愚蠢的人才会现在出手，抄底楼市的信号还未出现！

导读：

一、预测房价即将上涨是极其荒谬的

二、现在投资房产是极其愚蠢的

三、房产投资城市的选择

四、总结

从我国房地产发展近20年的历史来看，此轮房产调控可谓史上最严、规格最高。从2016年3·25沪深新政开始，经历了9·30京津新政、国庆20城新政、12月中央“房住不炒”出台、2017年全国重点城市限购、限售、限贷、限价和限商，到近期“石九”大“房住不炒、租售并举”的历史定位，基本遏制住了房价的暴涨局势，伴随着北上深一线的领跌，二三线也基本已达到了历史高位。

因此，近期不少网络大V蠢蠢欲动，误判房价已经到底，鼓动大家抄底入市，甚至建议抵押自住房产、套取高成本消费贷款继续到一二线城市炒房，这种极端盲目的行为实属不负责任之举。下面我将为大家客观分析一下当前的楼市行情：

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预测房价即将上涨是极其荒谬的

某些大神、大V预测深圳2017年2月房价即将再次上涨，北京下跌的板块现在可以马上抄底，这种预测是极其错误和荒谬的。

理由一：房价上涨必然是在鼓励政策出台之后。先给大家提供两幅10年来全国和上海的房价走势图：

从上图中，我们可以清晰的看出历史上的三次房价暴涨起点分别是：2009年3月、2013年1月和2015年5月。那么，这个时间点之前都有哪些重大事件发生呢？

• 2009年3月房价暴涨之前：

• 重大事件：2008年9月15日开始，受美国次贷危机影响，央行4次降准、5次降息，中央“10月22日新政”推出，首套二套首付下调至20％，营业税契税减免，贷款利率七折优惠，11月5日中央会议四万亿政策出台。上海随即相应出台“救市14条”和“沪八条”鼓励购房。

• 2013年1月房价暴涨之前：

• 重大事件：2012年，2月5月央行2次降准，6月7月2次降息，全国33个主要城市调控政策松动，提高贷款额度、重启首套房85折利率。上海、北京放宽普通住房标准，变相减免交易税费，上海首套房贷执行85折利率。上海外滩和虹口两幅地块分别刷新全国单价地王和总价地王。虽然鉴于“石八”大的召开，各地宣称继续执行调控政策，但是微调松动已得到中央默许。

• 2015年5月房价暴涨之前：

• 重大事件：2014年底至2015年，央行5次降准、6次降息。中央为鼓励“去库存”，2014年推出9·30新政，2015年推出3·30新政，减免交易税费、首付最低降至20％。上海出台相应政策，提高公积金贷款额度，改善二套享受首套房政策，贷款利率9折优惠，针对非沪籍人才放款限购政策。北上深一线城市地王频出，位于上海静安中兴路的住宅地块以14.3万元/平米的楼板价，创下中国土地成交史上最高总价和单价纪录。
  

经过分析，能够看出每次房价上涨必然是在调控政策松动，ZF鼓励购房以后才会出现的，没有特例和意外。房地产历来都是经济增长调节的工具，经济滑坡时，利用房地产托底，经济过热时，利用房地产降温。ZF的目标是，保障居有其所的基础上，确保经济平稳增长。没有ZF鼓励购房，单凭投机客炒房客，房价根本不可能上涨，只有让广大老百姓都意识到房价即将上行，并且能够以更优惠的成本买房，才会形成全民买房、全民改善的局势，从而推动房价快速上涨。

理由二：短期房价是政治问题，长期房价是需求问题。

房价的长期走势是由经济发展和人口需求决定的，但是3-5年内的短期走势必定是政策决定的，这是政治原则问题。尤其处在政治高压的关键时期，地区房价的走势完全是地方ZF政治立场和政治站位的问题，根本不是经济问题。

地方父母官的政绩升迁完全由他的站位立场决定。我Dang的执行力是有目共睹的，是不容挑战的。Dang和ZF可以采取一切行政手段和经济手段控制地区房价，甚至完全可以出台禁购禁售，冻结房地产交易，让房产失去流动性，既不会涨，也不会崩盘。所以说，在石九大刚刚结束之际，就鼓吹房价立刻上涨，是没有政治头脑，没有政治觉悟的鼠目寸光。

