富力的中年：一家房企的彷徨时刻
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张爱玲借钱钟书的话说过，中年女人再谈恋爱，就像老房子着火，烧起来没救。
7月6日，华泰汽车官方微博发布与富力地产集团达成战略合作的消息。双方将在新能源整车制造、智能网联及无人驾驶方面展开合作。未来还将加快布局东南亚等海外汽车市场。
考虑到华泰汽车今年以来欠薪停产、负债亏损的实际情况，这可能是富力集团又一次抄底布局。
富力地产这两年的动作，像极了那个风韵犹存的半老徐娘。
1、抄底万达，多买胭脂画牡丹？
以2017年收购199亿元收购万达的酒店资产包为代表，富力地产继续自己的自持物业之路。
回过头来看，孙宏斌是怎么了？
万达77个酒店资产包的价格，原来约定给孙宏斌的是335.95亿元，与富力李思廉董事长交易时，被砍到了199.06亿元。最终成交价格189.55亿元，买了73个酒店资产。六折。
孙宏斌最后接手的 13个文旅项目则由原来约定的295.75亿元，涨到了438.44亿元。
现场有人听见谈判会议室里面摔杯子的声音。
这个杯子是谁摔的？
孙宏斌不好摔也不会摔，毕竟两位都是前辈，而且孙总不会像他外在表现的那么性情。
李思廉占了大便宜也不会摔，倒像是王健林董事长的风格。
不就是现金流问题吗？融创一时拿不出那么多，万达现在被盯着没办法，便宜富力“乘火打劫”了，没办法归没办法，摔个杯子表明下态度。
这个价差的变化，一方面是两个资产包变现能力不同，文旅包快，酒店包慢。
奥地利学派讲的“时间偏好”的一个完美案例。
融创要快，代价高一点可以接受可以快速变现的文旅包涨价。
万达要甩，融创接手酒店包还得万达借钱给他，回款受影响。
富力要自持物业，也能借到现金，所以有压价的筹码。
看似富力赚到了，从336亿到199亿，直降137亿元。在富力的2017年报中也能看得出来，收购酒店溢价带来账面利润131亿元。
李思廉董事长足够聪明老辣，王健林董事长说“这种机会一百年只有一次”，绝对是满含无奈的肺腑之言。
这个世界上怎么会有傻子呢？尤其是地产圈的老板，都是踏雪无痕、刀尖舔血的主，无非是“延迟满足效应”的不同表征，各取所需罢了。
富力要吃眼前那颗酒店糖，孙宏斌要吃眼前的规模那块塘、王健林要的是“几个小时之后”再吃那块糖。
并购之后 富力地产持有的五星级酒店规模全球最大。
酒店分部对富力主要是两大贡献：
第一、2018年为富力地产贡献了70.3亿元的营收，这一块主要是现金流的贡献。可想而知卖掉这么个“印钞机”，王健林董事长是有多心痛。
第二、就是真金白银的利润：在除掉纸面的费用和收益后（折旧摊销以及议价收益），酒店分部为公司贡献的利润也是随着规模增加逐渐增加，从2015年的0.43亿元，逐步增加到2018年7.38亿元。
这就是富力的聪明之处，190亿收购了价值320亿的酒店，每年能带来70亿元的现金流和实打实的利润。
代价只是多付一些利息罢了。
如果把富力的酒店分部拆开了看，是个什么情况呢？
首先，即便是按照折旧摊销以及议价收益前利润7.38亿元，按照35倍的市盈率计算，酒店分部资产也只是258亿元，与384亿元的净资产相比，只能说富力地产酒店经营的利润有待提高，或者资产被高估了。
其次，如果把酒店分部的380亿元算成是净资产，拆分出去，那房地产开发业务的杠杆就更加可怕了。
所以我说，富力地产收购万达酒店资产包是不是占便宜，得两说。
看似账面上、实物资产层面占了便宜；而从经营角度来说，至少目前还不行，还得继续接受考验。
所以从这个角度，富力是小聪明。
2. 自持物业：洗却胭脂不耐看
富力地产一直对投资物业情有独钟，那么投资物业具体是个什么情况呢？
2018年末，290亿的投资物业总资产，租金收入11亿元。
运营中的188万平米，在建和和规划中的面积211万平米。
单独看，这也算是个不上不下的规模。只是如果和富力的住宅业务比起来，想通过这个来穿越周期恐怕也就是说说而已。
投资物业11亿元的租金收入，即便算上公允值盈利后只有10.7亿元的利润，你得知道，整个富力地产一年的利息支出就是88.4亿元。
就算把酒店加上，整个自持物业产生的利润也是杯水车薪。
