易观分析：生鲜电商、高端制造业等产业对高标仓的需求持续增长，我国高标仓市场一直处于供不应求的状态。近年来我国出台建立国家物流枢纽的产业政策，推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作，使得物流地产市场迎来新一轮的竞争，各类参与者纷纷角逐物流地产市场。
1.物流地产的相关概念
根据客户的需求，在合适的范围内为其选择合适的地点，投资建设高效优质的物流仓储设施，再将其出租给包括制造商、零售商、物流公司等在内的客户，并为其提供物业管理服务。2.物流地产的基本分类
按照物流服务功能，参考《全国物流园区发展规划(2013-2020年)》中对物流园区的分类，物流地产包括商贸服务配送型物流地产、货运枢纽型物流地产、口岸服务型物流地产和综合服务型物流地产。按运营模式，依据不同的投资建设和管理的主体、不同的融资方式对物流地产的运营模式进行划分：地产企业主导型运营模式（普洛斯、万纬）、物流企业主导型运营模式、地产企业与物流企业合作型运营模式（中储股份与普洛斯的合作）、第三方企业牵头型运营模式。中国物流地产行业产业链上游的参与者由设备、建材供应商、土地资源提供方（政府、地产商等）。产业链中游环节主体是物流地产企业，有专业的物流地产企业、传统房地产企业、物流企业、零售企业、金融机构、电商企业。产业链下游是物流地产的客户，包括电商企业、制造业企业、零售企业、物流企业等。
2020年我国通用性仓储面积已达11.5亿平方米，但经营性高标仓存量面积约7198万平方米，高标仓处于供不应求的局面还将持续相当长的一段时间。疫情影响，生鲜电商迎来爆发式增长，社区团购、直播电商等新模式催生了冷链高标仓市场的需求不断增长，行业的参与者纷纷加大对高标仓的投资建设力度。我国的物流地产行业竞争格局，呈现出一超多强的局面；主要由物流地产商、传统房地产企业、电商企业、快递物流企业、金融机构五方构成；其中一超是普洛斯，行业市场份额为28.5%；多强代表有万纬、嘉民、宇培、安博等。中国物流地产行业主导力量仍集中在外资专业物流地产商，市场份额相对比较集中，主要得以外资物流地产商丰富的开发运营经验以及雄厚的资金实力，在较早的时间内，布局中国核心区域的物流仓储，抓住了中国经济高速增长的良好机遇，快速的扩大的市场份额。近年来，随着我国对政策引导，强化物流枢纽建立，优化不合理的各类产业园区，市场迎来新的参与主体，如万纬、顺丰、平安不动产等，纷纷布局物流地产，市场格局逐渐发生变化，外资的物流地产市场份额也下降明显，如2015年普洛斯的市场份额为55%，2020年普洛斯的市场份额为28.5%。新增的市场参与者，依靠自身的优势，同时与外资开发商并购、合资或战略合作的方式共同发力国内物流地产市场。与此同时，市场参与者的增加，我国的物流地产市场间的并购也在加速，京东收购中国物流资产、万纬参与普洛斯私有化、中投集团收购黑石集团旗下欧洲物流资产等，物流地产行业规模和网络优势特征显著，只有头部企业更好的发挥其运营优势，服务好广大客户。从长远看，我国的物流地产市场最终的胜出者不会超过5家，各类参与者最多只能胜出1家。我们发现，物流地产的发展未来市场竞争格局会得到进一步明朗，未来五年行业间市场出清的手段主要是各厂商之间的投资并购，行业的头部效应会进一步放大。高标仓建设、园区数智化、REITs等方面仍是市场关注的焦点。 1、高标仓方面：高标仓的空间利用率较高，可以大幅降低土地成本；同时高标仓的选址要求严格，一般距离主要交通枢纽较近，能够有效降低运输成。此外高标仓自动设备程度高，有利提升仓内的运作效率，提升货物的周转水平。高标仓的投资可以为为企业最大程度上降本增效。且高标仓的主要客户电商零售、高端制造业等行业，客户的付费能力强。消费升级，生鲜电商需求持续爆发，人口老龄化进程加快，使得生鲜、医药冷链的市场需求持续高增长，高标仓的需求的度仍旧非常强劲的，其投资热度丝毫未呈现减弱的迹象。2、物流地产园区数智化方面：物流地产园区的主要投放的设备有自动化货架、AGV、智能叉车、拣选机器人、搬运机器人、物流SaaS软件等，通过园区的数智化建设，提升园区的综合运营效率，为客户降低成本。国内已经出现有头部特征的园区数字化智能设备供应商：极智嘉、快仓、音飞存储、唯智信息、旷视科技等，物流地产商通过外购或者自研的方式对园区进行数智化建设。3、物流地产REITs方面：REITs出台实施，为中国的物流地产带来历史性机遇。在国内资管新规和大力发展资本市场背景下，海量资金将从单一的银行存款投资渠道中释放后，会选择进入新的投资渠道。物流地产REITs具有投资回报率高于办公楼物业和无风险收益产品，回报稳定，同时获得股权增值的收益，常常受到长期资金的青睐，如国外大学捐赠基金、养老基金、社保基金、险资、机构投资资金等。此外，REITs有助于物流地产商的投资资金快速回流，对项目拓展起到至关重要的作用，有助于贯通整个物流地产园区业务链条。
专有名字解释：
高标仓：指面积更大、仓库更高、仓库手续齐全、消防系统完备、配套设施齐全、具备承载自动化设施运作条件的现代化仓储。
REITs：全称房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts），是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
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