房屋“养老金”：告诉大庆人怎么给房子养老！
新闻背景
随着房地产业迅猛发展，住房专项维修资金开始收取，房屋逐渐到质保期后业主要求维修意愿强烈。2008年，国家建设部、财政部虽然联合出台了《住宅专项维修资金管理办法》，但是因为操作性不强只具备指导意义，没有具体的实施细则。
2015年10月，国家建设部财政部下发《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》，要求各地及时出台具体实施办法（细则）。市城管委秉承方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，结合我市实际，参照学习其他城市先进管理经验，制定了《大庆市住宅专项维修资金使用实施细则》（以下简称《细则》）。
记者调查
住房专项维修资金（以下简称维修资金），是让业主提前给房屋存下的一笔“养老金”，当房屋出现问题时可以及时动用这笔钱来维修。
我市对新建商品房屋收取维修资金是从2002年４月开始的，归集的标准为按建筑面积住宅25元/平方米、非住宅30元/平方米。截至今年6月末，我市的维修资金共归集6.41亿元，利息8300万元。
近年来，我市多个小区的业主因房屋漏雨等问题，想要启用这笔钱。然而记者调查发现，这笔房屋“养老金”想真正发挥作用并不容易，维修资金缴纳不齐、未达到“双三分之二”同意等，都成为申请使用的拦路虎。
该《细则》实施后，将规范、简化维修资金使用程序，破解房屋“养老金”使用瓶颈，充分发挥维修资金在保障住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中的积极作用。本报邀请市城管委主任刘羽，对该《细则》进行详细解读。
本期嘉宾
市城管委主任 刘羽
为什么要制定该《细则》？
刘羽：在此之前，我市维修资金的申请使用一直以仅具备指导意义的《住宅专项维修资金管理办法》作为操作依据。该法规对维修资金的具体使用程序的规定较为繁琐，其中仅使用方案就需要列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主书面签字同意。
另外，由于维修资金行业政策体系不完善，在实际监管过程中，经常出现法律依据不足或无法可依的现象，导致监管作用无法有效发挥。
应急代修的责任关系也没有明确。区物业主管部门、社区在辖区发生危及房屋安全情况需要立即进行维修未进行维修时，没有充分发挥作用，严重影响了维修资金的使用与发展。
为了规范我市维修资金使用管理，简化使用程序、优化发展环境，维护维修资金所有者合法权益，提高维修资金使用效率，发挥维修资金效能，破解维修资金使用难、应急维修落实不到位、老旧小区维修资金归集率不足无法使用等问题，我委根据维修资金相关法律法规和其他省市先进管理经验制定了《细则》。
该《细则》最大的亮点是什么？
刘羽：在实际工作中，业主对与自己无关的维修往往并不同意，“双三分之二”的要求使维修资金实际使用起来难度很大。为确保维修资金的使用方便高效，《细则》中明确了5种表决方式：
1、签字表决：召开业主大会签字表决或业主在《维修资金预分摊清册》签字表决；
2、委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；
3、集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；
4、默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票；
5、异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。
申请使用维修资金需符合哪些条件？
刘羽：申请使用维修资金需要满足三个条件。
首先，房屋共用部位、共用设施设备保修期已满。其次，列支范围内维修资金归集率要达到足额。未达到足额的，由业主委员会负责组织没缴纳维修资金的业主进行补交。补交后仍达不到足额的，就需要达到“双三分之二”的业主同意，这不仅包括“占总人数三分之二以上的业主”，还必须是“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主”。第三，如果列支范围内归集的维修资金总额不足以支付维修工程费用时，列支范围内相关业主或申请人要同意续交不足部分的工程费用。
维修资金使用申请有哪些程序？
刘羽：维修资金的申请、使用需经提出申请、受理审核、公示预分摊、业主决策、施工管理、结算审计、备案分摊和资金划拨8个步骤。
1、由申请人持维修方案、维修资金使用申请等资料向大庆市住房维修资金管理中心(以下简称“中心”)提出使用申请。
2、中心对申请资料、资金归集情况进行核查，合格的予以受理。
