纯干货｜给同样有平民别野梦的人！“花园都没的类独栋”、“生不逢时的大平层”、真正的“独栋”……业主犀利解读 全踩盘赵巷别野楼盘！

前言

想要写这篇，是受到前文某位“普通”校友买房经历的激发（复习文章👉一个普通复旦毕业生是如何买房的），毕竟这位“普通”校友最后买的大赵巷别野多少有被楼主忽悠的成分在。

楼主2010年底刚需上车市中心老破小，较毕业年份而言算上车稍晚，不过能有个温馨的小窝二人世界总是幸事。上车后一个月魔都就开始漫漫限购路，2010年10月，认房认贷政策出台。

大概人心如此，有了小的，就会想看大的，心思始终活络，可同区位的大房子还是远超出楼主的经济能力只得望楼兴叹。2012到2014期间为了找大房子楼主算是踩遍了魔都的各个乡下区块（以后再写），每周末不是在看盘就是在看盘的路上~~~~凑巧2013年有位在职万科的同学推荐了一个隔年会开的新楼盘：万科有山。自此，楼主开始了漫漫赵巷挖盘记。先说结论，2015年初楼主二手480w到手价购入赵巷次新双拼别野一套。下手的时候还懵懂的，不知道神马大虹桥，后来倒是概念开炸了。下图是“你的名字”热播的时候，我跟风拍的照片～～

赵巷大区位概览

赵巷大区块：主干南北中轴线为嘉松中路，东西走向的主干道有：G50高速, 沪青平公路，盈港东路，崧泽高架路，最南到泗陈公路与泗泾佘山两大区块接壤。（借用草草的老图）

交通：主要靠自驾。住内环的楼主开始觉得实在太tm遥远了，印象里去奥特莱斯血拼那得一来一回一共一天呐！然而事实证明有自驾车的话，延安高架外滩起始链接G50到赵巷出口30公里不拐弯，快则30分钟，小堵45分钟，大堵1小时呗。

如果选择公共交通，那么区块位于9号线佘山站和在建17号线嘉松中路站之间，靠公交嘉松线接驳。或者延安路沪青平公路一线的沪朱专线、沪青盈专线、沪商专线等，但不推荐，忒慢。

赵巷国际别野住区全踩盘

赵巷国际别野住区（“国际”笑），其实只是赵巷大区位靠南边的部分，北到G50高速，南至泗陈公路则连接南边的佘山超奢别野区，十几二十个楼盘分布在嘉松中路两边。

楼主2013初入这个住区，迎面而来的感受是：真正的低密度住区，完全看不到高楼，河道密布，环境绿化非常好，路边经常看见小松鼠（笑），小刺猬和小蛇也偶有出没，有些未开发的地块还有大群大群的白鹭。然后就是。。。人少：）哦，马路上如果能看到人，那十有 40 36971 40 14985 0 0 3128 0 0:00:11 0:00:04 0:00:07 3128 40 36971 40 14985 0 0 2588 0 0:00:14 0:00:05 0:00:09 2919 40 36971 40 14985 0 0 2166 0 0:00:17 0:00:06 0:00:11 2939 40 36971 40 14985 0 0 1892 0 0:00:19 0:00:07 0:00:12 2939七是中介吧！

我们需要将赵巷所有楼盘分成两拨，以某一年（印象中是06年，待查）拿地为界，一拨是时间轴上稍早期的低容积率在0.2-0.5的纯别墅盘，另一拨是时间轴上集约化土地政策出台后的混合型低密度盘，容积率在1.0x左右。

容积率0.2-0.5

嘉松中路东侧

中海翡翠湖岸:  容积率 0.24， 纯独栋，环境物业都好（虽然年前有爆出某户人家推倒重建的违建新闻）小区四面临河道，南临赵巷最宽阔的淀浦河，完全听不见主干道的杂音，东边就是著名的宋庆龄学校，目前报价在1500w上下都有，请注意户均占地3亩！！（略夸大，因为户均算上了公共道路均摊，后文同。）

绿地国际山庄：容积率0.5，纯别墅混合产品小区，有独栋，有联排，有双拼，房型分布比较多。北面临淀浦河，东边临新通波塘直通奥特莱斯米格天地（有kayak的话应当可以划过去），独栋都在小区东侧报价1500w左右，户均两亩；联排双拼则850w-1100w区间，户均一亩。据称小区物业特别的好，进出查询严格，业主有事随叫随到，上周末的邻里节有吃有喝有表演，也是羡煞同区位其他小区的业主。

