北京三中院关于“一房二卖”案件审理情况的调研报告

来源|人民法院报  作者|北京三中院课题组

充分发挥司法能动效能

保障房产市场健康发展

——北京三中院关于“一房二卖”案件

审理情况的调研报告

图一：先买房人诉求类型情况

图二：案涉房屋类型情况

核心提示：卖房人将同一房屋卖给数个不同的买房人，被称作“一房数卖”，其中“一房二卖”是“一房数卖”的最典型情况。近年来，受房价持续高位等因素影响，在经济利益驱使下，卖房人“一房二卖”现象时有发生，引发很多纠纷案件。为进一步提高对该类纠纷的防范化解力度，充分保障当事人的合法权益，助力房地产市场平稳健康发展，北京市第三中级人民法院成立课题组对2018年至2023年上半年该院受理的“一房二卖”案件的审理情况进行了专项调研。

一、基本情况

2018年1月至2023年6月，北京市第三中级人民法院受理“一房二卖”纠纷案件数共计639件，各年分别为195件、148件、102件、88件、82件、24件，其中再审案件分别为6件、5件、7件、7件、8件、1件，各年再审率分别为3%、3.4%、6.8%、8%、9.7%、4.1%，年均再审率5.8%。具体情况如下：

1. 原告多为先买房人，其诉求多为要求继续履行合同。

该类案件中，先买房人作为原告起诉的案件有393件，占比61.5%；卖房人、后买房人、中介作为原告起诉的案件246件，占比38.5%。可见，先买房人是卖房人的主要违约对象，原告多为先买房人。其诉求主要包括：要求继续履行合同、交付房屋并办理产权转移登记，共196件，占比30.7%；要求解除合同，承担违约赔偿责任，共49件，占比7.6%；要求确认卖房人与后买房人签订的合同无效，共62件，占比9.7%；要求后买房人返还房屋并支付房屋使用费，共66件，占比10.4%；其他情形，如涉及中介违约等居间合同纠纷等，共19件，占比3%。可见，先买房人多主张继续履行合同（见图一）。

2. 纠纷主要发生在存量房交易市场，案涉房屋多为二手房。

调研时间段内，因二手房交易引发的“一房二卖”案件共计417件，占比65.2%。案涉二手房既有存量商品房，也有各种房改房、回迁安置房、经济适用房等特殊类型房屋，还有无法实现权属转移的农村自建房等（见图二）。因新建商品房预售、销售引发的“一房二卖”案件共计222件，占比34.8%。可见，该类案件多因二手房交易引发，这与二手房卖房人多为个人，其法律意识相对薄弱、专业知识欠缺，以及市场管理部门难以统一监管存在一定关系。

3. 多数案件认定后买房人对卖房人“一房二卖”不知情，对各买房人的物权保护顺位不尽相同。

调研显示，大多数案件中法院认定后买房人对卖房人已将房屋卖给他人的情况不知情，但买房人不知情不必然等同于没有过失。部分案件中，在房屋已被先买房人先行占有的情况下，后买房人未实际查看房屋即与卖房人签约，或明知房屋被其他人占有使用却未加询问查证，因疏忽未能发现房屋实际早有买主，法院因此认定后买房人未尽到合理审慎注意义务而存在一定过失。极少数案件中，法院认定卖房人与后买房人间存在恶意串通。在审判上，既有优先保护先买房人的，也有优先保护后买房人的。

二、原因分析

1. 相关裁判规则不够明确具体。

《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买房人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买房人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买房人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。该条对一房数卖案件权利保护顺位作出了规定，但对“合同履行情况”未予明确界定，对买房人“恶意”认定标准、买卖双方“恶意串通”如何认定也未予明晰，实践中容易引发不同理解和法律适用分歧。

2. 房屋交易管理体系有待进一步完善。

民法典第二百二十一条规定的预告登记制度，赋予预告登记房屋以“准物权”效力，能够有效排除卖房人将房屋再次出售或抵押，是防范“一房二卖”的重要制度，但实践中存在预告登记率偏低的问题。《不动产登记暂行条例实施细则》第八十六条规定了新建商品房领域出卖人拒不协助办理登记时买房人的单方申请预告登记权，但存量房领域对此缺乏明确规定。网签备案制度通过系统公示房屋交易合同的程序确保了房屋交易的透明性及安全性，现行法律及行政法规规定了开发商对新建商品房的强制网签备案义务，但存量房交易领域缺乏强制性要求。实践中存在网签备案率不高的问题，影响买房人权益的全面保障。

