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首分论市：26城8月楼市走势预判
文 / 克而瑞研究中心整理
北京 || 王秀玲
量价齐跌市场略显疲态，新开盘项目共13个整体去化率27%
楼市现状：
8月，北京商品住宅供应量环比虽增，但市场整体略显疲态，成交量价均有所下降，限定房和共有产权房仍是市场成交主力。全月新开项目13个，总体来看去化效果不佳，整体去化率27%，但较上月来看大幅提升了16个百分点.土地市场新增供应10幅经营性用地，成交3宗，分别位于顺义区、大兴区、朝阳区，其中住宅地块全部底价成交，整体土拍比较低迷。环京市场廊坊北三县市场热度不错，张家口有所下滑前景不乐观。
上海 || 李振宇
量涨价跌土拍热度一般，15盘入市整体去化率41%
楼市现状：
8月，上海商品住宅供应量同环比显著下降，成交量环比小涨但价格有所回调，主要是得益于临港政策红利，片区成交量显著提升，从而助推全市成交量上行，但同时由于临港项目单价偏低，拉低上海整体均价创2018年5月以来新低。本月房企推盘步伐放缓，共15盘入市，项目开盘表现好坏参半，热销盘人气依旧高涨，整体去化率41%。土地市场成交缩量，共计成交9幅经营性用地，其中宅地成交放缓显著，而商办类用地小幅回升，从拿地企业和溢价表现来看，本月土地市场热度一般，大型房企参与拿地幅数较少，仅大华和保利成功竞拍。
后市预判：
供应：预计后期仍将有多盘陆续取证，9月供应层面将有较大幅度的改善。
成交：9月销售旺季，在房企加大推盘及营销力度的作用下，成交量有望继续回升，但整体回升幅度有限。
房价：新房价格依旧控制在合理范围内，且随着限签的实行，高端盘集中备案的现象会有所缓和。
热点区域/板块：从拿证区域预估，浦东、奉贤、宝山将是下月成交热点区域。
广州 || 梁永光
成交小幅下滑市场表现平淡，新开盘项目31个整体去化率47%
楼市现状：
8月，广州商品住宅新增供应同环比小幅下滑，成交量再次回落，整体市场表现平淡，库存和消化周期略有收窄，总体而言市场仍处于供求平衡的状态，局部新盘较多的区域竞争激烈但风险可控。共有31个楼盘新开或加推，整体去化率为47%，很多楼盘都顺势推出特价房作为噱头来聚拢人气，但整体上多数项目购房者到场后出手意愿一般。土地市场供应7宗宅地，其中荔湾区一地块出让起始价刷新广州历史记录，超3.6万元/㎡；底价成交4宗经营性地块，定向成交为主流。二手房市场交投氛围更趋理性，本月成交表现量跌价稳。
后市预判：
供应：计“金九银十”广州将有86个项目有开盘/加推动作，总货量在7817套左右。
成交：成交量有望打破之前两月的平淡僵局，或再次突破80万㎡。
房价：预计接下来的金九银十开发商会加大优惠的力度和广度。
深圳 || 陈洪海
供应显著放量成交量跌价升，12盘新开平均去化率45%
楼市现状：
8月，深圳商品住宅市场新增供应放量显著，环比翻番同比更是实现倍增，成交方面延续淡季行情，市场上楼盘折扣较多，但可选的新盘有限，部分购房者选择观望“金九银十”市场走势后再确定入市，整体市场呈现量跌价升格局，成交区域集中在龙岗和宝安，热销板块在龙岗、坪山、宝安中心区、龙华。全月共12个项目开盘，平均去化率45%，客户大部分是投资客，主要认可项目的性价比、区位的发展、交通、及周边配套等。土地市场冷清，仅供应南山区一块商业用地。二手房市场成交基本与上月持平，整体市场平稳运行。
后市预判：
供应：预计9月供应量继续提升。
成交：预计房企势必加大推案营销力度，成交量随供应增加而上涨。
