华夏幸福的第一性原理
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什么叫第一性原理。
第一性原理又称“第一原理”。
它是古希腊哲学家亚里士多德提出的一个哲学术语：“每个系统中存在一个最基本的命题，它不能被违背或删除。”
特斯拉汽车的埃隆·马斯克眼中的“第一性原理思维模型”就是回溯事物的本质，重新思考怎么做。
打个比方，“房住不炒”就是是一个第一性原理的观点。
对房地产企业来说，在房住不炒、人口红利逐渐消退的环境下，如何可持续经营、平滑甚至穿越周期，是个值得重新思考问题。
再从第一性原理来思考，周期是什么？
黄炎培先生曾经提出过周期的问题，为什么“其兴也勃焉，其亡也忽焉，一人，一家，一团体，一地方，乃至一国，不少单位都没有跳出这周期率的支配力。”
贾谊的《过秦论》也给过我们答案：
“且夫天下非小弱也，雍州之地，崤函之固，自若也。......仁义不施而攻守之势异也。”
贾谊说的是王朝更迭背后的原因。
咱们就房地产论房地产，房地产企业凭什么能活下去，并且活得好？用流行的话来说，就是穿越周期。
我们尝试简单分析一下华夏幸福的业务：
No.1
长线战略和业务护城河
华夏幸福一直被定位为一家产业新城运营商。
其经营逻辑的核心是“以产兴城、以城带产、产城融合”。
产业以及人口的集聚带来住宅地产开发的机会，所以华夏幸福的主要利润贡献是两块，一个是产业服务收入，一个是房地产开发。
愚见，这个就是华夏幸福经营逻辑的“第一原理”。
房地产开发收入就不说了。
产业服务收入是长线收入，对于公司来说，这么做的好处就是业务持续稳定。
看华夏幸福，你需要关注三个维度：
l 公司签约招商额，这是产业服务收入的蓄水池，也是住宅地产销售的风向标。
l 公司的异地复制情况，受环京政策决定，这直接关系公司规模。
l 公司的资金情况。
半年报已发，我们看看上面的几个情况：
1、产业服务情况
上半年，公司各地产业园区新增签约入园企业 328 家，新增签约投资额 1051亿元，同比增长8.9%。
对比近三年的招商签约额以及招商服务收入：
所以，无论是从已经17年的固安、6年的嘉善和3年的武陟的产业新城样本现状来看，还是以华夏幸福现有4600人的产业服务团队来说，这个业务模块是值得高度信任的。
2、异地复制情况
看今年上半年的环京之外的几项关键业务指标：
异地复制和招商签约继续强劲。上面两组数据说明了华夏幸福的业务逻辑没有变，护城河依旧。
公司公告的数据：报告期内，公司新增5个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。截至报告期末，公司布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30个，其中5个国家级 PPP 示范项目，1个省级PPP示范项目。
其实，华夏幸福选择了两条最难走的路：
如果不做百城卡位，深耕并等待环京区域的政策变化；或者换个模式，不做产业新城的模式；二选一，这家公司都活的比较滋润。
这可能就是长线思维。
有一个有意思的说法：如果这个月的股票涨了 30%，你并没有聪明了30%；如果这个月的股票跌了30%，你也其实没有愚蠢30%。
世界首富贝索斯的观点：“如果你做的每一件事把眼光放到未来三年，和你同台竞技的人很多；但是如果你的目光能放到未来七年，那么可以和你竞争的就很少了，因为很少有公司愿意做那么长远的打算。”
产业新城的业务肯定是长线思维，其核心竞争力也正是基于此铸就的。
那么既然已经走了这条路，对于一家有野心的公司来说，护城河之外，需要解决的问题就是资金与应收账款的平衡了。那么摆上桌面的另一个问题就是资金问题，如果解决了这个问题，周期就是用来穿越的。
“凡是钱能解决的问题，都不是问题。”
当然，前提是其他问题都解决了。
从结果来看，确实如此，不然平安怎么会成为华夏幸福的二股东呢？
“公子落难，雪中送炭，投资长线，如此简单”。
这是一位叫“盛京剑客”的操盘手的名言，这大概就是2018年平安牵手“水逆”的华夏幸福的背后逻辑。
No.2
内外联动与“避重就轻”
我们再尝试用“第一性原理”来思考华夏幸福的资金。
任何问题都分两个方面：一是内因，一是外因。
对华夏幸福来说，内因就是回款；外因就是融资关于回款：上半年华夏幸福回款率由去年同期的46%增长至今年的62%。今年上半年财报出来，产业服务收入回款率半年就达到了16.3%。
