卖房时，中介是如何吃掉你的差价的？
首先感谢大家对我这个原创小小编的关注和支持，虽然出新较慢，基本一周一篇，但是每篇我都是非常用心的在写，而且我做公众号有个原则，就是有问必答，有求必应，不敢说准确无误，但力求竭尽所能。攻略三部曲发布之后，很多朋友发信息过来咨询，其中，有很多均问到了上海二手房置换必备终极攻略（二）中独家委托给中介返利的事，这个事情的本质其实就是中介吃差价，那么我这次就详细客观的陈述下这件事情的整个经过，供大家参考，避免今后吃亏上当。
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看房遇蹊跷
2016年初的某天下午，我在一个小时之内陆续接到4个中介的电话，说的都是刚有一套性价比很高的房子出来了，在得知房子基本情况比较满意后，我答应了其中一个中介，找借口推掉了其他人，带我去看房的是2009年我买房成交中介的大姐，房子里接待我们的而是另外一个店的中介，当时我就觉得这个事有点蹊跷。看房过程中，大姐对我询问的房子情况大多不知情，只是听接待我们的男中介在介绍。
房子看完后，在我的仔细询问下，男中介开始细致介绍房子的情况：房子之前10年都在出租，上家70多岁，新产证刚办出来一周，原本旧产证上是老夫妻二人和儿子，但是妻子在弥留之际迷迷糊糊的留下遗书，把这套房产属于自己的40%份额留给了自己的妹妹，老头事后才得知此事，遂引起家庭矛盾，后老人为避免事态扩大，从妹妹那里买回了份额，才办理了新产证。由于产证中40%份额刚满一周，不满两年，要征收营业税，而且这套房屋不是老人唯一住房，还有全额个税，两项税费共约20万左右。由于这套房产影响了老人家的家庭和睦，所以老人急切的想要卖掉，远离这段伤心往事。听完这个故事，我心头一紧，常在河边走，哪能不湿鞋，碰到有故事的房子是考验买房人能力和运气的最大难题。但是房子很满意，挂牌价低于市场价40万，性价比又超高，实在不舍得放弃，而且，当时正处在房价暴涨的牛市中，好房子是不等人的，所以我决定出手。
看完回家的路上，我就电话给我刚卖掉房子正在交易的中介小弟，问他是否有这个房源，他说有，我还责备他，有好房子为啥没有第一时间通知我，难道生意不想做了。之后我和中介小弟约好晚7点去复看，跳过了下午带我首次看房的中介大姐，原因有二：一是大姐是夫妻老婆店，不够专业，房子本身还有复杂身世，而她根本不知道；二是找我正在卖房交易的中介，我更信任更有保障。
因为房子是要给父母住，晚上父亲看后很满意。当时，我就要求中介小弟，明天一早9点钟长宁房产交易中心开门，就去拉产调，我中午工作休息时间到中介门店查看，晚上面谈。第二天早上9点钟，我让父亲去小区里查看房屋采光和周边环境等情况。我上午收到中介小弟的全套产调照片，没问题后，中午利用2小时的休息时间，我去找到房屋隔壁邻居和小区门卫保安处了解房屋过往情况，在确定没有重大问题之后才离开，离开时再顺便查看了中午1点钟的日照采光。这些前期程序都走完之后，我电话中介小弟晚七点整约上家带产证身份证来中介面谈。
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险象环生的谈判
晚上七点我带着银行卡和身份证来到店内，上家却没有来，来的是昨天首次看房时给我们介绍房屋情况的那男中介，他属于另外一家连锁中介。然后我、这位男中介、中介经理和小弟4个人展开了长达4个小时的谈判。 男中介首先表明自己的身份为上家全权委托的独家代理人，并拿出了自己和上家签署的独家委托协议，说这套房屋的钥匙就在他手上，所有的看房谈价等全部由他一个人来操办，其他所有中介带看也要和他约，所以上家是不会现在出现的，要等到网签合同付首付那天才会到场。说实话，碰到这种情况，所有人心里都会不踏实。在那一瞬间，我脑中闪过很多种可能性：万一中介卷款逃跑呢？