房价：受政策的影响，房价在短期内都不会有太大的变动。
热点区域/板块：热点板块是坪山、宝安中心区、龙岗、福永。
天津 || 肖遥
量平价跌土地供应创单月新高，26个项目开盘整体去化率55%
楼市现状：
8月，天津商品住宅市场持续供大于求，整体成交表现量平价跌，成交均价稳步下降主要是一方面开发商折扣力度增加，另一方面也是市场热度下滑所致。新开盘项目26个，远郊项目居多，整体去化率55%，天地源熙樾台等3个项目开盘售罄。土地市场热度高，共供应经营性用地32宗，创2019年单月供应新高，成交37幅，其中经营性用地成交9幅，且多为环城区域地块，地价持续走低。
后市预判：
供应：预计9月份将有大量新盘问世。
成交：预计成交量保持平稳。
房价：预计整体成交均价未来还将有下跌空间。
长春 || 史嵩龄
供应重回高峰成交量平价稳，新开项目5个平均去化率51%
楼市现状：
8月，长春商品住宅市场供应再次回到百万方供应高峰，其中南关、北湖以及高新区为供应集中区域，成交量基本与上月持平，成交均价连续3个月单月上涨不足1%，整体房价上涨趋势已经放缓，市场价格已经基本达到较高水平，约10000元/㎡左右。新开盘项目5个，平均去化率约51%。土地市场供应22幅，成交2幅，同环比大幅减少，成交楼板价4703元/ ㎡ ,同环比均处上升通道。
后市预判：
供应：未来市场供应同比将持续上涨，环比稳定。
成交：伴随市场供应补充，预计未来市场成交面积将会持续走高。
房价：预计未来市场成交价格将维持稳定，同比上涨幅度仍然较高，但是环比销售价格将会出现小幅波动。
热点区域/板块：北湖板块、八一水库板块。
济南 || 唐堂
成交量同环比显著回落，开盘加推20次平均去化率36%
楼市现状：
8月，济南商品住宅市场供应量环比增加超五成，但成交明显回落，同环比跌幅较大。全市共开盘加推20次，推出2316套房源，开盘量有所下降，开盘当天整体去化率36%，开盘价格基本和上月基本持平，案场到访量也有所下降，整体市场降温明显。土地市场新增供应10宗，主要位于历城区及天桥区；成交土地18宗，主要位于长清区、历城区及槐荫区。二手房市场挂牌价与上月相比有所下降，市中区、高新区、历下区房价遥遥领先于其他城区。
后市预判：
供应：预计供应还会有所放量。
成交：预计下月市场成交量会有小幅度上涨。
房价：未来市场价格趋稳是大概率事件。
热点区域/板块：新东站片区。
青岛 || 毕怡
供求齐跌土地市场持续降温，推盘21次整体去化率56%
楼市现状：
8月，青岛商品住宅供求两端环比均跌，库存和消化周期有所增加，二手房成交也量价齐跌，整体而言市场降温持续下行。开发商推盘数量持续减少，本月共推盘21次，超过100套以上的有17次，整体去化率56%，较上月有所回升，主要是由于金茂国际智慧城等低价项目入市，去化相对较好拉高了整体去化率。土地市场持续降温，供应成交量环比皆有所回落，以本土企业拿地为主。
后市预判：
供应：预计下月供应量大幅增加。
成交：预计下月成交量随之上升。
房价：保持稳定。
南京 || 赵静波
新房成交锐减二手房量价齐升，34盘新开加推整体去化率67%
楼市现状：
8月，南京商品住宅市场供应显著增加，成交量环比几近腰折，目前限价有所放松，部分新领销许楼盘售价较前期有一定上浮，但整体仍可控。全月共有34个楼盘推出房源，以首改类居多，且客户对偏改善类房源的需求更加旺盛，对产品品质的要求逐渐提升，整体去化率67%。热点区域案场到访量仍处于高位，主要集中在江北核心区、城北迈皋桥、河西南、青龙地铁小镇等。土拍方面本月共成交20宗，整体土拍热度有所下降，房企趋于理性。二手房市场量价齐升，成交量创18年以来最高点，预计9月二手房成交量依旧保持稳定发展趋势，成交价格小幅下跌。
