8分钟带你了解有关“城市更新”的一切！

城市更新

Urban Renewal

你需要知道的一切

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   什么是城市更新？  

8月10日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见，对积极稳妥实施城市更新行动提出了新要求，在拆除重建和综合整治基础上，将有机更新转变成为新的发展趋势。本文将带您快速了解关于“城市更新”起源、发展、案例、趋势、政策及房企应如何布局抢占先机。

什么是城市更新？

城‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍市更新是指推广以节约利用空间和能源、复兴衰败城市地域提高社会混合特性为特点的新型城市发展模式；是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

1954年的美国住宅法，首次将法律用语“城市再发展” (Urban Redevelopment) 改为“城市更新” (Urban Renewal)。

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   城市更新的起源   

虽然更新改造几乎伴随着城市发展的全过程，但是现代意义上大规模的城市更新运动则是始于1960和1970年代的美国。

彼时，面对高速城市化后由于种族、宗教、收入等差异而造成的居住分化与社会冲突问题，以清除贫民窟为目标，联邦政府补贴地方政府对贫民窟土地予以征收，然后以较低价格转售给开发商进行“城市更新”。虽然综合了改善居住、整治环境、振兴经济等目标，但是其所引发的社会问题却相当多，特别是对于有色人种和贫穷社区的拆迁显然有失公平，因而受到社会严厉批评而不得不终止。

1974年能源危机后，美国的大规模城市更新已经停止，总体上进入了谨慎的、渐进的、以社区邻里更新为主要形式的小规模再开发阶段。所谓的城市土地再利用 (Landreuse) 则是对于小块土地或建筑物重新调整用途（例如将工业区、码头区转变为商业区等），往往并不牵涉到大规模的街区（特别是居住用地）调整。

在最早的工业化国家英国，城市更新的任务更加突出，也更倾向于使用城市再生 (Urban Regeneration) 这个字眼，其表征的意义已经不只是城市物质环境的改善，而有更广泛的社会与经济复兴意义。

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   城市更新的模式   

城市更新的模式分为拆除重建、综合整治及有机更新三大类。

A. 拆除重建

拆除重建的对象是指建筑物，公共服务设施市政设施等有关城市生活环境要素的质量全面恶化的地区。这些要素已无法通过其他方式，使其重新适应当前城市生活的要求。这种不适应，不仅降低了居民的生活品质，甚至会阻碍正常的经济活动和城市的进一步发展。因而，必须拆除原有的建筑物，并对整个地区重新考虑合理的使用方案。

建筑物的通途和规模、公共活动空间的保留或设置、街道的拓宽或新建、停车场地的设置以及城市空间景观等，都应在旧区改建规划中统一考虑。应对现状作充分的基础调查，包括该地区自身的情况以及相邻地区的情况。

重建是一种最为完全的更新方式，但这种方式在城市空间环境和景观方面、在社会结构和社会环境的变动方面均可能产生有利和不利的影响。同时在投资方面也更具有风险，因此只有在确定没有可行的其他方式时才可以采用。

B. 综合整治

综合整治的对象是建筑物和其他市政设施尚可使用，但由于缺乏维护而产生设施老化、建筑破损、环境不佳的地区。依据对整治改善地区的详尽调查和分析，对建筑物与土地进行不同程度的改建、维修、更新、部分拆除、改变建筑和土地的用途，或调整公共服务设施的配置与布局等。

整治改善的方式比重建需要的时间短，也可减轻安置居民的压力，投入的资金也较少，这种方式适用于需要更新但仍可恢复并无须重建的地区或建筑物。整治改善的目的不只限于防止其继续衰败，更是为了全面改善旧城地区的生活居住环境。

C. 有机更新

有机更新是对城市中已不适应一体化城市社会生活的地区作必要的改建，使之重新发展和繁荣。主要包括对建筑物等客观存在实体的改造，以及对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。有机更新是社会结构变化最小、环境能耗最低的“更新”方式，也是一种预防性的措施，适用于历史城区和历史城市。

该城市规划理论，由吴良镛教授提出。他认为从城市到建筑，从整体到局部，如同生物体一样是有机联系，和谐共处的，主张城市建设应该按照城市内在的秩序和规律，顺应城市的肌理，采用适当的规模，合理的尺度，依据改造的内容和要求，妥善处理关系，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展，不断提高城市规划的质量，使得城市改造区的环境与城市整体环境相一致。

以上虽然可以将更新的方式分为三类，但在实际操作中应视当地的具体情况，将某几种方式结合在一起使用。

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   历史上的知名案例   

A. 美国东岸巴尔的摩市 (Baltimore)

原为一烟草加工转运港口的巴尔的摩，因遭遇到城市郊区化，人口移往市郊带走了许多商业、形成市中心商业活动逐渐萎缩、空屋率日增的现象。

有鉴于此，中心商业区部分业主与商家成立了一个“市中心商业区委员会 (Committee for Downtown)” 来推动各种挽救的计划，藉着城市更新及再发展计划的开展，逐步发展为一个繁荣的中心商业区，成为区域性观光及休闲活动中心。

B. 波士顿的芬纽市政府周围市集 (Faneuil Hall Market)

芬纽市政厅周围市集，是由三栋一百六十九年的历史老建筑组成，原为市场及仓库使用，后来因都市机能运作的转变，逐渐成为老旧及衰败的地区，不仅影响了邻近地区的发展，也阻隔了市中心与滨水地区的联系。

