撰文 刘虎 张梦云
夕阳西下，漯河市宏成公路运输有限公司（以下简称宏成公司）门前的广场显得格外空旷。“原来这片土地和办公大楼都是我们公司的，现在只剩了一间办公室，而且还是租的。”近日，宏成公司的一位员工黯然神伤地对笔者说。案涉土地中的一块。张梦云 摄
“我们企业真金白银买的国有土地使用权，被暗箱操作私自修改土地规划性质，导致大幅贬值，企业损失惨重，陷入绝境。”近日，宏成公司部分员工告诉笔者，公司名下的两宗国有建设用地使用权用途均为“城镇住宅用地”，但部分范围被改为“批发市场用地”，企业却被蒙在鼓里，毫不知情。后两宗土地被法院廉价以物抵债，造成宏成公司价值两个多亿的资产现在变成一无所有，公司债台高筑，一百多名员工走投无路。由于多次维权无果，宏成公司一纸诉状将漯河经济技术开发区（以下简称漯河经开区）管委会、漯河市自然资源和规划局（以下简称漯河自规局）告上法庭，试图讨个说法。“天眼查”显示，宏成公司的前身为漯河市交通局下属集体企业漯河市公路运输公司，2016年改制后更名为宏成公司。漯河市宏成公路运输有限公司。张梦云 摄
2004年至2013年，宏成公司花费5570万余元，先后购买土地108.099亩。其中，通过招拍挂取得土地证的97.38亩，未取得土地证但合法所有的10.719亩：2009年，宏成公司通过招拍挂程序，与原漯河市国土局（现漯河自规局）签订土地出让合同、缴纳土地出让金后，取得漯国用（2009)第001220号土地（以下简称1220号土地）使用权。该地块位于漯河经开区南环路北侧，面积为34647.7平米（51.97亩），用地性质为城镇住宅用地。2013年，宏成公司通过招拍挂拿下旁边的漯国用（2013)第000844号土地（以下简称844号土地），面积为30279.1平方米（45.41亩），用地性质亦为城镇住宅用地。“公司多次与开发商洽谈土地合作开发，均无疾而终，始终找不到原因。”宏成公司一位负责人称，“从2018年开始，我们先后与恒大、碧桂园、建业地产等多家房地产公司洽谈合作，每每到最后缴纳定金的时候，对方都退出了，没有下文了，我们一直不知道原因。直到2021年7月，我们才发现原来是漯河经开区在我们不知情的情况下变更了土地规划性质。”“土地性质改变导致开发严重受阻。”这位负责人称，2018年，漯河经开区违法变更844号土地的规划性质用途，将其由城镇住宅用地变更为批发市场用地，致使该地块无法开发和使用，给企业造成重大经济损失。1220号土地证和844号土地证。受访者供图
此外，宏成公司称，2019年，漯河经开区在该公司不知情的情况下，从1220号土地中划走9.6亩作为交通场站用地，致使该地块由51.97亩缩水为42.37亩。“强占公司用地，严重侵害企业合法权益。”“我们向领导反映漯河经开区目无法纪、肆意妄为、私自修改已经取得土地证的土地规划性质，并违法拆迁我公司房屋围墙；在没有达成协议的情况下，违法在我们公司土地上进行施工，侵占公司土地，损害公司合法权益。”宏成公司员工向有关部门反映称，2010年12月，该公司向后谢乡政府支付438.7万元购买了公司围墙地段。2021年1月5日，漯河经开区指使手下人员不走有监控录像的主路和公司大门，专走没有监控录像的羊肠小道，对该公司违法进行暴力强拆，并殴打公司员工，抢夺手机等财物。“从强拆起到强拆止，从未出示过任何司法文书，也没有司法人员在场，全程在场人员只有城管及未穿工装的社会青年。”宏成公司员工称，2021年10月，他们将上述情况逐级反映至国家信访局。上访人员返回后，四五辆警车开至公司，对他们进行跟踪恐吓威胁，并多次到家中骚扰。“这是典型的不为当事人解决问题，而是要解决当事人。”2023年1月31日，宏成公司向漯河市召陵区法院（以下简称召陵法院）提起行政诉讼，请求法院依法判决确认漯河经开区管委会、漯河自规局改变1220号、844号土地规划性质的行为及改变土地规划性质后不予补偿的行为违法。漯河经开区管委会。张梦云 摄