后市预判：
供应：9月各板块都将有新房源补仓，主要上市楼盘仍集中在江宁、江北，其中纯新盘上市将有13家。
成交：由于供应区域外溢，整体成交量将存在一定下行压力。
房价：预计9月整体房价将无明显波动，以稳为主。
热点区域/板块：江宁板块（秣陵、青龙）；江北板块（核心区）。
杭州 || 刘晨光
供应激增但网签滞后致成交回落，70个项目开盘平均去化率70%
楼市现状：
8月，各房企备战金九银十，月底集中领证量较大，致杭州商品住宅供应量大幅激增；但成交受网签滞后影响，下旬集中入市项目均待网签，导致成较量数据面呈现下降的状况。全月共计70个项目开盘，大部分项目集中在中下旬领证加推，平均去化率70%。案场到访方面，远郊板块项目及低供应量板块的项目案场到访量相对较高，部分低总价项目案场到访量巨大，投资客频现。土地市场十区共成交4宗涉宅用地，成交面积同环比齐涨。二手房整体成交量下滑明显，因下半年大量新房交付，投资性住房将很快转入二手房市场，预计挂牌量或将急速上涨，整体价格或将出现下跌。
后市预判：
供应：9月预计开盘加推项目有77个，集中在萧山区和余杭区。
成交：9月进入金九银十营销旺季，成交量会大幅上涨。
房价：受大量新盘入市及高端盘计划加推影响，9月均价或将有所上涨。
热点区域/板块：一桥南、滨江区府、北部新城、未来科技城等。
徐州 || 季有国
供应大涨成交小幅回落，开盘加推14次整体去化率89%
楼市现状：
8月，徐州商品住宅市场供应急速增加，成交同环比小幅下降，库存和消化周期相应增加。本月开发商推盘意愿较高，全月共加推14次，整体去化率约89%，多达6个纯新盘于本月集中入市，所推产品以高层和小高层为主，另有少量洋房和别墅房源。土地市场回温显著，共成交8宗用地，中梁竞得徐州“单价”地王；新挂牌4宗地块，均为宅地，中心区再挂牌出让稀缺宅地，所有地块将于9月开拍。
后市预判：
供应：“金九银十”市场有所升温，加之多达4000套房源计划于9月推出，供货量或持续上行。
成交：受供货量增加影响，“金九”推盘量及需求端都将走高。
房价：随着新城玖珑湖、玖玺等高价盘网备结束，9月房价将出现小幅回落。
热点区域/板块：大东区热度持续。
苏州 || 戈文问
新政影响下一二手房成交均跌，20个项目开盘整体去化率70%
楼市现状：
8月，苏州商品住宅新增供应显著增加，新政后成交量同环比齐跌，二手房成交也降温明显。本月市区共计开盘项目20个，环比上月大幅增加，集中在吴中、吴江、相城三区，姑苏区、园区、新区则无开盘，整体去化率为70%，整体而言中低档项目去化表现优秀，一方面是因为性价比较高，另一方面政策虽然扼制了投资市场，但全民购房热度依旧高涨。土地市场共供应17宗涉宅地，成交涉宅类用地4宗，均来自吴江区域，其中花港地块因含商业面积，楼板价较低。
后市预判：
供应：9月苏州35个盘预计加推房源入市，未来供应量预计80万方。
成交：受到网签暂停、新政出台等影响，网签成交预计在70万方左右。
房价：整体均价目前稳定保持在20000元/㎡。
热点区域/板块：吴江区运东开发区板块；吴中区光福、香山、胥口板块；新区浒墅关板块。
常州 || 戈文问
供应上涨成交持续回落，27个项目34次开盘整体去化率73%
楼市现状：
