深挖！深中通道第一落脚点：房价最低2.5万，最高10万+！

上一轮，房叔出海走了一遍深中通道。

今天，决定带大家挖一挖深中通道两岸，看看究竟有什么料。

文章巨长，一图说完：

▲文章太长，那就只看图↑

数据参考：房天下，含公寓等在售项目

部分未有报价项目的未统计在内

深中通道西岸

深中通道西岸，是中山翠亨新区的马鞍岛，另外有支线到广州南沙的万顷沙。

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马鞍岛：距深中通道0公里

马鞍岛，规划为翠亨新区起步区，为中山未来城市中心之一。高定位规划对接深中通道东岸的产业、人才、资金等。

值得一提的是，马鞍岛南部规划为翠亨科学城，是建设现代化国际化创新型城市新中心的板块。

▲翠亨科学城目标定位

1、交通： 海陆对接东岸 

交通上，中开高速接驳深中通道，同时岛上规划2条城市轨道、1条城际轨道（广州地铁18号线延长线）；翠亨快线、横门路2条快速路接驳。

此外，南部还有新中山港码头在建，对比旧码头位置，可以缩减平均深中往返船只的时间。

2、加速招商引资，刚拍出了500米新地标

从去年年底，马鞍岛在招商上，捷报频传。截止目前露面过的项目13个。

中山市古尊表产业化基地项目、中山市星皇钟表科技产业基地项目、冠科生物技术(中山)有限公司湾区研发中心建设项目、智能网联创新基地项目、中山市雷诺高精密科技产业园项目、澳门安信通机器人透明工厂项目、高效节能板管蒸发冷却式空调设备产业化项目、德勤科技研发及产业化基地项目、中山翠亨新区生物医药智创中心、临海科技新城、中深创新产业园、海雅集团华人粤港澳国际中心、金雅福黄金文创智能制造总部……

▲生物医药智创中心

据翠亨新区官方透露，今年上半年，新区共以M0用地（新型产业用地）招引项目7个，合计投资额107.38亿元，达产产值或营收102.71亿元、税收4.27亿元。

上半年还招引落地了华润燃气、中深科技园、海雅、星光达、金雅福、保利长大、中国电建路桥项目等7个大湾区总部项目。并积极围绕四大主导产业，大力开展产业链招商。

目前，重点在谈项目20个，总投资额过百亿元，多个投资方上榜中国企业500强，涉及高端先进装备制造、生物医药、现代服务业等多类高端产业。

值得一提的是，在7月7日，刚结束的土拍中，雅居乐拿下了科学城91万平体量的综合地块，其中包括了一幢450+的新地标。

截止目前，马鞍岛上已经齐聚了万科、保利、恒大、雅居乐四家实力房企。

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万顷沙：距深中通道0公里

南沙自贸区里的万顷沙，以海洋高新技术区和国际保税港区为主要定位。

1、交通：高速、轨道齐发力

18号线首期（万顷沙 — 冼村段），预计2020年开通运营，可实现直达珠江新城。

横跨广中佛江的南沙港铁路，亦将在明年建成通车。而南中高速（南沙至中山）也已于上周获批，即将动工。

同时，目前深中通道建设也有了飞跃性的进展，3-5年内，南沙建成湾区“半小时交通圈”，并非虚言。

▲南沙交通图

2、产业、配套：“AI+”新型产业，配套上马

根据《南沙人工智能产业发展三年行动计划（2018-2020年）》，到2020年，南沙将建成国际领先人工智能产业区，形成千亿级人工智能产业集聚区，带来一大批“AI+”新型产业。