凯迪赫菲庄园：容积率0.47，纯别墅小区，以置旺路为界，左侧名叫澳澜湾，是纯双拼区块，内部贯穿淀浦河直流活水。右侧名叫赫菲庄园，是独栋为主少量双拼，较新，目前依然有一手房在售，赫菲庄园与绿地国际山庄一样，东临大河直通奥特莱斯米格天地。目前独栋报价1500w左右，户均两亩，双拼则850w-1200w区间，户均一亩半。小区单套较绿地占地花园都再大些，栋距更开阔，但听说至今未成立业委会，物业水平一般。

容积率0.2-0.5 

嘉松中路西侧

几乎全部是容积率0.2x-0.3的纯独栋小区：恒联名人世家，圣安德鲁斯庄园，西郊古北国际别墅，比起东侧更是显得讳莫如深，楼主没有进去踩盘的勇气，只好意思开车在外面晃了几回。。。在售房源不少，挂牌价1800w-3500w一房一价吧。

容积率1.0x

新混合型低密度盘

嘉松中路东侧

万科有山/融信铂湾/绿地海珀风华：这三个盘要一起讲的原因是，传说三个盘交叉持股，分层定位。万科主打经济适用，融信则是中产提升，海珀讲求品质享受。

万科有山：楼主就是被这个盘忽悠去的，主打经济适用的效果是很好的，万科是周边唯一清盘的新盘。小区有800多户，绝大多数的户型都是精装叠加，单套110-120平米，上叠连阁楼占了4层，每层的开面都很小，没有电梯在一个家里要爬四层的设计实在不够合理。下叠送小花园和跳空5米的毛胚地下室。目前二手挂牌都在6、700w一套吧。

融信铂湾：这个盘比万科复杂些，主推毛胚叠加，上叠158平米，下叠176平米，有很少的联排，也有赵巷区域为数不多的经济型精装6层公寓，最近貌似有加推具体不详。毕竟新小区，物业环境布置得非常动人，上下叠的户型也较为合理，上叠送阁楼露台，下叠送地下室，不过业主要装修现金支出不菲，楼主的朋友夫妇2014年置业了此小区的158上叠，近期已经收房。北临淀浦河，河畔已经修筑塑胶步道。

绿地海珀风华：海珀系在绿地是品质的保证，小区全干挂石材，法式风格的建筑，有叠加，联排和类独栋，都是精装修交付，14年楼主看中海珀180左右的上叠，精装修的样板间标准连做设计的队友都感慨壕，多区域大面积用石材看起来就很有质感。然而定位太高端2014年底的价格就已经定在3.7w ，同时期有山3w，融信2.5w，有山总价340w左右，融信总价400w左右，海珀总价650w左右，650w的总价当时远超出了次新二手，纠结再三楼主夫妇放弃转而找到二手房东谈起了买卖。目前海珀依然有新盘在售，定价区间4.5-5w。特别推一下类独栋，2kw左右，占地房型堪称近完美（不过“类”还是有点不完美），设计一直在进步，不买也可以去开开眼。

保利建工西郊锦庐：目前区块内在售的最新的项目，这块地是2015年建工楼板价2.x万拿下的，当时已经觉得楼板价hin高了，拿下后由保利负责开发，很快推出市场，楼主也去看了看，讲真，不管小区未来总体打造如何，单就户型而言，简直是深入研究了以往所有楼盘的优缺点，综合考虑了地价因素，精装修叠加11x-12x户型竟然做到全明3、4房大开面，得房率奇高，总价控制相当合理——600w不到？相信哪怕是16年后的限购大棒，也挡不住此房的销售节奏。另外楼盘北边地块正在日夜施工造体育公园和正大会员制超市，算是小利好全赵巷别野住区吧。（白鹭都被赶走了喏。。关于这个盘的户型配套，参考复习草草文章👉住在赵巷是一种怎样的体验？）

容积率1.0x

嘉松中路西侧

龙湖滟澜山：外立面西班牙风蛮好看额，但有件神奇的事情，有些联排的产证是两本，上面一本下面一本，所以限购下买卖有些困难，当然不少还是正常的产证。滟澜山多联排，1.0x的容积率造联排。。。你知道的。。。就是拉开窗帘你可以看到对面的人家在干点神马咯。。。小区挂牌量太大了，价格有点晕。

