古墩路红盘二期清盘在即，探一期交房兑现承诺几何|交房实录NO.2
最近房叔那儿咨询上实海上海的购房者有不少，目前将售的是该项目的二期，一期已于2018年年底交付，现在正是业主装修阶段。一期交房后，小区表现如何，周边配套有否兑现，业主对当初的选择是否满意。当然，也要看看当初的业主赚了多少钱，是否达到了当初的预期。也给还在持票待购的焦虑摇号客一个参考，看看它的价值指数。
带着以上问题，开启这一期交房实录。
/ 市场表现 /
上实海上海位于余杭区，宣传主打双地铁房（不是两条地铁线哦，其实是2号线的两个站点之间），通过地铁找房系统可看到杭州地铁2号线沿线白洋站、金家渡站辐射范围内二手房、新房价格情况。上实海上海毛坯未满两年，4月二手房成交均价30672元/㎡；奥克斯缔逸城未满两年部分简装，4月二手房成交均价29818元/㎡；越秀星汇悦城满两年部分简装，4月二手房成交均价31686元/㎡。三楼盘存在价差，但价格差异不大。位于2号线和4号线换乘站金家渡站距离约500的协安蓝郡满两年部分简装，4月二手房成交均价34384元/㎡。
周边二手房、新房价格比对
上实海上海二期2017年11月销售之后就再无集中开盘，近期传出或将在6月对2期余下高层、小高层房源进行清盘销售，娜姐从不同渠道了解到预计销售均价在25000-27000元/㎡之间。和项目形成直接竞争的西湖区楼盘绿都云和湖3月底高层成交均价26900元/㎡（含3500精装）。另一个可以直接对标的项目是2号线良渚站地铁口红盘和光尘樾4月下旬小高层成交均价25900元/㎡（含3300精装）。
折算毛坯价，和光尘樾小高层价格22600元/平方米，云和湖高层23400元/平方米。不细究地铁站距离（和光尘樾地铁站口，云和湖约1公里，海上海约1公里），学区（和光尘樾未定，云和湖嘉绿苑小学分校、海上海古墩路小学），属地（和光尘樾和海上海余杭区，云和湖西湖区），交房时间（和光尘樾2021年9月，云和湖2020年下半年，海上海2019年底）；（这句结论很重要）如果海上海最终售价在2.3左右，则大致与和光尘樾和云和湖持平；若是更高，达到2.5-2.7万元/平方米，哪怕相比二手房依然有倒挂优势，但从性价比上看，就会明显逊色于和光尘樾和云和湖。
一期于2016年5月16日首开，毛坯均价从13000元/㎡到26000元/㎡不等，前期购买的业主目前看是赚了的，2016年，均价26000元/㎡的这批业主，就不太好说，即使有所获利空间并不太大。
一二期房价趋势
明面上的这些数字就这样，实地去看看交房之后现场的情况，五月中旬天气略略闷热，娜姐坐2号线去看个房。
/ 交通及商业配套 /
一期项目宣传资料（1）
交通实现程度三星半
双地铁在建：项目一期距离2号线白洋站D口1公里；距离2、4号线换乘站金家渡站A口1.4公里。2号线已开通，（规划）4号线二期预计2021年开通。
距离2号线白洋站1公里
商业配套实现程度三星
三大城市人居商圈，十大商业综合体：目前周边相对比较成熟的商业体：位于2.8公里外永旺梦乐城，2.6公里外西田城购物中心，以及1.3公里外金地广场。
/ 滨湖景观配套 /
一期项目宣传资料（2）
湖景实现程度一星
坐拥白洋港湖景：白洋港湖目前仍处于未开发状，周边土地使用现状：菜地/荒地。从售楼部了解，未来将有湖景公园，未来是多远，目前还未知。娜姐查了相关政府网站也未有结果。
白洋港湖延申河道
古墩路一侧
/ 小区内部环境 /
一期项目宣传资料（3）
小区内部环境实现程度三星
600平米游泳池+1500平米阳光大草坪：绿化率30%，配备有游泳池（未启用）、儿童游乐区、阳光草坪。
内部交通：人车分流，不过娜姐在地面看到了几十个类似停车位的绿地，不知具体是何用意。
小区主入口
景观游泳池
儿童游乐设置
草坪
楼幢附近绿化
外立面
/ 高层小户型套内 /
一期项目宣传资料（4）
一期项目宣传资料（5）
全明户型实现程度四星
随机挑选了一套20层的88房小户型，进套内探房。厨卫确实做到了全明，在对着通风井一侧开了窗子如图。
客厅
全明卫生间
小区采用了错层阳台的设计，设计的初衷是实现阳台面积全赠送（俗称偷面积），同时也能让客厅拥有更好的采光，不过这一设计目前给业主们带来不小的麻烦。错层阳台的私密性无法保障，同时存在安全隐患。自行包阳台这一措施目前不被许可，听部分业主反映前不久业主和物业因阳台搭建顶棚的问题发生大的争议，目前阳台顶棚不允许安装。
和楼上单元咫尺距离
/ 教育资源 /
一期项目宣传资料（6）
教育资源实现程度四星
古墩路小学已投入使用，幼儿园装修中，预计今年9月招生。
古墩路小学
小区物业对楼盘后期升值也有着重要的参考，从部分业主处了解过来的情况却不乐观，知名的绿城物业似乎并没有达到业主们想象中的水准。不论是刚交房期间的强制提价和近期的强制拆阳台搭建棚，部分业主对绿城的做法和沟通方式均表示不满。至于这些兑现业主是否满意，那必然是各位业主说了算了。
娜姐说：
1.文章呈现数据来源网络，图片看不清楚的点开看大图；
2.最近后台有不少朋友提到精装减配的问题，遇到类似问题的朋友加娜姐微信；
3.娜姐不求打赏，但求分享朋友圈，快让购房者团结到娜姐这儿来吧，么么哒❤️