再看看买了酒店给它的万达：
2018年万达商管集团实现收入376.5亿元；其中租金收入328.8亿元，同比增长28.8%；租金收缴率100%。
自持面积3586万平米，管理面积4587万平米。
万达商管是富力商业地产30倍的规模。
行文至此，请诸君想想，当时卖酒店资产包的时候，王健林董事长心里到底是个什么想法？
每次想到这里，我都会想到一个成语：假途伐虢。
晋献公想攻打虢国，需要借道虞国。大臣荀息和献公说：“这事得送礼，把垂棘之璧和屈地产的宝马送给虞公，他就一定会同意。”
献公不舍得：“这玉是传家宝，马是我的坐骑，不舍得啊，送了不借道怎么办？”
荀息说：“不要紧，如果他收了，就一定会借路给我们，再说了，把宝玉良驹送给虞国，就好像我们把这美玉从内府转藏到外府，把宝马从内厩牵到到外厩里。寄存在那而已，不要担心”。
于是晋献公就同意了，后来借道虞国，灭了虢国，班师回朝顺手灭了虞国，荀息把美玉宝马带回来给了献公。
这个故事，吕氏春秋有一句评价：“小利，大利之残也。”
尤其是看到往王董事长铿锵有力地说：“我什么企业都能丢，这个不能丢”、“很多企业一时干得挺好，但一个调整可能就没了，而商业中心50年、100年都还在，都能看得见，万达商管是万达的核心产业和核心现金流”。
商业中心和酒店本来是珠联璧合的一对，硬生生的拆散了，这是什么滋味。所以如果未来某一天，酒店资产重回万达我也不奇怪。尤其是在富力地产目前”慢而不稳”的态势下。
3. 住宅业务：背人匀却胭脂泪
踩错节奏，忙中出错。
富力的住宅业务发力比政策红利期明显慢了半盘，除了全国性的布局慢了之外，海南可以说是一个极端写实的案例：布局好了，准备大干一场，迎头就是“限购”一盆冷水。
今年3月底，在富力2018年业绩说明会上，谈及海南市场，富力地产董事长李思廉表示政策将“松绑”。他认为：“海南岛今年肯定会有放松的消息，这是百分之百的。”
这句话背后传递的信息是，不着急，尽管富力在海南有300多万平米的权益土地储备：
从富力地产在海南土地储备面积的增加来看，富力地产并没有全盘接手海航地产的67万平米、作价57亿元的大英山项目。政策不松绑，富力的海南项目要卖10年。
如果说，海南项目是受政策影响，慢是被动的。
那么富力布局海外地产（马来西亚、柬埔寨、澳大利亚）项目则一定主动的战略选择,销售速度也是比较慢，按照目前的销售速度，也得一二十年才能开发销售完毕。
这届南洋人民不行，对房地产热情比我中华远逊矣。
至此，可以对富力地产下一个结论：
1、自持物业包括酒店，未成气候，有待观望。
2、住宅业务中：海南、海外两块慢，总土储占比12%，那么必然就要求其他地区的项目要更快。
3、自持物业重资产、住宅地产有大项目拖后腿。
因此，压力自然会来，是来自两方面的：第一要增加借款，第二、利率要上升。
截止2019年二季度末，富力地产本年新增借款320亿元，有息借款总额攀升至1952亿元。
富力今年以来发行的优先美元债券的加权平均利率8.509%，远高于去年末的5.74%的借款加权利率。
后 话
富力地产自广州“旧改”而起，“广州每一个烟囱的倒下都有富力的功劳”，这句话用来形容曾经的华南五虎之首的富力毫不为过，如果富力的故事以美人归去、英雄退隐结束倒也别有一番滋味，那是一种“人已不在江湖，江湖却还有他的传说”的潇洒与骄傲。
最怕就是心有不甘，又想赢怕输，在这种纠结犹豫的心态下，人就特别容易犯错，我不是信口胡诌，这叫墨菲定律。
在想赢怕输的心态下，你的眼界、格局、动作必然会受到种种影响而不自知，最终带来一个你不想要的结果：
要么是过于谨小慎微，不敢越雷池半步，错失机会，就像前几年富力错失红利期，被超越、落下。
要么带点后悔和盲目的冲动，看人吃肉心急，抄底万达酒店、布局海南、海外地产项目、有息借债飙升背后的逻辑大概是一样的。
这不，7月6号，富力宣布和华泰汽车战略合作，又要进军汽车领域了。
钱钟书说过，上了年纪的人动了爱情，就如同老房子着火,不可救药。为啥？因为要把那些错过的遗憾和美好，都要重来一遍，是这个道理吧？
费尽胭脂画牡丹，翻新花样入时难。
这句话也是钱钟书说的。
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