疯狂的昆明楼市

我在昆明地产11年中，

跑遍了昆明大大小小楼盘，

人称“昆明楼盘活地图”，

只要关于房子的任何问题，

我都能为你做真诚的解答。

我在《昆明楼市》--文锋

撰文：昆明楼市微信平台 文锋，微信：wenfeng005

今年伊始，昆明的楼市如打了鸡血一样，一直兴奋着。即使仅呈贡10月份限售，但不限购的昆明市场，确实有很多想象空间。如果非要给这种市场加以描述，我觉得“疯狂”再适合不过了。

疯狂现象一：购买力

穷真的会限制了我们的想象！

 之前还说俊发逸天峰2万元/平起售是天价，等华润悦府喊出2.2-2.5万元/平的时候，我们又对昆明的房价继续充满信心。具体可见《昆明即将崛起的新区域：门槛价已远超普通人承受》

在上周六，接到一个客户的咨询，说嫌弃公园1903的260平的别墅太小，要换个500平以上带花园的别墅，要求也不多，就是套3或者套4，需要书房、储藏室和花园。

还有一位客户，骑着小黄车在滇池边一个项目工地里转了2天，实地测量房子到滇池水边的距离大约400米，查验了花园面积大小，大约200平，还有日照时间等等细节，最后确定了总价1400万的别墅。

当然，一些服务的外地客户在昆明买房，动不动就是1000平米的建仓，所以从这个角度说昆明滇池边至少40%的房子外地人买掉就不难理解了。

说到这里，昆明还真有很多项目很会来事，凭借距离滇池近的特点，将商业用地的做成别墅产品，最便宜的都要560万，首付50%至少要280万。

昆明40年别墅产品面积及售价情况

项目	距离滇池	产品类型	面积	售价
山海湾1号	200米	独栋、类独栋	560-1200平	1200万元/套起
山海荟	300米	双拼、类独栋、独栋	383-925平	850-5800万元/套
春城首府	150米	双拼、联排	200-650平	560-7800万元/套

商改住，只是用途做了调整，实际用地属性还是商业用地，可能买得起这种别墅的客户确实也不在乎后期商业用水用电成本，不缺的就是钱。

疯狂现象二：日光盘

以昆明的购买力，确实很容易造就昆明的日光盘。

从金地九樾这种城市住宅到东旭御山湖这种郊区低密度产品，日光盘再次证明价格在地段和产品面前，抗性如此之小，虽然有很多人后悔选择金地九樾，确实也没搞懂金地九樾到底有什么好的；

从呈贡的七彩云南第壹城到未卖已火的中交锦绣雅郡，让我们感受到呈贡市场住宅的饥渴，七彩云南第壹城开盘4000多人到场，堪比演唱会，估计中交开盘也会选择滇池国际会展中心；

从金科江湖海这种低密度毛坯到万科翡翠这种高层装修房，让我们感受到了外地人在昆明买房显然比本地人更积极，据说万科翡翠超40%客户是外地口音。

“日光盘”的现象里，抢不到房的客户一般都会愤愤不平地丢这么一句话：“一进去就没了，好假！”

日光盘多了，反而不习惯开盘“热销80%，劲销85%”的报道，只要没有百分百，多百分之一都是自我膨胀，满足包装推广需求罢了。而那些，卖了5年甚至10年的楼盘，从期房卖到现房，不是小区够大就是小区有致命问题。具体可见《为什么买不到一手现房》。

疯狂现象三：昆明房价

今年昆明的日光盘显然增多了，有些甚至不是“日光”而是“时光”，然后再顺理成章加推，加推就提价，毕竟“不涨价的楼盘，谁买啊？”这种戳脊梁骨的话也蛮充满正能量的。

记得我之前写过一篇文章，大概的意思是昆明今年的房价属于浮躁性上涨。从2007年到2016年，昆明房价基本保持在每年15%-18%的上涨水平，但从今年1月份开始到现在，昆明主城区的房价平均涨幅都超过20%，超过40%的楼盘比比皆是，保守估计，这个涨幅水平已经达到了昆明以往2年累计的涨幅水平。

根据国家统计局的数据，昆明的房价已经是连续上涨16个月了，而第三方的统计数据，昆明9月份房价12099元/平米，同比上涨50.66%，10月份房价11008元/平，同比上涨20.94%。而在11月20日-11月26日一周内，昆明主城区商品房成交均价13775元/平，冲刷价格新高。

一业内人士私底下提醒我说，千万少提昆明房价。因为昆明房价目前的涨势，很容易触发调控的红线。我觉得吧，昆明房价，就我前面提的，鸡血下的兴奋，就昆明房价水平，现在还不会是最高的。

疯狂现象四：遍地是公寓

说到商业用地，昆明的公寓在今年集中供应也是一大奇观。

据《昆明楼市》粗略统计，目前昆明主城四区及呈贡新区超过3万套公寓供应，呈贡新区属于重灾区，供应量占比超过50%，而且售价也基本都在万元上下。连工业用地属性的奥斯迪幸福公寓也能借势上架，足够疯狂了。就目前呈贡的人口基数，连住房都很难租得上价，公寓产品或许也是个烫手山芋。

而西市区重点集中在泛亚科技新区，保守估计供应超过6000套，主要以新城吾悦广场为核心，辐射周边多个项目，价格对抗会比较突出，有些项目直接5字头，售价都不及今年6月份泛亚科技新区地王的楼面地价。

区域	粗略统计在售公寓套数（套）
北市区	2400
南市区	3000
西市区	9700
呈贡区	16000

很多人咨询我XX公寓，我也很苦恼，这种投资性产品，以昆明的购买力，根本不缺乏购买者，但回归到市场本身，试问租（使）住（用）者在哪？租售比又如何？千万别想多了，昆明就只有一个H公寓。

但话说回来，楼市的疯狂，也是市场的另一种辉煌。

以上为本文正文

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