周蓬安：小区收益分红不算事，先免物业费才算厉害

近日，有网友反映称，济南市历城区华龙路锦绣泉城小区将给每户业主发放10斤大米。记者了解到，这些大米将由小区业主委员会购买，费用来自小区的部分公区收益，2478户业主每户都将领取一袋大米。“属于业主的就要返还给业主。”小区业委会相关负责人表示。（9月9日《微博热议话题》）

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这应该是我十多年前所写《以收益养物业，彻底解物管之痛》一文的初步实践。我还曾经将这篇文章作为提案提交、作为社情民意上报，可惜未能引发太大的影响，也没有任何落实的迹象。济南市的这个小区给每户业主发放10斤大米，其费用来自小区的部分公共区域收益，比如广告位出租、车位出租、物业公共用房出租等收益。

但相比较我的设想，这个仅仅是实现“以收益养物业”迈出的小小一步。我认为，小区收益分红不算事，先免物业费才算厉害。我的最终目标，是业主不但不用缴纳物业费，每年还有可能获得物业分红。

我的方案包括主两大措施：

第一，“以物权养物业”。建议国家出台相应的法律、法规，规定规划部门在实施小区规划时，应首先强制性地按照小区的容量规划出一些可供出租或经营用的商业用房以及车库、车位、俱乐部等生活、休闲设施，其总量必须有强制性的比例规定。而这些商业用房以及车库、车位、俱乐部等生活、休闲设施，应禁止开发商出售，开发商必须无偿地将这些商业用房以及车库、车位、俱乐部等生活、休闲设施移交给业主委员会，使其成为全体业主的共有财产，由业主委员会委托物业管理公司实施管理，以这些物权的经营、出租收入，能足以保证物业管理的正常运行开支。

物业服务公司可以采取竞价、拍卖使用权等方式进行招租，并明确业主有优先取得权，业主委员会作为全体业主的代表，对物业服务公司的经营管理行为实施监督。

第二，“以经营养物业”。物业管理公司可以就开发商移交的物权直接从事较为简单的市场化运营，如对小区内的文化体育类设施开展有偿服务，增加针对居民家庭的家政服务、电器和其他日常生活用品的维修，对业主生活中常见的难点进行有偿服务，如居民电脑日常维护这一目前被认为水分较多、技术含量不是很高的业务，由物业服务公司去承担，其诚信度就较外面的专业维修公司要高得多，不但可以减轻业主的精神负担，也可提升物业服务水平。还有就是门窗维修、阳台栏杆上刷漆、换灯泡等，物业公司都可以提供有偿服务。

笔者当初提这个建议，一方面因为物业费存在着“收缴难”问题，有些业主因为不想交物业收费，就会以种种理由推脱。比如他家丢了一部价值200块钱的自行车，他就可以拒交每年几千元的物业费；隔壁邻居家教乐器，弄得不得安宁，物业不作为，我就不交费；小区道路上经常出现狗屎，物业管理犬只不力，我就不缴费；原本马路被用作车位，影响出行，我就不缴费；房屋质量出现问题，我就不缴费，等等，不一而足，理由总是有的。

一个人借故不缴费，就会带动更多的人不缴费。而一个缴费率低的小区，物业管理一定很差。物业管理差，业主更不愿意缴费，从而形成恶性循环。此外，因为工资、物价上涨，每次提高物业收费标准，物业公司与业主之间也总是斗智斗勇，很多直接“翻脸”，甚至有些物业公司还采用“下三滥”手段对付业主，影响社会稳定。

解决之道，就是不再让业主缴费，而改为“以收益养物业”。实施“以收益养物业”之后，还可以节省下收费成本，这对于业主来说，就是间接减少了居住成本。而可供出租或经营用的商业用房以及车库、车位、俱乐部等生活、休闲设施如果经营得好，不但可以确保物业管理开支，年终还可以按照业主房屋面积比例进行分红。

      —the end—

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