8月，常州商品住宅市场供应上涨成交持续回落，库存和消化周期虽升但整体仍处低位。市区共27个项目34批次开盘，加推时间主要集中在中下旬，共推出3379套房源，整体去化率73%，认购率较7月上升0.4个百分点。土地市场新区挂牌土地7宗，均为商住用地，其中6宗位于孟河西夏墅板块；共成交3宗涉宅用地，位于钟楼和武进区，整体溢价率为6.78%，整体楼板价为6614元/㎡。
后市预判：
供应：9月商品住宅供应量预计55万㎡左右。
成交：9月商品住宅预计成交35万㎡左右。
房价：9月商品住宅均价预计在17000元/㎡左右。
热点区域/板块：武进高新区、清潭路板块、钟楼开发区板块。
无锡 || 万萍
成交量涨至年度高位，12盘新开加推平均去化率60%
楼市现状：
8月，无锡商品住宅新增供应同环比皆锐减六成以上，成交量环比涨幅明显，处于年度成交高位，集中于锡山区、惠山区和滨湖区，整体市场回温明显，成交均价为18312元/㎡，因锡山和惠山区部分低价盘集中备案，从而拉低了整体均价。本月房企推盘频次及套数较上月涨幅明显，累计12家楼盘开盘加推，平均去化率60%。土地市场本月无经营性用地成交，新增供应9幅经营性用地，其中3幅宅地来自新区。二手房市场成交环比小幅下跌。政策方面，本月无锡落户政策放宽，本科缴纳社保3个月即可落户。
后市预判：
供应：预计市场推盘量将显著增加。
成交：预计9月份无锡市场将保持一定热度。
房价：整体成交均价或进一步走高。
合肥 || 周开拓
成交回落趋势显现，新开盘推售项目27个整体去化率56%
楼市现状：
8月，合肥商品住宅供应放量，但成交环比下跌12%，略高于今年月均水平，前期市场回暖期成交房源已陆续网签完毕，成交量回落趋势显现，整体市场供不应求持续。本月房企推盘积极性高，共开盘推售项目27个，但去化乏力整体去化率56%，环比下跌3%，主力推售类型为小高层、洋房，刚改产品市场占比加大。土拍市场平淡，仅成交经营性用地2幅，均被本土房企竞得。
后市预判：
供应：房企备战金九银十积极供货，供应量回升。
成交：推盘+营销活动增多，预计成交出现涨幅。
房价：成交均价依旧结构性维稳，集中推售竞争加剧，价格折扣力度将加大。
热点区域/板块：滨湖区、高新区。
厦门 || 蔡美美
供求态势逆转成交均价结构性上升，4个项目5次开盘加推整体去化率不足五成
楼市现状：
8月，厦门商品住宅供应量大幅回落，成交量小幅上行，供求比回落至0.52，供求态势逆转，受岛内高价项目建发玺樾和中骏天宸集中备案影响，成交均价结构性上行至47726元/㎡，刷新近10年来月度均价天花板，整体市场有所回温。共4个项目5次开盘加推，入市项目整体去化率不足五成，客户观望氛围较浓，去化有所回落。政策方面，贷款利率上调，房管局陆续约谈主要开发商，限签政策将影响部分项目的销售节奏、年度签约及回款。土地市场热度回落明显，本月无商住地供应，成交2幅商住地，均位于海沧马銮湾板块，成交楼面价约20000元/㎡左右。
后市预判：
供应：预计9月厦门供应端大概率明显增量，但基于当前市场在售库存偏大影响，供应量上行幅度将有限。
成交：预计9月厦门商品住宅成交或低位回升。
房价：预计9月整体均价将明显回落，但整体仍高位维稳。
热点区域/板块：从中长期看，岛外四大新城将会是未来较长时期的置业热点区域。
福州 || 方明
整体供过于求市场下行明显，14个项目开盘平均去化率26%
五 区
闽 侯
楼市现状：
8月，福州新房市场整体供过于求，市场下行明显。其中五区供应量环比小幅下滑，成交量跌价涨;而闽侯供应环比下滑明显，成交表现量涨价跌，市场表现供不应求。本月共14个项目集中开盘，但受市场可售余房持续分流，以及客户观望情绪弥漫，大部分项目蓄客量不足提前开盘，去化率普遍低于30%。政策上货币补偿额度减少，对于新房、二手房甚至租房市场的稳定都有一定的利好。土地市场主城区略显平静，共供应8幅商住用地，仅马尾成交2幅商住用地，政策趋严环境下，房企参拍积极性较低，两幅宗地近乎以底价成交，外围区域则依旧冷清。
