（二）高质量的可行性研究报告，最需要注意的是第三点

编者按：

   项目可行性研究，无非是看看能不能稳稳赚钱。

  《可行性研究报告》是难度很高的工作，需要专家团队或行业高管去完成的工作，是董事局决策的重要依据，让其高瞻远瞩运筹帷幄决胜于千里之外。

  一份完整的可执行的《可行性研究报告》，会详细准确地告诉客户项目背景、商品或服务设计、市场开发、投入与产出等一些列问题。有许多问题都是基于对现在行业状况的准确把握而面向未来5年的基于把握。

写可行性研究报告之前一定要搞清楚这份报告的用途和目的，写一篇高质量的可研，小臧提醒您，一定要注意：

1、把自己当成一个咨询师

表面上工作人员是撰写报告，实际是在做咨询任务。编制工作的工作方法是根据原始资料进行加工组排，成为一个专业文本。

而一个高品质的优秀的可研报告，需要发现甲方项目的问题，并且提出解决问题的方案，比如如何优化可研的建设方案让项目更加合理，比如在必要性分析一节如何将项目与中央、地方政策进行更好的呼应，提高审批专家组对报告的认可度，这实际上就是在做咨询服务。

一个优秀的可研撰写工作者要向优秀的可行性咨询师靠拢，不但要懂宏观政策，地区产业规划，还要懂行业经济，财务计算，更要具备理解甲方需求，地方政府需求的敏锐性。

2、找到可研的内在逻辑

可行性研究分为两种，初步可行性研究&详细可行性研究。初步可研就是简单的资料加工组排，详细可研的正文一般有12个部分：

1、项目总说明

2、项目概况

3、投资环境研究

4、市场研究

5、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目

6、规划方案及建设条件

7、建设方式及进度安排

8、投资估算及资金筹措

9、项目评价基础数据的预测和选定

10、项目经济效益评价

11、风险分析

12、可行性研究的结论

但是大体上，我们可以用五个可行性来概括整个项目。

1、政策可行：主要根据有关的产业政策，行业现状及问题，论证项目投资建设的必要性；

2、市场可行：主要根据市场调查及预测判断，指出项目的市场发展潜力；

3、方案可行：主要从项目实施的设计、技术和施工角度，指出项目落地可行；

4、环境可行：主要从环保角度，阐述项目满足环保需求（最近比较重视）。

5、经济可行：主要从财务角度，预测项目是否满足需求（财务内部收益率是否高于行业基准收益率）。

这五个可行性论证是一个从宏观到微观的论证过程，也是一个从定性到定量的论证过程。项目审批人员一般是按照这个逻辑来审项目的。

优秀的报告能从行文中看到清晰的论证递进关系，能看到对政策和行业的精准判断，看到项目方的高瞻远瞩与宏伟蓝图，让读报告的人对未来充满憧憬，对生活充满希望，对工作充满爱，而不只是各种材料的堆砌，泛滥的口水话，混乱的思绪和项目方夸张的赞扬。

3、专业的行文逻辑

1、找到项目实施的充分必要条件

任何一个经济项目，必然是以满足经济需求、社会需求为目的。这就需要从项目的资料和甲方凌乱的谈话信息中，找到项目价值的关键点。然后在必要性分析里简洁明了地说出来，其实是回答为什么要做的问题，这也是项目的立足点。

2、市场分析

这是分析项目的基础，需要看到这个项目的的市场空间有多大，市场空间大意味着项目风险相对较小，有机会做强做大。

市场分析最好用图标数据说话，引用权威的数据加上自己的阐述，用最小的篇幅说明市场规模，别人看起来形象明了，同时少了很多语言上的障碍。

3、项目实施的基础条件

基础条件决定由谁做，可以从项目团队的技术实力，资金实力，社会资源来阐述这个问题，如果是对地理条件依赖性比较高的项目，比如农业项目，地产项目等，还要阐述，项目的区位，气候和地质等条件。

目的是要让评审能够体会到项目的唯一不可替代性。

4.项目建设内容与方案

项目建设内容阐述做什么，建设方案回答怎么做。

建设内容是从整体上介绍你的项目的建设板块，比如，要做一个旅游度假区的项目可行性研究，建设内容，你就要说，这个旅游项目里有什么景点，有什么服务项目。而建设方案，则是景点的平面布局是什么样子，酒店建设几层楼，需要的是工程学的专业技术表述。

5.投资估算与财务分析

做财务评价需要对经济学评价的财务模型的内在原理和逻辑有深刻的理解。财务评价里的每一张表格都有特定的含义，一个都不能少。当然最后有两个重要的指标是，财务内部收益率和投资回报率。一般来说，领导不会细看表格，但是会看这些关键指标。这些指标是判定一个项目是否可行的定量标准。很多项目，在特定的情况下，收益率不能算的太低，太低了可行性存在疑问，太高了也不行，要么不切合实际，要么会给验收带来困难。所以，收益率要即合理又能符合相关方的要求，这些地方是体现可研究竟是否专业的所在。

风险评估也是一个可研必须要做的，体现在财务上，就是要做盈亏平衡和敏感性分析。

6、社会效益分析

一个项目不单单具有经济意义，还要有社会意义。一个经济效益再好的项目，如果存在社会稳定风险，较大的环保风险，也是可能通不过的。多将项目和政策相关联。需要敏锐的宏观分析能力，把项目和一系列的政策挂上钩（让政府满意）。

4、每个行业关注部门不同

对开发商来说，详细可研报告最重要的是三个部分：市场研究、项目经济效益评价、风险分析。

市场研究
一般分为宏观、中观、微观三个角度来阐释。市场研究的关键是占有大量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，让你的报告对象信服你对市场价格、供求关系、发展趋势等方面的理解。

项目经济效益评价

这是项目评价报告中最关键的部分，在这里，要充分利用可研报告其他各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。这部分的内容一般包括现金流量分析、资金来源与运用表（财务平衡表）与贷款偿还分析。现金流量分析，要从全投资和自有资金（股本金）两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。资金来源与运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的重要依据。贷款偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在何时开始，从哪项收入中偿还贷款本息，以及所需的时间长度，以帮助开发商安排融资计划。

风险分析

一般包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概率分析）。不确定分析的目的，是就项目面临的主要风险因素如建造成本、售价、租金水平、开发周期、贷款利率、可建设建筑面积等因素的变化对项目经济效果评价主要技术经济指标如财务内部收益率、财务净现值和投资回收期等的影响程度进行定量研究。

基本上常看报告的老板，基本就看这三部分，再看看结论。

作者：网络/知乎

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