3. 违约失信惩戒力度明显不足。

民事违约赔偿以补偿守约方实际损失为限，合同约定的违约金过分高于实际损失的当事人可以申请法院调整减少。因此，在卖房人“一房二卖”构成违约的情况下，法院往往仅判决卖房人向买房人支付与房屋差价损失相当的违约赔偿，相当于卖房人把“多卖的钱”赔了出去，没有遭受额外的利益损失或惩罚。这使得相较于高额获利，卖房人违约成本较低。部分法院对“一房二卖”案件中虚假陈述、伪造证据、虚假诉讼等行为的制裁力度不足，发现存在“一房二卖”的违规行为，向行政主管部门移送处罚线索、发送司法建议的也不多，司法审判与行政处罚的衔接尚不到位，易产生执法漏洞。

三、对策建议

1. 明确案件裁判原则，厘定“恶意”认定标准。

要妥善审理“一房二卖”案件，首要的任务是明确裁判思路和裁判原则，对此，北京法院进行了有益的探索和实践。《北京高院审判监督庭审判监督实务若干问题解答》和《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》规定了“一房二卖”案件的审理原则，即在判断房屋买卖合同关于取得履行利益上的优势时，不以合同成立时间先后为主要标准，应以合同约定义务的履行程度为判断依据。按照该原则，在房屋买卖合同均有效、买房人均要求继续履行合同时，以依约履行程度为判断依据，按照办理不动产转移登记、办理不动产预告登记、接收房屋、受理不动产转移登记申请、办理网签或合同备案、支付价款、合同成立的先后顺序等明确房屋权属。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条的规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。因此，恶意串通的证明标准为排除合理怀疑，证明责任仍应由提出该主张的当事人承担。课题组研究认为，在“先交付后登记”情形下，根据“占有”的事实可以推定后买房人为非善意，仅在后买房人能够充分举证证明已尽到合理注意和调查义务时，才能认定其非“恶意”。

2. 完善交易管理体系，强化制度效用发挥。

一是建议建立预告登记及网签备案前置提示制度。将预告登记及网签备案制度嵌入房屋买卖合同示范文本，即修订完善房屋买卖合同示范文本，将预告登记及网签备案制度的概念、效力、办理程序、时限等内容作为合同格式文本内容的一部分，予以重点提示并注释说明，增加网签备案、买卖双方是否同意办理预告登记、预告登记办理时限及违约责任等格式约定条款。以使买卖双方在签订合同时即可知晓并便利使用预告登记及网签备案制度，维护自身权益。

二是建议建立申请预告登记特别诉讼程序制度。为充分保障买房人单方申请预告登记的相关权利，可从立法上建立特别诉讼制度予以规范。该制度内容包括：在买卖双方存在预告登记约定而卖房人拒绝履行协助义务的情况下，若买房人已经支付全部购房款，或者买房人已支付部分购房款但将剩余购房款交至法院或提供担保时，买房人可单方向法院提出预告登记申请，由法院依特别诉讼程序依法审理后在30日内作出裁定。权利人可持此裁定向登记机关申请预告登记。以此从立法上完善卖房人拒不配合办理预告登记时买房人单方申请预告登记的条件及程序。

3. 分类施策严格惩戒，提高违约失信成本。

一是提高违约赔偿成本。对新建商品房领域，可探索将商品房买卖纳入消费者权益保护法调整范围，对于为生活居住购买的买房人赋予消费者身份，房地产开发企业构成欺诈的，确定合理的惩罚性赔偿基数进行惩罚性赔偿。对于存量房买卖领域，买卖双方可以通过约定惩罚性违约金条款，用以提前警示恶意违约方。法院应根据合同目的、违约方主观过错程度，认定合理范围内的惩罚性违约金。

二是建议建立不诚信诉讼名单制度。“一房二卖”行为人存在虚假陈述、伪造或毁灭证据等不诚信诉讼或虚假诉讼行为的，根据民事诉讼法第一百一十四条，法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任；仅存在违约失信行为的，可借鉴执行程序中的失信被执行人名单制度，将其列入名单，将该名单推送相关行政主管机关进行相应处理；审理中发现开发商在新建商品房销售、中介机构在居间服务时存在“一房二卖”行为的，除向行政机关、行业协会发送司法建议、移送执法线索外，列入不诚信诉讼名单，及时向相关行业管理部门推送并列入相关行业失信名单。由此，通过建立名单制度，加大对审判过程中失信人员的信用惩戒力度。

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