后市预判：
供应：预计9月份供应量还将有望小幅提升。
成交：9月市场成交量有望回升，但大幅增长的可能性不大。
房价：预计后期价格波动不大，未来房价持续平稳运行仍是大概率事件。。
热点区域/板块：热点区域主要以仓山旧区、南通为主。此外南屿、上街板块、五四北片区、中心城区将成为新置业热点。
武汉 || 吴洋
供求量仍高位运行，60频次开盘整体开盘去化率72%
楼市现状：
8月，武汉商品住宅市场供求量仍高位运行，去化周期略有缩短。各个项目加推节奏加快，多区域迎来新项目首开入市，推售量维持高位，全市共66频次开盘，日光17频次，整体开盘首日去化率72%，但区域内部冷热不均愈加明显，价格因素依然占据客户置业的主导地位。本月土地市场供求量齐跌，受7月土地“断供”影响，本月仅4宗建设用地出让，但各品牌开发商拿地积极性不减，长江新城住宅用地超10家房企参与竞拍，至熔断价后延至9月现场竞配建。
后市预判：
供应：预计9月份供应总量仍维持高位，依然保持230万方左右。
成交：预计四季度月均成交量将较去年同期降幅大于10%，整体成交量仍能维持平稳。
房价：预计四季度部分项目仍会出现价格上调，下半年均价会出现一定涨幅，但整体涨幅不会太明显。
热点区域/板块：光谷新中心、阳逻港、横店、后湖、吴家山。
长沙 ||陆劲
供应高潮成交小幅回落，新开盘加推项目51个整体去化率63%
楼市现状：
8月，长沙商品住宅市场供应迎来小高潮，部分开发商加速抢跑，拿证积极性提高，但成交有所回落，同环比均小幅下降。全月新开盘加推项目51个，成交分化明显，整体去化率63%，日光盘占比两成，精装项目占比27%，较上月有所减少。土地市场供应有所放缓，供地区域逐渐由中心城区向郊外转移，双限地供应量下降；而成交方面则表现冷热不均，本月长沙县、望城等区域成交量约占总成交的7成以上，内五区土地多以底价成交为主，长沙县优质地块溢价成交，区域价值凸显，品牌开发商进驻意愿强烈，未来将成为房企重点布局区域。
后市预判：
供应：预计9、10月份市场供应量仍将保持高位。
成交：9月份在供应处于高位以及促销打折频出，一定程度会促使成交量上涨，但将不会有太大的涨幅。
房价：未来长沙房价仍有较大的上涨空间。
热点区域/板块：中心板块、梅溪湖板块、滨江新城板块以及高铁新城板。
郑州 || 王欢
成交量平价稳，新开盘项目37个整体去化率68%
楼市现状：
8月，郑州商品住宅供应放量，同比更是实现倍增，成交量基本与上月持平，整体市场价格稳定。共计开盘项目37个，数量明显增加，房企对下半年市场信心不足，提前抢收，但整体去化率68%，较上月下降5个百分点。市场整体活跃度稳定，房企持续7月营销政策，推出部分特价房，其中恒大祭出促销大旗，在8月20日至10月8日期间“全国532楼盘，闪购7.8折”。土地市场8月共成交26宗，其中主城区住宅用地和商业用地共成交12宗，1宗住宅地块因土质不好流拍。预计9月土拍共计29宗，包含住宅用地21宗，商住用地4宗。
后市预判：
供应：9月份市场供应上升，开盘量稳定，市场活跃度维稳。
成交：9月份预计成交量较8月份上升。
房价：整体成交均价稳定，区域分化明显。
热点区域/板块：预计整体区域板块热度变化不大，以主城区为主。
成都 || 闫涛
成交仍处高位供不应求未改，新开加推项目48个整体去化率约45%