宏成公司诉称，《城市房地产管理法》第二十条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”；按照《土地管理法》第五十八条的规定，依法收回国有土地使用权的，应对土地使用权人给予补偿；最高法院公报案例认为，因行政补偿决定违法造成逾期付补偿款的，应承担逾期支付补偿款期间的同期银行利息损失。“二被告自始至终未通知原告收回土地、改变土地规划及性质，造成原告土地无法开发，大幅贬值，更未对原告做任何补偿。”因为借款合同纠纷，宏成公司被漯河市召陵区农村信用合作联社（以下简称召陵农信社）起诉还款并申请执行。漯河市中级法院两次委托第三方评估机构出具的《司法鉴定报告》，均显示844号、1220号两宗土地合计价值超过2亿元。其中，河南凯业房地产估价咨询有限公司2019年3月29日出具的评估报告为2.1038亿元，河南盛富达房地产评估有限公司2020年5月25日出具的评估报告为2.0005亿元。漯河市自规局。张梦云 摄
2021年12月22日，漯河中院作出（2021）豫11执恢54号之一《执行裁定书》，裁定将844号、1220号两宗土地使用权及其上建筑物、附属物作价10992万元，交付召陵农信社，抵偿该院民事判决书确定的应履行债务。《执行裁定书》显示，漯河中院于2021年11月29日、12月17日两次在淘宝网司法拍卖平台上公开拍卖宏成公司名下844号、1220号两宗土地使用权及其上建筑物、附属物。上述房地产均因无人竞买流拍，二拍流拍价10992万元。漯河中院2021年11月30日发布的《拍卖公告》显示，844号、1220号两宗土地拍卖参考价为19621万余元，起拍价为10992万元。该公告特别提醒：两宗国有建设用地使用权证载明土地用途全部为“城镇住宅用地”。但现《土地利用规划图》显示其中两宗土地的部分范围被规划为“批发市场用地”，相关规划变更情况请自行调查。漯河中院《拍卖公告》特别提醒两宗土地部分范围被规划为“批发市场用地”。受访者提供
宏成公司认为，两宗土地流拍跟规划性质变更有关，否则不可能如此低价也卖不出去。“我们的土地通过司法拍卖廉价抵债给召陵农信社后，召陵农信社又转卖给了漯河城投。现在经开区给我们的回复是这事与他们无关，让我们去找漯河城投。”召陵法院立案后，对这起“民告官”案进行了审理。目前，该案尚未判决。漯河市召陵区法院。张梦云 摄
漯河自规局认为，宏成公司不具备提起本案诉讼的原告主体资格，应裁定驳回其起诉。理由是该局已经按照漯河中院发出的《协助执行通知书》，将上述两宗土地使用权变更登记在召陵农信社名下。该两宗土地使用权已经不再属于宏成公司，该公司与本案没有法律上的利害关系，应依法驳回其起诉；其次，该局没有收回过宏成公司的土地使用权，该公司所诉不实；第三，规划编制和规划实施是两个不同的行政行为，市政府批准的控制性详细规划对宏成公司没有影响。编制案涉区域的城市控制性详细规划履行了技术评审、公示、规划联席办公会审议、城乡规划主管部门报批和市政府审批的程序，是合法有效的行政行为。漯河经开区管委会答辩称，案涉1220号、844号宗地产权人为召陵农信社，宏成公司不具备提起诉讼资格，应裁定驳回其起诉；漯河经开区管委会非适格被告，应裁定驳回宏成公司的起诉；案涉两宗地性质并未因规划调整改变，且对其价值确定的司法鉴定估价基础仍为证载的“城镇住宅用地”和“城镇住宅兼容其他商服用地”，即规划调整并不影响宗地价值，不存在所谓的损失或补偿。案涉土地区域的控制性详规。张梦云 摄
对漯河经开区管委会、漯河自规局的说法，宏成公司并不认可。“漯河中院的《拍卖公告》也证实，现《土地利用规划图》显示其中两宗土地的部分范围被规划为批发市场用地，这是导致该土地无法合作开发并大幅贬值的直接原因。”宏成公司负责人认为，该公司通过招拍挂依法获得了土地使用权，但二被告在该公司不知情的情况下变更了土地规划性质，给该公司造成了上亿元的巨大损失，理应承担行政侵权和经济赔偿责任。“政府应该依法行政，保护民营企业的合法权益。不管是什么情况，都应该告知企业并依法进行处理，而不是肆意妄为，把企业整垮。”
全文完，欢迎文末评论、点赞、分享