万一中介一房多卖呢？万一上家不承认中介谈判的价格呢？那时，我就感觉自己会不会是掉进了诈骗的圈套啊！强迫自己冷静后，我理理思绪，用自己的过往经验和小心谨慎，和他们三个人开始了艰苦的烧脑的谈判。此时，我已经悄悄的打开了手机的录音功能倒扣在桌子上。我先要求那个中介代理人从头一五一十的把房子的过往情况复述了一遍，并不时插话问问题求证，目的就是在没有上家在场的情况下，中介作为代理人，他的表述就是全权代表上家的，如果他在房屋的过往情况上存在故意隐瞒和欺诈行为，我可以用录音为自己留好证据。因为我只有到签合同时才能见到上家，付5万定金的时候只能凭这个中介代理的说辞来判断事实，而且，这套房屋还有40%份额是老人从小姨子那里购买来的遗产份额，这么复杂的事实很有可能隐藏着不为人知的真相，录音也是最好最有效的保护手段。
谈判开始，中介代理就开始表述房子如何便宜，房龄如何新，环境如何好。同样，作为老手，我开始挑毛病，找缺陷，谈房产新政，讲房价走势，简单几轮过招之后，大家都表现出一种诚心买卖的状态，而且，谁也无法忽悠到对方，因为都是懂行之人。房子的挂牌价本身是低于市场价40万左右的，但是还有额外的营业税和个税，上家要求下家承担所有税费。代理中介现场给我计算这两项税费，营业税是按照老人购买小姨子40%份额不满两年计算的，个税是按照全额计算的，共计约20万元。我本能的认为，这种算法是否合理，是否符合交易中心税务窗口的计算法则，其实根本不能相信，如果我现在承诺承担所有税费，万一过户时税务窗口要求缴纳50万的税，这个责任如何算呢。而且，如果加上税费，这个房价基本就没有太大竞争力了。因此，我坚持要求，税费各付，将可能的风险降到最低，我只可以承担2%的中介费。在我的据理力争下，代理中介让步了，同意去和上家商量，尽量说服上家同意。
然后，代理中介提出，如果他帮我说服上家来承担这20万的费税，就相当于帮我节省了20万，是否可以给他和这家成交中介好处费？此时，我感觉情况不一般，这与以往普通的房屋买卖不一样，似乎感觉到像是精心策划好的一个局。我随即表示，这样吧，如果他可以帮我说服上家税费各付，我愿意给在场的他们三个中介每人5000元红包。因为，我对整个板块的二手房市场非常熟悉，这个价格已经非常低了，如果还能够逃掉20万（或许更多）的税，那可是天上掉下的大馅饼啊。区区15000元真心不多，也算是激励他们三个了。此时，代理中介脸上露出了些许苦笑，但是似乎不是非常惊喜。
之后，代理中介开始了他的计划。他说，这个房子他帮上家老头打理了10多年，租客都是他找的，租金都是他收的的，房子的维修整理都是他负责，老人从来都没有来过。他小心谨慎的细心维护着与老人的这段合作关系，老人已经把他当成自己的孩子一样信任了，而且他每个月都会与老人一起喝点小酒联络感情。这次老人出售房屋也听取了他的意见。总之，老人对这个中介是极度的信任。即使在房屋刚挂牌的第二天就有其他中介获取了消息联系到老人，老人也是不予理睬，让他直接找这个代理中介。
正因为代理中介获得了这种超脱的信任，他才能有机会为所欲为。他提出，他可以帮我在我们已经谈好的价格基础上再往下谈，但是，谈下来的价钱是属于他的，前提条件就是，他帮我谈成税费各付。打个比方就是，如果我目前同意以100万购买，税费各付，但是代理中介说服上家以70万签合同，那么，这30万的差价我要返还给代理中介（为避免不必要的麻烦，此处不方便透露合同价）。此时，我的瞬间感觉就是，这个价格不可能还有下降空间，凭我这么多年的经验和对周边房价的精准把握，他们根本做不到，除非，除非，除非上家是个傻子！！！我这时才反应过来，为啥我刚才说给他们3个每人5000元红包，代理中介却表现的如此平静，而中介经理和小弟却像捡了便宜似的。原来代理中介还酝酿着这么周密的计划呢。