这个“盘”市值65万亿美元，超过美国+欧盟+日本总和！

01 我们终于“超越”欧美

今天要讲的“盘”非常大，非常非常的大，大到什么程度？

大到超美国+欧盟+日本的总和。大到市值65万亿美元。

中国能有什么东西能这么厉害？毫无疑问，那就是中国的房地产市场了。

“近期，统计局发布了10月70城房价数据，北上广深四大一线城市二手房价环比全线下滑，但一手房、二手房价格整体仍呈现普涨态势。近期一张股票房产总市值概览图，更是刷屏。直接上图如下。”

（来源：数据宝）

从图中我们可以读到三个信息。

1.中国房产总市值65万亿美元，已超过美国+欧盟+日本总和，后者只有60万亿美元；

2.中国股票市值6万亿美元，只有美国+欧盟+日本总和的十分之一左右；

3.中国房产总市值是股票市值的十倍多，而美国、欧盟则只有1倍。

65万亿美元是什么概念？我们在找来了另一项数据作下对比。

美联储在最新资金流动报告中，公布了截至2018年3月31日的最新美国家庭部门概况。

调查显示，美国家庭净资产有史以来首次超过100万亿美元，创下100.8万亿美元的历史新高。据披露，美国家庭资产116.3万亿美元，负债15.6万亿美元。

也就是说，中国单单房地产总值这一项就已经达到了地球上现存的唯一一个超级大国——美利坚合众国全国家庭资产的65%。

中国房地产市场有泡沫吗？答案是毋庸置疑的。

中国房价行情网站数据显示，北京租售比55年，即660个月收回成本。

在国际上租售比一般界定为1:200~1:300。如果租售比低于1:300（即1:400，1:500，在1:500的情况下，需要500个月才能收回购房成本），这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200（即1:100），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高。

而其他的一线城市，也有过之而无不及。比如深圳的租售比达到59年，上海达到56年，广州达到53年。最近因房价大跌传闻而“声名鹊起”的厦门，租售比高达83年。

这个“盘”这么泡沫这么大，国际上有过先例吗？有的，请看我们的邻居日本。

02 卖掉一个东京，买下整个美国

1985年日本与美国等其他五个国家签订了广场协议，使得日币大幅甚至，低利率也推动了股票及不动产市场的发展，这是日本战后仅次于60年代后期的经济高速发展之后的第二次大发展时期。

当时的汇率从1美元兑240日元左右上升到一年后的1美元兑120日元。由于汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生账面亏损，因此大量资金为了躲避汇率风险而进入日本国内市场。

热钱的不断涌入，再加之当年推行的金融自由化、国际化、日本民众深信日本将会成为第三大金融中心。

由于上述种种因素，日本国内兴起了投机热潮，尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显。

那么当年的日本房地产泡沫有多夸张呢？

1986年到1989年，日本全国商用土地的平均价格累计涨幅高达67.4%，其中东京、大阪、名古屋三大城市圈平均地价涨幅达到了1.2倍，日本东京地价在1985年到1988年涨了2.7倍。

在泡沫巅峰时期甚至出现“卖掉一个东京就可以买下整个美国”这样让人叹为观止的数据。

到1989年底，日本的泡沫经济达到了最高峰，日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍。也就是说，把日本卖掉，可以买5个美国。

（当时的男生追求女生只会提供：名车、鲜花、贵金属、高级餐厅、高级酒店。）

稍微有点经济常识的都清楚的知道：价格受供求的影响，围绕价值上下波动。

商品价格虽然时升时降，但商品价格的变动总是以其价值为轴心。另外，从较长时期和全社会来看，商品价格与价值的偏离有正有负，可彼此抵消。因此总体上商品的价格与价值还是相等的。这就是价值规律作用的表现形式。

也就是说，房地产的价格或许偏离房地产本身的价值，但是最终还是会回归房地产价值本身。

那么，房地产的泡沫会破灭吗？答案也是毋庸置疑的。

因为相关法规的原因，中国房地产泡沫破灭会造成影响有几何我们先不置于评论。

我们继续来看看我们的邻居日本在经历泡沫破灭后，到底造成了什么影响。

03 平成大萧条

此随着90年代初泡沫破裂，日本经济出现大倒退，此后进入了平成大萧条时期。

日本进入了长期通缩时期，居民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，政府债台高筑。另外，日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。

1.陷入“失去的二十年”和长期通缩

1991年地产泡沫破灭后，日本经济增速和通胀率都惨不忍睹，落入高等收入陷阱。1992-2014 年间，日本 GDP 增速平均为 0.8%，CPI平均增长 0.2%，而危机前十年，日本 GDP平均增速为4.6%，CPI 平均为 1.9%。

值得注意的是，这样的成绩还是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长，央行资产负债表大幅扩张。日本 10 年国债收益率跌至负值，反应未来前景仍不乐观。