▲人工智能示范中心，图源：南沙发布
医疗方面，广东省中医院南沙医院项目，预计1月将正式动工；而广州市妇女儿童医疗中心南沙院区，亦计划在2月份开建。

教育方面，百年贵族名校修仕倍励南沙分校、省级名校广州二中附属南沙学校等，均将于2020年建成，并投入使用。

▲广州二中附属南沙学校效果图

深中通道东岸

深中通道的东岸，在海底隧道后，是东人工岛，随后连接线接驳到深圳境内。

严格来说，深中通道在深圳侧的落脚点，是宝安机场。依然有一系列高速与之接驳，广深沿江高速、广深高速、机荷高速等。

因此，可以快速倒流车辆往各个方向，从地理位置上看，从北往南分别是：大空港、西乡、宝安中心区、大铲湾、前海自贸区。

其中，前四个属于宝安区，前海自贸区属于南山区。最近随着前海扩容，宝安中心区也被划入了“前海”。

下面一个个来说说这些板块。

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大空港：距深中通道0-16公里

大空港区域总规划面积95平方公里，主要包括沙井、福海、福永的西部滨海地区，包含了空港新城、宝安机场、海上田园、机场码头、综合港区等重大项目。

▲图片来源网络

“大空港”总体规划布局“两带六区”，即滨海休闲带、综合功能发展带、机场东片区、机场南片区、福永片区、新城核心区、半岛区、离岛区等六大功能片区。

▲大空港地区综合规划

其中，最重要的规划包括海洋新城（半岛区）和会展中心。

▲红色圈内为海洋新城（大空港半岛区）

1、交通： “海陆空地快” 五维立体交通枢纽 

大空港规划为综合交通枢纽，1400亿新增投资打造：
国际航空枢纽、中国高铁枢纽、城市路网枢纽三大枢纽工程投资力度大，构建连通珠三角的“30分钟经济圈”、连接城市全球主要城市的“12小时航空圈”。

空港：深圳机场,将扩建T4航站区，为国家干线型枢纽机场。

海港：机场客运码头，直通港澳台以及国内各大港口码头。

高铁：堪比上海虹桥枢纽，沿江高铁的广东段—深茂高铁将在机场设空港高铁站（国家级），成为深圳第六个高铁站。

地铁：已经开通的地铁1号线和11号线，让大空港与深圳各区紧紧相连。在建的20号线、12号线和“穗莞深城际快线”，使大空港与东莞、广州、中山等城市实现“一小时生活圈”。

快线：沿江高速和广深高速，以及即将开通的外环高速，帮助大空港实现快速人流物流。

2、 “两中心一馆”大型项目 

大空港规划现代服务业、临空高端制造产业、高端生产型服务业三大产业主导，会展贸易为首。

深圳国际会展中心：为全球面积最大的会展中心，总建设用地面积148.05万平方米（一期121.42万平方米，二期26.63万平方米）。2019年9月25日，深圳国际会展中心项目顺利通过了竣工验收。

深圳国际会展中心项目是深圳建市以来最大的单体建筑，也是全球第一个集大型建筑、轨道交通、水利工程、市政工程同时开发的建筑工程，整体建成后将成为全球最大的会展中心。（来源：招商蛇口）

国际会议中心：位于深圳国际会展中心的北面，海上田园南面。2016年9月完成初步选址，用地面积27万平方米，建筑面积50万平方米。

新科技馆：位于深圳国际会展中心的北面，海上田园南面，国际会展中心东面。总建筑面积约10.5万平方米，用地面积12万平方米。

根据规划，至2020年，大空港建成一批基础性、功能性项目，基本完成启动区开发建设，拉开空港都市区发展框架。

航空客运吞吐量达到4500万人次、货邮吞吐量达到200万吨，地区生产总值达到600亿元。
2宝安中心+大铲湾，距深中通道约8公里宝安中心、大铲湾，都属于宝安区，与桂湾、前湾、妈湾组成的前海自贸区相连。

因为前海扩容已经板上钉钉，这两个片区的热度居高不下。

大铲湾，腾讯此前一举拿下地块打造未来科技新城；

宝安中心，拥有接近于福田CBD的商务办公建设体量，以及120万平的商业购物中心。
宝安中心拥有重量级地标：128米超级摩天轮——“深圳之光”（Shenzhen Glory）、前海人寿金融中心双子楼、卓越宝中时代广场、尚易、壹方城中心等。
前不久，华侨城又斥资35.39亿拿下10万㎡的商业用地，限高230米，又一新地标。此外，还有更多重量级项目正在兑现。
1、大铲湾：腾讯“企鹅岛”

大铲湾侧将建设腾讯“互联网+未来科技城“项目，规划用地面积1.33平方公里，是大铲湾1/10的体量。

由腾讯牵头的科技岛，“互联网+的各高端产业”，世界级科创高地，腾讯云、互联网+医疗等7大产业都将进驻，可容纳8-10万名员工，将是一个对标苹果、谷歌的总部基地。

© NBBJ

2、宝安中心：总部、总部、还是总部
vivo深圳总部项目，总投资28亿，项目用地面积8100平方米，总建筑面积13.3万平方米。湾区产业投资大厦：总投资55亿，总建筑面积达9.5万平方米。寓意“高山流水”的新地标。