我灵机一动，说不行，我的理由是，我之所以买这个房子就是因为挂牌价低，如果还要我承担税费，那么这房子就没有性价比了，我就不买了，现在反而用这个税费来当做筹码和我谈，我不同意。代理中介见我十分强硬，便主动提出刚才我承诺给他的5000元红包他不要，以此作为补偿。此时，我想既然他已经早有计划了，那么刚才向我要好处，我承诺给他们三个的15000元的红包就根本是在敲竹杠，这钱我得拿回来。于是我提出了我的意见：代理中介砍下去的差价3:7分账，我3他7，他不同意，他说以往都是全部归他的，他几年才能有这么一个独家客户，就是指望这个挣钱的，能拥有这样的独家客户是所有中介的梦想。最后，我们彼此妥协，以2:8分账成交。也就是说，他在我认可的这个购买价格基础上每砍下去10万，我得2万，他得8万，砍下去50万，我得10万，他得40万。我想这个可以接受，第一，我根本不相信他能再往下砍，因为现在这个价格已经是低价了；第二，最多也就砍下去3-5万，这个2:8分账他也分不到多少钱，而且我还能把那15000元挣回来。
原则谈完了，就是谈如何执行了。我当晚支付了5万意向金。中介写了5份定金协议书，从我认可的购买价开始往下，每减10万写一份，共写了5分，最低的一份协议成交价低于我实际购买价50万。代理中介会和上家从最低价谈起，根据上家老人的心里价位，最终签一个最低价。此时，他们提出，为确保他们自己的安全，一旦上家签署定金协议并收了5万定金后，我就要按照谈好的分账比例将全部金额直接转账至中介账户，然后，我才能拿到定金协议书。我心想，鬼知道你签没签啊，万一你没签成骗我钱呢，我转给你几十万，你跑掉了我找谁去啊，上家我都没有见过。我当然不可能答应。代理中介也有他的一套说辞，如果我直接拿到定金协议，就可以对我和他之前作出的分账计划不予认可，我只需要拿着上家签署的定金协议就可以了，就有法律效力了，因为这种分账计划是无法得到法律保障的。我认可他的这种顾虑，此时，我为了维护自身的利益，提出拿到定金协议时，我还没有见过上家本人，没有见过产证原件和身份证原件，我不可能提前支付那么多的分账金额，最多支付20%，等到签署合同当天再支付剩下的80%。最后，经过激烈的讨价还价，大家为了确保自身的利益，采取了折中的稳妥办法，就是私下签署个三方字据，将分账比例写清楚，将我支付分账金额的2个时间点写清楚，人手一份，有备无患。
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勾心斗角的博弈
过了两天第三天晚上9点，我们全家在唱歌时，代理中介打来电话，上家老人定金协议签了，比我们的预定成交价低40万，也就是说，我从中得利8万，中介得利32万。那晚，我心情复杂到没心思唱歌。内心很矛盾，既为我买到超低价的房子开心，又觉得肥肉被人叼走一大块。仔细想想好像这个肥肉只是从我碗边路过，让我闻了闻味道，却根本不属于我。拿定金协议那天，我看到上家的亲笔签名后，才支付中介32×20%=6.4万元分账首期。然后，在我要求中介去将上家的产证原件押在中介保险箱时，上家却不同意，此时，我感觉很不好，我已经付出了5万定金和6.4万分账首期了，却连上家的人影和产证原件都没见到，这不合乎逻辑，是非常危险的。经过代理中介，交易中介和我的多次协商后，决定先在网签系统中网签，将该套房子信息和上下家信息填完保存，就相当于网签锁定了，别人就无法再对该套房子进行网签，详情可在参看（上海二手房置换必备终极攻略（三）），另外，为避免夜长梦多，约定两天之后就网签付首付。