2.银行坏账大幅增加

房地产价格大幅下跌和经济低迷使日本银行坏账大幅上升。1992 年至 2003 年间，日本先后有 180 家金融机构宣布破产倒闭 [ 参见吉野直行 （2009），国际经济评论 ] 。日本所有银行坏账数据，从 1993 年的 12.8 万亿日元上升至 2000 年的 30.4 万亿日元 [ 参见李众敏（2008）国际经济评论 ] 。

有趣的是三菱银行在泡沫经济中发毫无损，这家银行一直有一个“大象”的恶名，意思是因为有巨大的三菱集团做后盾，三菱银行只要做自己集团内的生意就行了，根本不思进取，又懒又笨像头大象。但这样反而使得他没有了坏账，反过来三井银行却因为太富于“开拓精神”，从而积累了大量坏账，险些破产。

3.国民资产缩水

辜朝明在其著作《大衰退》中提到，地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失，达到 1500 万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和，这个数字还相当于日本 3 年的 GDP 总和。

（1989年2月，从东京车站走出的上班族。彼时，过着富足生活的日本人仍然坚信股价只会涨不会跌、地价只会升不会降，从没人想过凭空出现的巨额财富有一天会化为泡影。）

4.国际地位下降

1991 年后，日本经济陷入停滞，不仅损失了相当日本GDP三年的总量1500万亿日元，而且失去了整整十五年的时间。而正是在这十五年间，中国经济开始迅速崛起，从1990年--2005年，中国GDP总量增长了4.2倍(翻两番)，进出口贸易额增长了12.3倍。

以美元计价的 GDP 总量来看，1991-2014 年间，日本累计增长 30%，美国增长 194%，中国增长 26.3 倍，德国增长 114%。1991-2014 年间，日本 GDP 占美国比重从 60% 下降为 26%，中国成为第二大经济体。

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经济的萧条还直接漫延到了政治和社会领域，并且直抵民族文化的根基。

日本的电视节目曾经流行对90年代的首相进行排序的游戏，十多年的政治动荡、内阁走马灯似的变换，连日本人都说不清90年代日本到底出了多少个首相。日本即便在二战后极度困难的时候，都没有出现如此混乱的政治局面。泡沫被刺破后时至今日，也很难说日本从那场大萧条中走出来，由此可见当年的浮夸与疯狂。

04 房住不炒

古人说以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。

毫无疑问，日本泡沫经济生成和破灭的原因是复杂的，包括制度、结构和政策等等。

中国应该担心吗？小菲认为中国的房地产泡沫与80年代的日本相比，还是有许多不同之处。

从基本面上看，中国整个社会经济基本面没有出什么问题。中国人致富欲望仍然很强烈，也就是说经济增长的动力还存在。这意味着，未来中国经济依然会维持中高速增长，购买力有一定保障，可以消化一定泡沫。而当时的日本早已经进入高收入阶段，且宽松的货币政策与大幅升值的日元的热钱泄洪口只有股市和楼市。没有实体支撑的假性繁荣，泡沫崩溃也是应有的题中之义。

从城镇化率上来看，据国家统计局最新发布的数据显示2017年中国城镇化率为58.52%，还具有很大潜力。1990年日本城镇化率已经高达77.4%，1970年日本城镇化率75%，事实上，日本1960年城镇化率已经达到63.3%，也高于当今中国。可以说城镇化是未来支撑中国房地产的重要变量。

最重要的一点，从购买力上看，中国仍然是世界最大的单体市场之一。人口接近14亿，中产阶级比重还在提高。根据最新的数据显示，2017年按购买力平价ppp的GDP 数据中，中国第一，23.3万亿美元。美国第二，19.3万亿美元。

（数据来源：快易数据）

且从适龄购房人群上看，中国仍然有很大的刚需购买力。实际上，决定和支撑房价的因素繁多且复杂，适龄购房人群往往是最有决定性的一支力量。从下图可以看出，中国的适龄购房人群虽然拐点已现，但是仍有相当大的体量在支撑着。这将也是中国房价不会硬着陆最有力的保证。

（资料来源：国务院发展研究中心，许伟（2013），国泰君安证券研究）

...

当然，高企的房价也带来的诸如中小企业难以存活、越来越多人买不起房、榨取了实体经济的“活水”等问题我们也不能忽略。

未来中国房地产这个“盘”会不会崩盘，还会不会是支撑经济高速发展的引擎，我们都还需要作系统性的分析考量。

值得注意的是，2016年年底的中央经济工作会议后，政府与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，如加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介，因城施策去库存等行为。

看得出，政府决心要逐步降低国民经济对房地产的依赖。小菲也衷心希望那些房地产投资客能明白一个简单的道理：

“房子是用来住的，不是用来炒的。”

参考资料：

http://finance.sina.com.cn/zl/china/2016-03-04/zl-ifxqaffy3610331.shtml

https://baike.baidu.com/item/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E6%B3%A1%E6%B2%AB%E7%BB%8F%E6%B5%8E/6644227

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END

本文为菲凡烽火台原创内容

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