金地天境：绝对是生不逢时的大盘，可以说这个盘品质在新盘里是仅次于绿地海珀的，有个偶像剧叫微微一笑什么的就是在金地的大平层有场景的（那个美男子帮美女子打扫卫生的场景）。2010年左右开盘是开4万的！！精装修的门窗都用了旭格，真不是盖的。可惜2010年开始限购了，大平层。。。就卖不掉了。。。在房地网上查查金地的销售挺泪目，貌似改了些叠加产品控制了总价后销量有回升，现在盘内依然是平层为主，还有院落别墅和叠加。现在单价4.5万左右。

泷湾：呵呵。。。和黄的盘都有点。。。不知所以然，赶着15、16的大行情倒是清了不少，号称类独栋，然而是花园都木有的类独栋。位置卡在几个真壕盘边上，反正他们喜欢就好。

从业主角度

我会如何推荐？

以上一共列举了纯墅区内的十三个楼盘，其实在赵巷镇政府（17号线赵巷站）附近还有个别混合型别野盘，但因为周边环境比较亲民，楼主就都不推荐了。

总结一下目前预算下的推荐和原因：

500w-650w：保利锦庐一手>=金地天境叠加一手>万科有山二手

650w-800w:  绿地海珀一手> 金地天境一手> 融信铂湾一手

800w-1000w：绿地国际二手>=凯迪一二手>金地天境一手=绿地海珀一手

1000w-1200w: 绿地国际二手>=凯迪一二手>金地天境一手=绿地海珀一手

1200w-1500w: 中海翡翠二手 >绿地国际二手=凯迪一手>金地天境一手

1500w级以上：壕，随便您买，中海翡翠，圣安德鲁斯，古北国际。。。以及您也可以考虑内环大平层啊！

排序的主要理由如下

敲黑板敲黑板！如果预算够的话，请直接上容积率低于0.2-0.5的200x年的二手次新纯别墅盘！此条不仅适用于赵巷区块，同理对其他区块也适用！欧神最近的密圈也有提到挖笋可以考虑的限购下价值低估的别墅～ 必须指的的是真正低容积率度的盘，虽然旧些的楼盘在“概念花头”上及不上越来越新的设计，但是贵！在！地！大！，其他的啥也不说了。

但平民的预算总是有限的，这时候选择一套新的精装修的低密度叠加也不失为一个好备选，精装修很有必要，因为别野的装修非！常！贵！都是真！金！白！银！此条是正在经历钱荒的楼主的痛点！（PS：草草也写过一手装修房省现金是不可忽视的优势，复习👉深扒一手房和二手房的优劣势）

（写到这里，楼主不禁婶婶疑惑。。。确定我真的不是干中介的吗？？？！！！！）

最后必须要说说

这个住区的其他要素吧

远～！就这一条，首次置业的年轻人还是要慎重，但如果通勤在大虹桥和漕河泾的话，倒还算很不错的选择。（大虹桥楼主还不是不懂。。。）

教育靠私立。就一般的家庭而言，宋庆龄学校YY下还是可以的，不过你懂的，难啊。住区的平民娃多就读于松江的西外外国语，自驾车接送单程15分钟之内。也有搏青浦世外的，那就拼命鸡血吧！另外国际学校很多，赫德什么高端学校，楼主还木有空去研究。

医疗靠社区中心，还有个二级医院在泗泾，不过医疗问题不是赵巷一个区块的问题，市中心始终是有大大优势的。倒是听说大虹桥要建华山西院了，成真的话算个利好。

购物买菜：北边有奥特莱斯，哎呦喂全魔都百货零售业第一！住区内2018年新开正大会员制超市，以及如今电商购物闪电送，很方便。再支一招：小区的青浦本土园丁伯伯可以天天送上最新鲜的绿叶菜哦，嘿嘿，以及有了别野也可以自己种嘛！

在2015到2016的大行情下，赵巷板块仅仅能说是未跑输大盘，后续还会有多少动力楼主心下也没个谱儿，不过作为上有老下有小的中年人，举家居住在一栋有天有地的房子里，上下分层，各得其所，老有花弄，幼有草爬，狗有地跑，总算是件美事了～～

可能不是每个人心中都有一个别野梦，但有别野梦的人说不定手拉手就可以绕着地球围成圈哦～～ ：）本文献给也有平民别野梦的同路购房者！

（注：感谢《住在上海》粉丝业主投稿！欢迎更多上海购房者和业主投稿！详戳👉投稿说明）

扫码关注《住在上海》

收看上海楼市真实报道

住在上海

微信号：imshanghaier

上海房地产及时资讯｜独家测评｜业主故事

点击蓝字阅读更多业主原创测评

《住在上海》后台对话框回复板块关键词

系统自动回复相关文章