目前，已有农商行、亚太卫星、易尚、中意、怡亚通、鹏鼎等6家总部项目落地并陆续开工建设，目前还有多家优质企业申请入驻。

3、公园：滨海文化公园

项目作为亚洲最大滨海文化公园，投资100亿，相当于5个欢乐海岸，定位“国际化滨海城市新坐标、世界级滨海湾区旅游地”。

该项目核心商业区和海滨广场总占地面积约168万平方米，项目一期在2017年动工，预计今年交付；共分为三期开发。

▲日景鸟瞰图

▲夜景鸟瞰图

还有双线公园、深圳书城湾区城等公共配套项目，投资均是大手笔。
4、轨道：穗莞深城际机前段开工

上个月，穗莞深城际机前段工程开工仪式在前海站举行。

该线路总投资119亿元，线路全长15．2公里，全线地下敷设，设西乡、宝安、前海3座地下车站。

穗莞深城轨横跨广州、深圳、东莞三城，串联超过5万亿GDP。

截止目前，深圳已开通的地铁1号线、5号线、11号线均经过宝安中心；
由于宝安中心位置特殊，处于大空港南，深圳西丽东，两个都是超级枢纽，未来的交通利好必将辐射到宝安中心。

▲今年5月初，深圳铁路枢纽总图规划（2016—2030年）获得批复。规划新建西丽和深圳机场高铁站，形成“三主四辅”铁路客站布局

未来，规划12号线等经过板块。

5、跨海隧道：妈湾跨海通道已开工、还有新隧道公示

妈湾跨海通道（月亮湾大道－沿江高速），南起于妈湾大道与月亮湾大道相交处，向北穿越前海湾海域，最终止于沿江高速大铲湾收费站及金湾大道与西乡大道相交处，途经前海妈湾及宝安大铲湾两区域。

5月22日，海滨大道一期A段（听海路－西乡大道）工程公示。这意味着海滨大道前期工程取得新进展，未来前海和宝安之间将新增一条海底隧道。

随着交通发展到位，宝安正追赶着深圳湾的脚步，“总部化”趋势越来越明显。有数据显示，近年来高新技术产业已成为宝安经济增长的主引擎，高新技术产业的总产值占到了宝安区GDP的三成。

总部企业的到来，意味着最有竞争力的产业、人才的到来，比肩世界级的湾区，也就是这般景象。

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前海，距深中通道约10公里

前海片区，占地15平方公里，规划为深港现代服务业合作区，包括桂湾、前湾、妈湾三个片区。

其中，桂湾定位重点发展金融、信息、贸易、会计等生产性服务业；

前湾重点发展科技及信息服务等生产性服务业，并承接桂湾、妈湾的功能拓展。

妈湾被定位为未来的国际商贸中心和全球供应链管理中心。

前海有多牛？来看2020年5月发布的官方数据：

前海自贸区注册企业累计达15.5万家，注册资本累计达9.68万亿元；

自贸区成立五年来，外资外贸注册企业增加值从2015年的1019亿元跃升至2019年的2566.65亿元，增长了1.5倍；税收收入从174亿元增长至525亿元，增长了2倍。

港深合作继续加深，2020年一季度，前海新增港资企业130家、新增注册资本88.11亿元人民币，注册港资企业数量从2015年的2172家增至12232家，注册资本达1.3万亿元。

如今的前海，不仅是国家级自贸区，“特区中的特区”，更是《粤港澳大湾区发展规划纲要》中“城市新中心”的重要定位。

2020年前海的GDP产值目标：15平方公里产生1500亿GDP，达到100亿/平方公里。

1、无数星光熠熠的“大项目”：

前海法治大厦、前海创新商务中心、前海集中展示中心、中集国际海洋商务中心、前海自贸大厦、前海国际金融中心、恒昌大厦、招商局集团前海自由贸易中心（一期）、深圳国际智慧港、民生电商总部大厦、顺丰总部大厦……

