若四个新盘同时入市 房价会不会下降1千元/平米？

小陈有话说在前头

你猜，如果呈贡再来五个新的楼盘，整体房价会不会下跌1千/㎡？——地产小陈

楼盘间越有竞争，购房者才会有选择的余地，开发商才会用心做产品。

今天（11月13日），昆明共计24宗土地进行了挂牌拍卖，华润置地、蓝光地产、俊发地产、中铁等多家企业拿地了，全部底价成交，没有哄抢也没有溢价。（可惜不是同一片区，不然四个项目同时入市会不会……）

本文关键词：

1、市中心土地价值

2、斗南花卉产业链

3、呈贡再迎大国企

4、俊发收了中望城

下图是腾讯房产制作的本次土地成交的具体指标，对于普通购房者来说，可能过于专业。

我更关心的是这四家开发商将给整个昆明楼市格局带来什么变化。

（今日交易的土地具体信息）

市中心房价依旧是最高

华润置地旗下子公司拿下了吴井街道办事处约61.34亩土地，土地单价约371.85万/亩，容积率≤7.61，楼面地价约为3258.18元/㎡。

底价成交，土地都不会贵到哪里去，根据这个容积率，多方猜测这里应该是要建万象城（一线的商业中心体只会选择人流量非常大的市中心区域）。

可能大家知道，华润把这一大片土地都划入了规划用地中，现在拿下的这块地只是其中一部分。

（华润悦府的效果图，中间楼栋为华润悦府，周边阴影区域均为后期规划用地）

现在卖的华润悦府，户型面积171-231㎡，预计单价2万+，基本上，购买滇池边洋房了。（普通老百姓这价格还真买不起）

说到这里，你或许可以猜到小陈要说什么了。现在一环边仅有北大资源博泰城、海伦堡中央广场、俊发逸天峰等项目在售，市中心一环边的高层住宅，基本与滇池边洋房同价甚至更高。短期内市中心确实不会有太多土地出售，但是不保证未来几年有新的土地推出。

目前市中心依旧是价格最高的区域，一旦等到外围土地和房价全部走高，市中心成高房价的围合区域，“关门打狗”——你认为那时候市中心房价该是多少？

附：华润拿地的附加条件

建设公交公司停车场及配套用房，建设周期三年；配建5条市政道路，建设周期2017年至2019年底；扩建民航路小学，规模为30个班，建设周期：一年。该宗地开工时间为土地移交一年内开工，竣工时间为开工后三年内竣工。

代表花卉产业的斗南价值将被重估

蓝光拿的土地在雨花片区，也就是现在的斗南附近。共10个地块，土地面积约433.59亩，土地单价约350万元/亩。其中185亩是商业用地，248亩是住宅用地，楼面地价1640.73-5250.57元/㎡。

据了解，这块地要拿来建“以水果侠主题世界为核心的文旅项目——蓝光欢乐城”。（其实蓝光做类似的文旅项目没多少经验，知名度不如万达、华侨城，类似的乐园在都江堰有一个）。

（网上搜的水果侠主题乐园效果图，莫名感觉有点奇怪）

先看土地出让的附加条件，你就知道这块地的价值了。

竞买人须建设一个文旅主题乐园，五星级标准的度假酒店，提供不少于2000平方米的区域，举办花卉主题高端论坛，建设一个5000平方米以上整体经营的商业物业，A8、A10地块各配建12班幼儿园一所，不少于5000平方米的公园，配建一所小学。

最重要的是要求竞买人及时开工，确保文旅主题乐园在2018年9月1日前开业。

看懂了吗？

首先，这块地位于呈贡斗南，靠近滇池和地铁站，小陈在文章中曾经说过，某些云南特色的产业集群（诸如大健康产业、花卉产业等）将是昆明产业发展的出路。

没有产业，就没有经济发展，总不能老是靠房地产支撑GDP吧？

在这一点上，我想无论是市民还是政府，内心都非常迫切（今年拿地明年开业，太快了）。

所以，不管蓝光欢乐城好不好玩、值不值得玩，在斗南，都必须有一个花卉全产业链的存在，花卉交易以及延伸出来的购物、娱乐、休闲、住宿都应该具备。今后斗南片区的土地，个人猜测还是得为这个全产业链服务。

最后说一句，蓝光欢乐城最终还是要卖住宅的。按照蓝光的速度，项目最迟明年初就将面市，对于“断粮”已久的呈贡楼市来说，确实是个好消息。

第二家中字头企业总部落户呈贡

中铁拿的土地位于雨花片区西北部（大学城附近），共计51.99亩，土地单价约300万元/亩。4宗地块的土地用途均为城镇住宅兼容批发零售、住宿餐饮、商务金融用地，楼面地价299.96-1500.23元/㎡。

土地仅有50亩，一个小项目却引发了多方关注。

拿地的附加条件是“企业及其关联公司自项目或地次年起，10年纳税形成地方公共预算一般收入（不含呈贡区范围内建设项目产生的相关税收）合计不低于1亿元。”

怎么纳税能超过1亿元？——中铁区域总部注册地/办公地在此。

继中国交建将在呈贡建设西南办公总部以来（项目为中交锦绣雅郡），又一大型国企将总部大楼落户呈贡。

随着一带一路战略的推进，众多大型国企对东南亚沿线国家的基建开发将越来越频繁，在昆明设立区域性总部的可能就越来越大。有了中交、中铁两家公司打头阵，我想呈贡以后肯定会有更多“中字头”企业落户，大型国企员工的频繁出入，意味着，呈贡以后不！缺！人！

新螺蛳湾片区又来一巨无霸项目

俊发拿的土地，是接手中望城的“烂摊子”，位于官渡区矣六街道办事处五腊村（新螺蛳湾附近，原中望城项目），共计约588.39亩，包括城镇住宅用地约544.02亩，批发零售、住宿餐饮、商务金融用地约44.37亩，土地单价约669.11万元/亩。

售楼部已经改名重新开放，项目名为“俊发观云海”。（由于今天主要讲的是这几块土地对昆明楼市的格局影响，暂不过多评价项目。）

先看附加条件：须承担建设回迁安置房，建设周期至2017年12月31日前；建设6条市政道路，建设周期：2018年至2020年；建设10千伏电力通道，建设周期：2018年至2020年；建设一所小学，规模120个班，建设周期：2018年至2020年；建设81班幼儿园。

（右图红点区域观云海地块）

120班的小学，81班的幼儿园，规划非常大（一般几百亩的项目配套的小学只有36-48个班）。这代表这个项目总体规划不止500多亩，甚至会非常大，这个项目将成为南市区内配套学校、临近地铁、临近滇池且适合刚需的楼盘，甚至有可能成为明年楼市销售榜上的常客。不过容积率在3-7之间，各个地块价格差会很大。

新螺蛳湾片区，即将打破万科两个楼盘争天下的局面。

总之，明年楼市会非常精彩。

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