波士顿重建局 (Boston Redevelopment Authority)，决定将它重新开发成市中心的零售商店区，并将其租给以经营新市镇及购物中心著称的洛斯公司 (Rouse Company) 负责经营，芬纽市政厅周围市集的再发展，吸引了每年一千两百万人潮涌至此，也连带地带动了附近的市场潜力。

C. 波士顿19世纪工业中心的雷屈米雨运河 (Lechmere Canal)

雷屈米雨运河 (Lechmere Canal) 结合公私部门的投资发展，改变原已退化不适的土地使用，更新成为商业、办公、住宅机能的城市活动中心；计划除了提供散步、休闲购物等多种活动外，为了确保使用品质，更包含了日后管理维护。

雷屈米雨运河周围的更新使用，不仅为城市提供了一个丰富的活动焦点，亦成为运河历史的重要表征地区。一般而言，小规模的整旧复新多比大规模的拆除重建的更新 (Scrap and Build) 方式来得容易，亦较成功。

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   城市更新在中国的加速   

改革开放以来，我国城市发展非常迅速，特别是20世纪90年代以来，随着城市建设快速扩张和房地产业的迅猛发展，几乎所有的大中城市都在经历以房地产开发为主导的旧城更新过程虽然城市物质面貌得到显著改善。

2021年，我国首次将“城市更新”写入总理政府工作报告。3月5日，李克强总理作政府工作报告，明确“十四五”时期要深入推进以人为核心的新型城镇化战略。

6月以来，多地新一轮“城市更新”政策现已纷纷落地。6月2日，上海市率先宣布成立总规模约800亿元的城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。10日，北京市政府发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，明确首都城市更新的六类行动。紧随其后，11日，深圳市规划和自然资源局召开《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）公示媒体通气会，就公众关注的产业、交通、住房、教育等热点，以及如何调整目标、编制规划等作出了回应（来源：中国网）。

一时间，京沪深等一线城市纷纷加入城市更新大潮，新一轮的城市更新步伐再次加快。与以往的“三旧”改造不同，新一轮城市更新的核心是以人为本、多元为目标，即注重城市功能优化、土地二次开发、环境质量改善、城市生态规划和可持续发展等。使城市由大规模增量建设转为更加注重存量提质改造，在存量中得增量，多措并举破解城市住房问题，走内涵式、集约型、绿色化高质量发展之路。

8月10日，住建部就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见，对积极稳妥实施城市更新行动提出了新要求，并指出“实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。”（来源：住建部官网）

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   房企提前布局抢占先机   

近日，易居企业集团CEO丁祖昱指出，我国未来每年有8亿平方米的存量需要更新，城市更新早就不是万亿级的市场，应该很快变成10万亿级的市场。城市更新将成为未来10年、20年最重要的地产行业关键词。而在房地产行业规模增速放缓的大趋势下，随着国家鼓励城市更新行动，各城市不断出台政策完善机制，房企在城市更新领域也早已争先恐后，加速布局拓展。

根据克而瑞研究中心提供的数据，中国百强房企中参与城市更新的比例已达到80%，并且已有51%的房企运营规模超百万方，早期布局的项目已进入价值兑现期（来源：中房网）。

然而打造一个城市更新项目比开发一个纯新楼盘要更难、更复杂。城市更新不仅仅是旧建筑旧设备的翻新，不仅仅是一种城市建设的技术手段，不仅仅是一种房地产开发导向的经济行为，它还具有深刻的社会和人文内涵。房企在参与城市更新的过程中，已经超越了普通地产开发商的角色和意义。城市更新对房企的综合运营能力提出了全新的挑战，更需要房企有强大的自有资金实力与运营管理能力。忽略社区利益缺乏人文关怀离散社会脉络的更新并不是真正意义上的城市更新，城市更新是多目标的，而不是单一物质更新目标。

本届RealTech国际未来地产博览会将聚焦“城市更新”，以科技为力、产业为核、运营为要，于现场展示先进技术、城市更新全流程及优秀案例。

展会将携手全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会、全联房地产商会大健康与养老产业分会、国际产业投资与发展联合会IDRC、资资乐等大批业界领衔的“城市运营商”，从投资、康养、TOD、城市更新等角度，通过专题论坛进行经验交流与跨界互动。其中，城市更新版块将重点围绕“三区一村”（老旧小区、老旧厂区、老旧街区及城中村），关注 “城市运营”、“产业升级”、“科技创新”等主题，展示最新集成技术、优秀项目，渗透理念与前瞻趋势。

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除“城市运营”外，RealTech2021国际未来地产博览会还设有其他三大主题，包含“智慧智能”、“低碳健康”、“工业建造”，以覆盖地产行业热门话题，深挖企业变革痛点，促进行业向内提质增效。

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为实现行业高质量发展、持续激发行业创新力、助力地产企业重塑品牌、找准企业转型方向，全联房地产商会，携手慕尼黑博览集团、中联慕尼共同主办 RealTech国际未来地产博览会2021（上海），并将于2021年11月2-5日落地上海新国际博览中心，是亚太地区首个聚焦未来地产发展及技术革新的全方位服务平台。

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