影响权重更大的存货回款率经过了2018年的水逆之后，有触底反弹的趋势了，上半年经营性现金流入量是408亿元，这个指标是持续增长的。
环京政策维持的情况下，随着异地复制的规模的增加，回款率必然会呈现两个趋势：规模增大，回款率也会升高。
但回款想要匹配公司的野心还有差距，我们再看融资。
关于融资，融资最好的方式莫过于资产证券化。
在半年报前后，看到了两个标志性的案例：
产业新城方面是PPP项目的ABS：
“武汉市新洲区问津产业新城PPP项目资产支持专项计划”成立，发行规模21亿元，发行期限1-6年，利率6%-7.3%。这是自2018年以来唯一一单园区类PPP项目资产支持计划。
这意味着，产业新城的资金来源将不单是主要依靠房地产业务的补血或者政府的应收账款了。
与之呼应的一个方向性的变化是，报告期内华夏幸福新增融资为632.6亿元，其中非房地产项目融资占比84%。
目前华夏幸福进入财政部项目库的PPP项目有30多个，这个案例也给人足够的想象空间。
引入二股东平安之后，华夏幸福的开源可能是多层次的。
平安集团首席投资执行官陈德贤2018年10月表示，平安计划将不动产投资占比由目前的2%提升至10%。
为什么保险资金愿意进入房地产行业，这是一个不全面的问题，应该是叫避险资金更合适。
这是一个被美国“两房”已经证明过的问题。
2008年金融危机时我们都知道了美国房地美和房利美，中国央行的外汇储备为了避险，当时的投资渠道之一就是收益率较高、且有美国兜底的“两房”债券。
因为供需恰好匹配，简单来说就是：
避险资金要求的优先级和稳定的回报率与不动产运营是恰好匹配的；
不动产开发要求的资金体量是避险资金能够满足的。
所以郎情妾意。
只需要有实力的资管公司来牵线搭桥，有能力的运营商来操盘即可。
这个事情，很多外资资管公司都在干：
2018年外资在商业地产上的投资达到780亿元人民币，创下自2005年以来的最大规模，黑石集团和新加坡开发商凯德置地一举成为最大的两个买家：
凯德和新加坡政府投资公司(GIC)斥资约128亿元收购由两栋50层的办公楼和一体式购物中心组成的“上海最高双子塔”，成为去年最大的一笔收购。
2019年以来，黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权。随后，黑石又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份。随后，15亿美元收购上海长泰广场。
背后的逻辑是一样的：因为热点城市的商业地产有稳定回报。
再回过头来看，平安和华夏幸福的圆舞曲，也就是第二个案例：
8月16日发布半年报同时，华夏幸福将一个商业地产的项目公司（北京物盛科技有限公司）100%股权、债权以58.28亿元对价一并转让给平安人寿。同时，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务。
显然，通过二股东平安的保险资金的注入，华夏幸福“避重就轻”，将以轻资产的模式开启全新发展。
差点忘了，商业地产运营正是联席董事长吴向东的特长。
华夏幸福连融资都是不偏不倚，产业新城、商业地产并举。
此外，平安集团扩大不动产投资的动机有，行动力也有，至少中南置地的前二把手鲁贵卿加盟平安是个佐证。
所以，除了已经完成的财务投资以及商业地产之外的合作外，最令人期待的无疑是两点：
产业新城的建设投资合作、以及产业新城的更大规模的资产证券化。
如果这两个节点持续打通、扩大，那么，一个“综合性资产管理平台”的横空出世，基本上就是时间的事情了。
而按照华夏幸福的近两年的逻辑方向，似乎顺理成章。
No.3
后话
这是一个朋友告诉我的：
汉尼拔百战百胜，攻不破罗马城；
僧格林沁三万蒙古铁骑，保护不了京城。
看起来都是战争，内在驱动力不一样。
看起来都是做房地产，但是实际是两码事。
商君说，战必胜于朝。
今天翻开华夏幸福的业务模式，对我们每个人也是有启发的：
我能得到就是长线思维与延迟满足。
芒格说，商界有一个古老的格言：① 找到一个简单的基本的道理。② 非常严格地按照这个道理行事。
希望今天的你我，找到它，横亘一生。
你若盛开，蝴蝶自来。
这句话适用于华夏幸福，也适用于你我。
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