债权变股权，“烂尾楼”实现华丽转身

一座无法完工的“烂尾楼”，一个陷入僵局的执行案，首轮查封涉及一般债权人23个，本息共计7.55亿元。一边是难以处置的资产，一边是多家民营企业想要保住的资金链，怎么办？法官们想了不少法子，仅债权人会议就召开了11次。最后，有着多年办理破产案件经验的法官和他的团队决定从“执行中的破产重整”上想办法。在重庆市第一中级人民法院法官耐心细致地工作下，该案成功执结。23个债权人以债入股，成立一家新的公司，采取以物抵债的方式整体受让破产公司开发中的项目，7.55亿元债务全部化解，以债入股促成“烂尾楼”华丽转身。

法官到债权人处进行现场调解。资料图片

“烂尾楼”不能一拍了之

2014年3月31日，重庆市潼南区一家房地产开发公司经营出现困难，资金链条断裂，相关的抵押权人、工程款优先权人共23个债权人先后向包括重庆市第一中级人民法院在内的各个法院提起多起诉讼，涉及金额达7.55亿元。在案件执行过程中，法院分别按照各申请执行人的债权标的额对该房地产公司开发过程中的某工程项目房屋、土地、车库进行查封，本是“烂尾楼”的项目无法向任何债权人清偿。

案涉项目规模庞大，占地面积7万余平方米，总规划建筑面积25万余平方米，计划修建16栋高档住宅和2栋商业用房。查封前，部分楼栋已经竣工并交付使用，其余楼栋和小区绿化、车库工程则处于停工状态。工程已经完成了大量投资，涉及多家施工企业，产生大量债务，其中包括很多农民工的血汗钱。而已经购买了房屋的购房者则为停滞的小区绿化和车库忧心忡忡。

虽然小区剩余在建工程评估价值达3.9亿元，但这样的价值远远不能偿付债务人的欠款。如何维护债权人利益，让“烂尾楼”重新“活”起来，成为一道难题摆在办案法官面前。部分债权人向法院申请强制执行，“法院大可将涉案房屋、土地、‘烂尾楼’一拍了之，但所得价款完全不够偿还债权人。”重庆一中院执行局法官感到很为难。

解开死结要敢啃“硬骨头”

“如果直接进行司法拍卖，涉案项目已经烂尾，现有价值很难寻找到接盘方，且即便成拍也与兑现债权人的合法权益差距巨大，而且该案涉及大量农民工工资和普通购房者，就案办案、机械办案可能致使该‘烂尾楼’长期闲置，损害债权人的利益，且容易引发群体事件。”法官为此犯了难，想尽办法盘活烂尾资产，减少损失。

有着多年办理破产案件经验的法官们决定从“执行中的破产重整”上想办法。经过从市场环境、项目建设可行性、资金投入、回报率等多方面的考量论证，法官提出了以债入股成立新公司接手经营项目的方法。刚开始，不少债权人不信任法官，也不同意这样的处理方式。

为了促进民营经济健康发展，维护当事人合法权益，保住多家民营企业的资金链，重庆市高级人民法院、重庆一中院先后组织召开了11次债权人会议，耐心细致地对各家债权人一家一家地讲法理，摆事实，做工作。摆法条、举例子、谈风险……法官跑了不少路，也吃了不少“闭门羹”，债权人终于同意以债入股成立一家新公司，并整体受让该涉案项目，同时负责该项目的整体运营。

经反复磋商与精心论证，全新的商业管理公司终于成立，后期处置得以加速进行。新公司采取以物抵债的方式整体受让某房地产公司的“烂尾楼”项目，将已修好的房屋进行销售后的资金部分用于偿还农民工工资，先解决停工问题，项目重新开始销售后“烂尾楼”续建资金也得到缓解，剩余项目销售收入再按应收债权分配给23个优先债权人分别受偿。为提高执行效率，全部案件由重庆一中院统一执行。

创新思维优化营商环境

在执行过程中，经重庆一中院协调，涉案项目所在地重庆市潼南区地方政府专门为该项目的复工开辟绿色通道，提供了加快相关手续审批、允许企业缓缴税费等一系列配套措施。

在各方的共同努力下，新成立的商业管理公司通过分批解封、分批销售、分批续建的方式逐步盘活了涉案项目。如今，这座曾经的“烂尾楼”实现华丽转身，变成一座漂亮的花园小区，分批上市销售，获得消费者的认可，小区内如今随处可见玩耍的小孩与聊天的老人，他们和家人的安居梦得以实现。债权人的债权逐步得到清偿，当时强烈反对处置方案的债权人拉着法官的手，不停地道谢。

传统的“评估—拍卖”处置模式虽有处置周期短、变现速度快等优点，但在此案中涉及大规模的“烂尾楼”项目，拍卖程序因变现价值不高难以实现债权有效清偿。本案中，执行法院考虑到债权人数多、债权金额大、资产评估价格低及项目烂尾等多方因素，创新烂尾项目处置模式，积极协调债权人以债入股成立新公司，由新公司以以物抵债方式整体受让烂尾项目，并通过续建与销售成功盘活项目资产，同时一揽子解决购房者、农民工、当地政府的相关利益诉求，标本兼治，实现财产变现价值最大化，有效保障民营企业债权人合法权益。

这也是近年来重庆法院优化法治化营商环境，保护民营经济的一起典型案件。据介绍，近年来，为了打造良好的法治化营商环境，重庆高院创新构建“1+X”民营经济司法保护体系，建立法律风险提示回访、“法律风险点+典型案例”提示、民营经济司法保护督查等制度机制。重庆一中院出台《关于发挥司法职能依法平等全面保护民营经济发展的通知》等一系列新文件、新做法，充分发挥审判职能作用，精准施策、主动作为，依法灵活适用执行措施，确保企业正常生产经营活动免受影响，助推辖区营商环境持续优化提升，为企业发挥更大作用、实现更大发展提供有力的司法服务和保障。

来源：人民法院报

作者：陈小康 、张志清、杨青烨

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