这里是下一个深圳，没有之一

阿方有一个观点：东莞是2012年的深圳，如果失去了深圳上车的 机会，东莞就在眼前，还有机会！

那么东莞买房买哪里？

阿方在<粤港澳湾区买房哪里好？据说买这里的人都会发大财！>推荐了珠江口东岸区域，在珠江口东岸又重点提到长安虎门是黄金洼地。当然靠近长安虎门的厚街沙田也是相当不错的选择，因为它们在东莞来说都同属于滨海片区。

滨海片区是什么概念？其他片区又怎样，阿方在这篇文章为大家解读，也让投资东莞的各位朋友对东莞楼市有一个基础性的了解，这将有利于大家的判断。

在东莞，共有33个镇区，划分为六大片区。政府给每一片区的定位和功能都有所不同。近日，东莞市住建局发布的《东莞市住房建设规划（2017-2020年）》征求意见稿，给出了东莞六大片区住房发展指引和近期重点建设的居住新区，购房者可以看着规划来买房。

一、城区片区

1、包含区域：南城街道、莞城街道、东城街道、万江街道、高埗镇和石碣镇。

2、发展定位：高品质居住中心。

3、规划：通过提高居住开发密度，加快城市更新改造，增加居住用地供应，完善设施配套等措施，推进商品住房建设，合理调控房地产价格。近期重点推进东江滨水区、南城国际商务区的住房建设。

4、成交和房价：去年城区片区住宅成交124.65万平方米，同比上涨 18%，成交均价17598元/平方米，同比上涨 30%。

5、区域分析：此前，仅有莞城、南城、东城、万江四个街道作为主城区，尤其以东城和南城为重，因此南城和东城的房价一直居高不下，城区房价也接近于两万大关。石碣镇和高埗镇的纳入，使得城区住房供应得到缓解。该两个镇区不少楼盘均价低于15000元/㎡，吸引了很多东城和南城的购房者。新增供应量增加，也使今年城区片区成交量在全市中处于首位。

二、松山湖片区

1、包含区域：松山湖（生态园）、茶山镇、寮步镇、大朗镇、大岭山镇、石龙镇和石排镇。

2、发展定位：创新中心。

3、规划：发挥松山湖自主创新示范区的创新引领作用，统筹协调周边镇街的发展，完善公建配套，推进商品住房、人才住房、保障性住房的建设，推动非商品住房去库存，缩短库存周期，合理调控房地产价格。近期重点推进松山湖（生态园）、中子科学城、东莞火车站地区的住房建设。

4、成交和房价：去年松山湖片区住宅成交量124.49万平方米，同比下滑39%，成交均价17731元/平方米，同比上升26%。

5、区域分析：松山湖的定位一直都是高科技产业园，为东莞创新和裁人基地。华为的入驻更是打响了松山湖的名气。为了留住人才，松山湖人才安居建设步伐加快，人才公寓陆续入市。低于市场价70%的签约均价让不属于人才引进的购房者羡慕不已。同样的，低于9000元/平方米的人才公寓签约成交，使得去年松山湖（生态园）本身的房价同比2016年下滑24%。从规划来看，人才公寓建设、推动非住宅产品去库存、调控房价是该区域的重点。值得注意的是，茶山、石排等部分镇街也面临着产品供应量过大，后市竞争激烈的问题。

三、滨海片区

1、包含区域：长安镇（长安新区），沙田镇（虎门港），虎门镇和厚街镇。

2、发展定位：滨海居住新城。

3、规划：通过适度安排用地供应，推动旅游发展，提升组团综合功能，发挥对中心城区疏解作用的措施，推进人才住房、保障性住房等建设，合理调控房地产价格。近期重点推进滨海湾新区、东莞港、虎门北站地区、威远岛的住房建设。

4、成交和房价：去年滨海片区住宅成交量90.44万平方米，同比下滑49%，成交均价18056元/平方米，同比上涨24%。

5、区域分析：长安虎门两个镇是东莞经济最发达的镇，发达的经济支撑着其房价一直处于较高水平，且一直处于与城区房价比肩的状态，并率先突破了均价三万的大关。而滨海片区的特点是经济产业发达，中高端人才多，房价高。因此，未来三年规划将推进该片区人才住房、保障性住房等建设。另外，受滨海湾新区利好政策影响，滨海湾新区的虎门、沙田镇新盘乘势开工，加大后市货量，预计今年的供应总量超过100万平方米。

四、水乡新城片区

1、包含区域：麻涌镇、中堂镇、望牛墩镇、洪梅镇和道滘镇。

2、发展定位：粤港澳优质生活圈。

3、规划：围绕打造广深科技创新走廊国际商务目的地，通过推进城市更新改造与环境综合治理，完善设施配套，布局片区高品质环境、高效率交通、高品质公共服务，形成水乡新城与特色小镇共同发展的住房建设格局。重点推进商品住房建设，合理调控房地产价格。近期重点推进水乡新城的住房建设。