3、申请人要将维修方案、项目预算等内容在小区显著位置进行公示，公示时间不少于7天。公示期满无异议的，中心根据项目预算出具《维修资金预分摊清册》，交由申请人征询资金使用范围内业主表决。
4、业主表决通过后，申请人选择施工单位，中心对施工单位资质、施工合同等资料备案后，申请人组织施工。
5、聘请施工监理的项目，监理单位负责施工进度、工程质量、施工安全、日常监督检查和竣工验收；没聘请施工监理的，由业主委员会、物业服务企业、相关业主代表成立项目管理小组负责。中心按施工进度拨付工程进度款，最多不超过工程预算的70%，并对资金使用进行监管检查。
6、施工完毕后需进行结算审计。
7、施工单位、监理单位在完成工程结算审计后持相关资料报中心备案，中心依据备案资料从相关业主维修资金分户账中列支分摊相关费用，整理资料存档。
8、施工单位完成备案，中心按照规定结算工程费，扣除预付施工进度款及足额预留质量保证金，余款全额拨付。质保期后，无质量问题的，质量保证金一次付清。监理单位、招标代理单位完成备案，中心依据合同约定结算费用。
没有业主委员会的小区谁来申请？
刘羽：有业主委员会的，由业主委员会或业主委员会委托的物业服务企业作为维修资金使用申请人。没有业主委员会的，由物业服务企业作为维修资金使用申请人。既无物业管理，也没有业主委员会的，由相关业主代表或社区、乡镇人民政府作为维修资金使用申请人。
施工单位如何确定？竣工后以何种方式结算？
刘羽：为确保工程质量，公开、公平、公正地选择施工单位，《细则》推行公开招投标方式选聘施工单位，根据维修项目工程量大小、专业技术要求等因素，采取申请人选择和招标相结合的办法确定施工单位。
预算金额在30万元以下的项目，由申请人采取竞争谈判或招标方式选择具有相应资质的施工单位。预算金额在30万元及以上的项目，申请人应当采取抽签方式确定招标代理公司进行公开招标选择施工单位。
工程竣工后，采取竞争谈判选择的施工单位持竣工验收报告编制项目结算书，报具有资质的造价审核中介机构进行审计。结算审计金额高于竞争谈判金额时，按竞争谈判金额支付工程费；结算审计金额低于竞争谈判金额时，按结算审计金额支付工程费。
实施公开招标的项目依据申请人和施工单位签订的合同约定执行。
发生紧急情况需要应急维修的怎么办？
刘羽：当发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，需要使用维修资金进行应急维修和更新、改造的，可以不经过双三分之二表决同意环节，直接申请使用维修资金，发生的费用从相关业主维修资金分户账中列支。
这些紧急情况包括电梯故障危及人身安全，经法定检测机构出具整改通知书的；消防系统出现功能障碍，经消防管理部门出具整改通知书要求对消防设施设备维修和更新、改造的；屋面、外墙渗漏；二次供水水泵运行中断；排水设施堵塞、爆裂；楼体外立面存在脱落危险等。
需要注意的是，并不是所有的房屋漏雨、排水管堵塞等情况都可以申请应急维修，必须是危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况下才可以。
应急维修申请需要提供哪些证明？
刘羽：发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，物业服务企业、业主委员会或相关业主代表应及时向中心提出应急维修申请组织抢修，未按规定提出申请进行抢修或拒不采取应急措施的，所在区物业主管部门或社区、乡镇人民政府作为应急维修申请人，申请组织应急维修。
申请时，申请人要持应急使用方案、应急维修使用申请与危及房屋使用和人身财产安全的紧急维修项目检测、鉴定报告或相关证明、图片等资料向中心提出应急维修使用申请。中心须在3日内作出审核决定。
需要立即进行抢修的申请人可采取竞争谈判选择施工单位。工程竣工验收后，申请人应在小区显著位置将应急维修方案、验收报告、资金结算总额及费用分摊情况等内容进行公示。
维修资金具体可以列支哪些费用？
刘羽：使用维修资金的工程项目，其工程预算书、结算书的编制与审价、应急维修相关部门出具的鉴定报告、聘请招标代理、工程监理等事项，申请人可以委托具有专业资质的中介机构代理，所需费用可在维修资金中列支。
下列费用不得在维修资金中列支：1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的费用。2、应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。4、应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。5、平台、屋面等部位有合同约定单独为某个业主使用，应当由该业主自行承担的维修费用。