综上所述，在ZF调控政策没有松动，还未出台鼓励购房政策，并且将控房价上升到政治高度的此时，如果还胆敢预测、鼓吹短期内房价上涨，必将是不识时务之辈，此时利用高杠杆炒房者必将受到现实的严惩。

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现在投资房产是极其愚蠢的

我为什么反对大家现在抄底投资房产呢？

理由一：房价必将进一步下探。从目前的形式来看，调控政策短期内绝不会松动，也就是说在调控高压下，全国房价都会进一步下探，北京已比高点下跌至少10%，上海也已下跌5%-10%，二三线城市也随着库存见底达到高位，换言之，在没有鼓励政策出台之前，全国房价一定会处于继续下跌的态势。

理由二：购房成本剧增。目前的调控政策可谓史上最严。以上海为例，二套非普通首付比例由4成提高至7成，贷款利率由9折上浮至1.1倍、公积金贷款额度下降，利率上浮，购房成本剧增。从以下数据，大家会有直观感受：

• 杠杆率降低一半：

       首付4成：400万现金可买1000万房子

       首付7成：400万现金可买571万房子

• 月供多、利息高（以300万贷款20年为例）

      上浮10%：本息总和490万，月供：20500元

      9折优惠：本息总和452万，月供：18800元

• 贷款审批时间拉长、额度下调：

      调控前：商贷审批1个月， 放款0.5个月

      调控后：商贷审批2-3个月，放款3个月

由此可见，现在把巨额资金投入房产，不仅被长期套牢、而且还丧失了其它投资渠道带来的收益，资金一边承担高额利息，一边损失其它投资收益，在房价仍然不断下行的当下，选择此时投资房产实属愚蠢之举。

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房产投资城市的选择

我在一线城市“不再欢迎”年轻人，我们该怎么办？一文中，曾经为大家分析过，房产投资的首选城市是一二线城市及一线的外围城市。今天我再给大家细化一下具体哪些城市更具备投资价值？

房产投资除了要考察经济增长，产业基础和人口增量外，另外一个非常重要的依据就是：二手房成交量越大，投资价值越大。

理由一：二手房成交量大，说明土地稀缺，投资价值高。一个城市二手房成交规模大，说明住宅用地供应稀缺，一手房短缺，这样的城市通常一手房都会豪宅化，而持续涌入的人口推动了二手房的的换手率，二手房交易频繁，买入和卖出时间周期短，易于变现，流动性更好。比如北京和上海。

理由二：二手房交易量大，说明设施完善、配套成熟、管理到位。二手房交易比重大的城市，说明建成区和老城区设施完善、配套成熟，管理到位，与新城和郊区相比，更能够持续吸引人口导入，改善置换也以本区域为主，再加上学区、医疗、交通等配套，房产保值增值性更好。

理由三：二手房交易量小的城市，说明库存积压严重，投资房难以抛售。部分二线及以下城市，新城开发力度大，通常库存积压严重，新房供应充足。如果人口导入又不足的话，房价难以持续增长。而且，由于当地人没有购买二手房的习惯，所以你投资的房产很难找到接盘侠抛售变现。所以，房产投资要尽量避开这些城市。

下图是2016年全国主要城市存量房成交统计表，大家进行房产投资时，可以尽量选择排名靠前的城市。比如：北上广深一线城市和重庆、苏州、天津、南京和杭州。

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总 结

一、未来1-2年的非常时期内，一二线城市房价绝不会继续上涨。

二、房价上涨的信号是国家或者地方ZF出台鼓励购房政策。由于房价的惯性和老百姓购房的从众性、羊群性，房价上涨起点（最低点）是在出台鼓励政策3个月之后，大家可以选择此时出手抄底。

三、目前，听信某些大V的言论，以高成本、高风险投资房产是非常愚蠢的。

四、房产投资首选二手房市场成熟、交易量大的一二线城市。

以上就是我对当下房地产市场的一些看法，不敢说权威，但是以我15年来对房地产行业的洞察和总结，绝对有很强的指导意义。希望对大家有帮助，也希望大家可以转发朋友圈，提供给更多的朋友参考。欢迎大家在后台给我留言，我将一如既往的服务解答，谢谢！

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