4、成交和房价：去年水乡新城片区成交量89.77万平方米，同比下滑30%，成交均价为13239元/平方米，同比上涨 28%。

5、区域分析：因为政策的利好，去年水乡新城片区是东莞楼市成交最火热的区域之一。接受主城区购房需求外溢，激发本地购房需求释放，万科、碧桂园、保利、恒大等品牌房企在该片区开发楼盘，营造出百花齐放的氛围。同时，加上东莞西站和莞惠城轨的开通，这一区域也逐渐受到广深购房者的青睐。目前，该区域的楼盘定价在11000-15000元/㎡左右，价格低是它目前最大的优势。但是，该片区目前生活配套设施等有待完善。

 五、东南临深片区

1、包含区域：塘厦镇、清溪镇、凤岗镇和樟木头镇。

2、发展定位：深莞惠城际住房协调区。

3、规划：通过适度安排用地供应，对接深圳居住需求，完善配套带动高端消费等措施，重点推进商品住房等建设，推动商品住房去库存，合理调控房地产价格。近期重点推进赣深高铁塘厦站地区的住房建设。

4、成交和房价：去年东南临深片区住宅成交量约48.45万平方米，同比下降58%，成交均价19002元/平方米，同比下滑3%。

5、区域分析：该区域因为临近深圳，深圳客是该区域成交的主力军，且以深圳客成交为主要支撑的东南临深片区在2016年火热程度达到高峰。但是，自从东莞限购之后，东南临深片区的成交迅速下滑。受2015、2016年楼市过快发展的影响，临深片区明显供过于求。不少业内人士预测，今年临深片区仍将有不少楼盘因为价格虚高而调整房价，在楼市调控政策不放松的情况下，东南临深片区价格松动仍是今年的主流。不过，作为临近深圳的区域，不限购的二手房市场仍然在接纳深圳自住购房需求的外溢。

六、东部产业园片区

1、包含区域：常平镇、谢岗镇（银瓶新区）、东坑镇、桥头镇、企石镇、横沥镇和黄江镇。

2、发展定位：现代居住社区。

3、规划：通过着眼重大产业项目，提供多层次住房，满足产业配套和外围的住房需求，促进产城融合发展，推进人才住房、保障性住房建设，化解非商品住房库存，合理调控房地产价格。近期重点推进广东东莞粤海银瓶合作创新区、原东部工业园（企石辖区）的住房建设。

4、成交和房价：去年东部产业园片区住宅成交量为87.52万平方米，同比下滑48%，成交均价13716元/平方米，同比上涨23%。

5、区域分析：在东莞的六大片区当中，东部产业园可能是最不起眼的一个片区。因经济不发达，楼市发展缓慢，即使价格偏低，受到的关注度依然很小。但是，今年东部产业园也颇有亮点黄江镇由临深片区纳入东部产业园片区，个别楼盘以低价出售，影响着周边楼盘的定价策略；常平镇受到莞惠城轨利好影响，个别楼盘定价冲高后又回落至理性；桥头镇楼盘低价走货，热度上升等等。不少房企开始在东部产业园片区布局，作为全市价格最低洼的片区，预计区域楼市热度将逐渐升温。

说完六大片区，各位朋友要问了，阿方，你说哪个片区最有潜力？

东南临深片区因其地理位置最早也最受深圳投资客喜爱，塘厦凤岗很多楼盘已在3万以上。

松山湖片区后来居上，以其环境优势和华为搬迁等利好，目前价位大有超越东南临深片区之势。

阿方则独好滨海片区，原因阿方在《阿方专栏丨粤港澳大湾区买房哪里好？》进行了说明。

文章对宏观区位进行了分析，当然也欢迎加入阿方的知识星球圈，阿方告诉你滨海片区核心区域长安虎门具体哪些位置好，又有哪些楼盘最具投资价值。

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北大硕士方晓春，地产界人称“阿方”，先后在地产公司、咨询机构、政府部门等多个单位工作，珠三角地区房产领域摸爬滚打二十余年，发表多部关于珠三角房产著作。珠三角十强房产公众号《珠三角房产第一资讯》创始人兼总编辑。

以下是圈友部分探讨话题

1、听说房产税要出来了，怎么看？

2、珠三角哪个城市最具投资价值？

3、东莞买房买哪里，松山湖好还是塘厦好？

4、惠州大亚湾和惠阳哪里更有潜力？

5、租售同权政策，对房价有何影响？

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