2、交通：亚洲最大“超大型轨道+上盖综合体”枢纽

前海综合交通枢纽采用“站城一体化”轨道枢纽建设，由地下枢纽和上盖物业两部分构成。

项目耗资约288亿，全日客流量预计75万人次，将是亚洲规模最大综合交通枢纽。

目前地铁1、5、11号线前海湾站已经开通，穗莞深城际线已经开工，港深西部快线正在规划中。

此外，该枢纽还将接驳深珠通道，一共11条城市、城际轨道。

不难预测，尽管不如西丽站的地铁线路多，但前海交通枢纽，将是面对整个大湾区的超级交通枢纽。每日75万的客流量，都是来自湾区9+2城，甚至全球。

公共配套上，加上旁边的宝安中心、大铲岛，这里构建成了一个“地标圈”。有媒体统计过：

妈湾：前海塔、海洋博物馆、文化艺术区（渔人码头）、丝路长廊

前湾：改革开放博物馆、科技馆专题
桂湾：剧院、前海国际会议中心、伯克利未来音乐中心、前海国际金融中心

宝安中心：中央绿轴公共文化群、欢乐港湾（海滨文化公园、摩天轮、亲海体验式街区商业、JW万豪酒店等）

大铲港：国际会议中心、科技文化街区

通车之后，两岸发展如何？

毫无疑问，深中通道东岸已经拥有了宇宙中心般的吸引力。前海叠加腾讯科技岛、宝中的总部化，会引来大量高收入人群的消费群体。

但正如力的作用是相互的，深中通道通车之后，两岸均为受到不同程度的影响。

刚通车一周年的南沙大桥，或许可以给我们一些启发。

来看南方+的介绍：

2019年4月2日，南沙大桥通车首日车流约5万车次，占珠江口当日过江总车流18%。2019年国庆期间，南沙大桥车流激增，占过江总车流比例达到44%。

南沙大桥让西岸的南沙，变成了投资发展机会的“聚宝盆”。

2019年，南沙区GDP同比增长10.5%，增速位居广州全市首位，新设企业4.6万家，增长22.3%，平均每天新增120多家企业。

南沙大桥东岸的东莞小镇沙田，在大桥通车前就签下思贝克科技港湾新城项目、梅塞尔格里斯海姆（中国）投资有限公司工业气体项目、密尔克卫东莞化工交易中心项目，3个项目总投资额达607.4亿元，每年为当地带来数百亿元的经济产值。

▲沙田虽然未划入滨海湾新区，但仍是楼市热土

此外，还有更具代表性的国际巨头项目：

去年3月末，南沙大桥开通的前一周，沃尔玛华南生鲜配送中心在东莞沙田正式营运，日处理能力高达165000箱，相当于340台8吨货车的运载量，该项目也是沃尔玛进入中国以来最大金额的单笔投资。

能够吸引这颗“棋子”落子沙田，其中最重要的因素，就是沙田位于南沙大桥桥头这一极佳的地理位置：大桥开通后珠海南沙方向的门店收货时间缩短了约2个小时，门店的有货率和产品的新鲜度得到大大提升。

显而易见，桥头经济带来的吸金能力，把资本、人才、技术等都吸引到两岸。

南沙大桥两岸仅仅是广州和东莞，早有虎门大桥让两城天天握手。那么深中通道呢？从未想过的，珠江口的两岸，第一次牵手，会产生怎样的经济效应？

已经有一些苗头了：

1，越来越多深圳企业选择落户中山，尤其是马鞍岛。而马鞍岛也引入深中产业园等推动两城合作；

2，马鞍岛上唯一在售楼盘——万科中天西湾汇，其业主大比例为深圳客，大比例客户只考虑与深中通道的距离。

3，中山拟在靠近马鞍岛、中开高速沿线区域规划作中山科技大学。如此选址，无不透露主动对接湾区之意。

可以确定的是，深中通道一旦通车，两岸的经济、人口、产业又将迎来一轮新的提升。

深中通道概算总投资约446.9亿元，那它可以带来的多少经济效益？不可估量。

▲拍摄：中山房叔

————关于我们————

当下的深中两侧，因为超级工程深中通道，已是风口，更是趋势。

风口之下，这里有能让深圳人和湾区人席地而坐的剖析内容。

珠江口，这一个未来之地，你当应该提前谋划关注。

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