价格正处于全面破5阶段，3年内能否突破6万/㎡，一方面看新房价格带动另一方面各项利好的落实情况，能否突破还得打个大大的问号？
河西南规划利好与新盘情况：
河西南范围与定位
河西新城南部地区位于南京主城西南，北至江山大街，南至秦淮新河，东临南河，西临夹江，总面积约14.19平方公里。
先后开展了河西南部控制性详细规划修编及河西整体城市设计、低碳生态智慧城核心示范区城市设计、青奥轴线城市设计、鱼嘴鱼背地区城市设计、南部总部经济集聚区地块城市设计、江东南路中轴线两侧地块等城市设计工作。
鱼嘴城市设计
鱼嘴地区核心区位于南京市河西新城区南部最西端，南起秦淮新河，北至长江，东至红河路两侧用地，并延伸至天保街以西头观河两侧的公共用地。
规划面积为116.2公顷，总建设开发容量约为320万平方米，毛容积率2.7。包含了高端商务办公、金融业、服务业及城市公园等功能板块。
鱼嘴地区核心区建设以高密度的河西CBD旗舰地区、个性鲜明的城市标志区、自然与人文互动的公共环境及绿色交通示范区为目标，将打造成为世界级的滨水区域。
鱼背地块城市设计
华侨城欢乐滨江，将打造集休闲娱乐、商业办公、旅游等为一体的滨水城市综合动能区；
青奥村地区整体规划与城市设计
青奥村一直备受关注，河西进入飞速发展便是因为青奥会的举办。去年有传青奥村即将上市售卖，引得一片骚动，但至今仍未有消息。
河西南6条轨道交通
①、宁和城际一期
最新动态：已开通
河西南站点：永初路站、平良大街站、吴侯街站、高庙路站
②、地铁7号线
最新动态：全面开工建设。
河西南站点：中和街站、螺塘街站
③、地铁2号线西延线
最新动态：计划2020年建成。
河西南站点：油坊桥站至鱼嘴地区，设4座车站。
④、9号线南延
最新动态：待定
河西南站点：黄河路站、淮河路站、运河路站、保双街站和鱼嘴站
⑤、河西有轨电车1号线（运营）
河西南站点：友谊街、平良大街、吴侯街、龙王大街、天保街、保双街、保双街东、秦新路
⑥、有轨电车2号线
最新动态：启动前期工作
河西南站点：穿越河西南部到鱼嘴地区
CBD三期、四大商业综合体
河西CBD三期为河西南重点地块
四大商业综合体
①、金地中心：在建，预计2019年建成投入使用。
②、正荣财富中心：在建，预计2020年建成投入使用。
③、3号城市综合体：启动挂牌
④、4号城市综合体
南外河西教育集团，河西南共18所学校
河西南整体规划有18所学校和23所幼儿园，其中最受关注的便是引入的名校资源——南外河西教育集团，其中公办有南外河西小学、南外河西初中，民办则有南外青奥村小学、南京河西外国语学校。
儿童医院、国际医院强强联手
1、南京儿童医院河西院区
今年4月份，包括急诊在内的所有病区都将搬至河西院区，包括：日间手术病区、骨科、普外科、综合内科、感染性疾病科、泌尿外科、眼科、烧伤整形科、心内科、心胸外科。
2、河西国际医院
地址：位于江东南路与友谊街交界处（河西儿童医院旁）；
规模：该项目总投资15亿元，总用地面积约2.2万平方米，总建筑规模约9.9万平方米；
床位：规划总床位350—500张；
建成时间：预计2018年12月建成使用。
2016年1月15日，正荣拿下河西南部G64地块，楼面价10774元/㎡，案名为正荣紫阙滨江。2018年计划上市。
2016年5月13日，葛洲坝拿下河西南部G14地块，楼面价45213元/㎡，案名为葛洲坝南京中国府。2018年计划上市。
2016年5月13日，电建金茂拿下河西南部G12、G13两幅地块，楼面价分别为37027元/㎡，36890元/㎡，案名为金茂府。2018年计划上市。
2017年2月14日，金茂以总价73.4亿拿下鱼嘴G97地块。
河西南二手房短板：
1、南外学区后期将有调整，无学区加持小区二手房价格能否维稳还是个问题
2、大批业主入住，星八客聚集区拥堵成日常？
3、河西南交付小区日益增多，二手房数量猛增，对于二手房价格来说可不是什么好事
4、前期河西南打造的房源都是小户型偏首改定位，称不上豪宅价格能买到6万/㎡吗？
关于置业河西南的一些建议：
①、购房需求没那么迫切的完全可以等一等河西南新房
②、急需学区的，可考虑佳兆业城市广场和五矿崇文金城的二手房
③、自住需求的，随时可以买
④、投资需求的，买不到新房可考虑其他区域新房，例如鼓楼滨江、南站等地
精彩推荐
河西买房新政！高层次人才首套房不限购，公积金最多可贷120万！
佳兆业、绿地华侨城海珀滨江什么时候开盘？
地价34043元/㎡！河西纯新盘规划曝光，打造9栋817套豪宅...
金陵初雪，映出最美河西
▼▼加小西妹微信，进河西买房群