网签付首付约定在第三天下午2点整。由于之前口头约定好，在见到上家老人本人之前，我需要在1点50分，将分账金额剩下的80%也就是25.6万提前转账给中介，代理中介才肯带老人2点整来与我见面。为了安全起见，我耍了点小聪明，故意晚到了30分钟，我想他们应该会在2点多些到，我2点30分到之后，应该可以看到上家本人并核实产证和身份证及签名，没问题再付钱。可是令我意外的是，代理中介居然也没有到，而是电话要求我先转账才带上家来见面。这时我只能做些必要的措施保护自己，偷偷打开手机录音，另外和交易中介经理谈，让他给我写了字据：如果我未能签署合同，我之前转账的分账金额必须2小时内退还给我，并加盖中介公章。这里我需要说明下，谈好的分账金额是我直接支付给交易门店的，之后他们再和那个代理中介分。其实，能让我做出此危险行动的不仅仅是字据和录音，还有多年的信任，因为这家中介门店我已经合作了2次，一次买一次卖，已经建立了彼此的基本的信任，至少我能确定他不会故意的坑我。在我转账后10分钟后，代理中介和上家老人如约而至，其实他们就在不远的另外一家店里等着我付款呢，不过老人对这些全然不知，全程都是蒙在鼓里的。看到老人的一刹那，我悬了这么多天的心终于放下了，从他的谈吐和面相基本可以判定他的人品。
之后的交易过程也并非一帆风顺，老人家虽然人品正直，但是过于传统，由于我卖掉房子的下家贷款放款慢了，我和他商量能否推迟3天付款，老人坚决不同意，还要和我解约，无奈之下，我只能跑去我卖房下家的贷款银行，找那个贷款员，盯住他加快进度，我把合同都拿过去给他看，告诉他我违约的话不仅房子买不了，还要赔偿100多万，好在银行小哥帮忙，和领导打招呼，办理了他自称是他们中行在长宁区的首次公积金商贷分开放款先例，商贷部分提前放款。真心感谢他的体谅！最后我赶在合同付款期限的最后一天支付了老人房款，真是虚惊一场。当然，我也不是那种让人牵着鼻子走的怂人，在我动之以情，晓之以理的煽情下，老人同意在过户交易完成的第二天就交房给我，比正常流程至少提前2个月。
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体 会
整过买房过程走完回头看，的确有些惊心动魄，像在完成走钢丝表演。参与过程的四方：代理中介，交易中介，老人和我，除了老人全部有利可图，当然这不违法，亦与我无关，我只是合理合法的时刻维护自身的利益，只是我有幸了解了其中的内幕而已。代理中介靠出卖上家的信任赚取了巨额利润，上家还得感谢他体贴入微的全程服务。我觉得也可以这样认为：代理中介用10多年的周到服务换取了看似丰厚的回报，细想想10年也不算太丰厚吧，各取所需而已！
这次置换教会了我太多的东西，所有经验和技巧我都融合在攻略三部曲里了。但是最让我震惊的当然还是中介的吃差价，我总结下来，造成中介吃差价的原因主要有以下3点:
1、将房子独家委托给一家中介，你就失去了其他中介报价的机会，没有竞争就会有腐败。
2、挂牌前没有亲身去了解所在板块的市场价，单纯听信独家中介的一面之词。
3、没有参与与下家的面对面谈价，让中介在上下家之间人为建立了一种屏障，隔断了彼此的交流。
那么要避免被中介吃差价其实也不难，做到以下3点就可以了:
1、充分了解周边房价行情之后再挂牌。千万不要独家委托，多挂几家大中介，形成竞争。
2、作为卖房的上家，最好与下家面对面谈价，彼此的妥协让步都要了如指掌。
3、要避免没有面谈就直接签署中介拿来的定金协议，因为一旦签字，就具备了法律效力，而你却不知道在这之前都发生了什么。
以上其实是我的一个朋友的亲身经历（不是我本人，为了叙述方便而已），从他的故事中我们可以收获很多东西，也可以了解中介的赚钱窍门，看清这个社会的本质和人与人之间的关系，只有经历才能让人成长。当然不能说在置换过程中一定会出现意外或者危险，但是，夜路走多了，一定会有事情发生。希望大家能够积累经验，武装自己，不要害人，但求自保！和谐社会、法治社会是大家的目标，只是我们都还在路上！
最后，感谢大家的支持和关注，任何人有问题或者建议都可以发消息或者留言，我会第一时间回复沟通。谢谢！
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