楼市现状：
8月，成都商品住宅供应量同环比齐升，成交量环比回落但仍处高位，整体供不应求未改。全月共48个项目开盘加推，中签率高达92%，整体去化率45%，市场依旧表现出严重分化，优质项目开盘可100%去化，品质项目去化率持续下行。本月土地市场供应28宗成交26宗，远郊2宗位于蒲江的地块流拍，崇州2宗土地高溢价出让，其余地块基本由国企摘获，地方国资托底特征明显。整体而言，一圈层土地市场受出让要求的影响，拿地门槛高，三圈层土地市场热度较低，房企拿地较为谨慎，二圈层或将成为房企布局重心。
后市预判：
供应：以稳为主。
成交：整体上涨较为乏力。
房价：受政策限价影响，多项目基本走稳，部分优质项目部分产品或有突破。
热点区域/板块：青白江、都江堰、金堂以及北湖板块、新川板块、锦江生态带板块。
重庆 ||何诗慧
供求两端同环比齐降，新开项目12个平均去化率72%
楼市现状：
8月，市场传统淡季，受近期政策收紧影响，客户观望情绪加重，重庆商品住宅市场供求两端同环比均降。新开盘项目共计12个，以沙坪坝和巴南区为主，推出物业以高层为主，少量洋房产品，开盘平均去化率在72%左右，去化率达到100%的项目仅有3个，环比上月减少四成。土地市场主城供应20宗商住类用地，集中在渝北区和沙坪坝；共成交商住类地块8宗，,成交最高溢价率为26%，房企拿地激进度降低。二手房市场成交量略上浮，价格趋于平稳，渝北区持续为热门成交区域。
后市预判：
供应：9月重庆主城预计开盘加推166个项目。
成交：预计9月商品住宅市场成交量将小幅度上涨，成交量预计徘徊在200万方左右，同时需谨防新库存。
房价：预计9月商品住宅市场成交均价在12000元/㎡左右。
热点区域/板块：渝北区的中央公园、龙兴板块和巴南区的龙洲湾、李家沱板块都是9月重点关注板块。
昆明 ||王路璐
供应端发力成交量价基本平稳，新开盘项目15个整体去化率72%
楼市现状：
8月,昆明商品住宅市场供应端发力，成交量价基本保持平稳。共计开盘项目15个，整体去化率为72%，性价比高的项目可达八成以上。政策上云南自贸区设立，未来有可能会带来一波强势的限购政策，但现阶段更多的是作为营销噱头。本月土地市场供应体量大幅回落，共供应土地23宗，成交商住办土地共33宗，多数地块为项目用地，预计后期供地节奏将持续放缓。二手房市场供应量小幅下调，均价小幅上涨，市场运行总体平稳，成交主要集中在官渡区，均价最高的仍然是西山区。
后市预判：
供应：9月、10月开盘项目集中开盘，多聚集在草海片区、呈贡。
成交：未来成交会受供应影响，多为中高端物业。
房价：成交价格受主力供盘刚需及再改盘的的综合平衡，价格维稳。
热点区域/板块：草海、呈贡高铁站一带是热点。
南宁 || 吴宁
市场季节性正常回落，新开项目3个整体去化效果一般
楼市现状：
8月，南宁商品住宅供应小幅上涨，其中良庆区依然为主力供应区域；由于市场降温明显，成交量环比呈回落趋势，房价仍维持高位运行。新开盘项目共计9个，开盘分化现象显著，整体去化率约63%，区位条件优越及性价比高的项目去化明显更易。土地市场保持较高热度，新增供应共8幅，其中2幅地块均位于热点板块凤岭南滨江，住宅用地仅成交1幅，成交溢价率85%，整体而言开发商拿地谨慎，由品牌房企更多的转为本土及中小型资金充足的房企拿地。
西安 || 严延
供应激增市场热度有所回升，新开盘47个项目平均去化率76%
楼市现状：
8月，西安商品住宅新增供应涨幅明显，同环比皆超七成，成交量基本与上月持平，整体市场表现相比前2个月热度有所回升。共开盘项目47个，开盘数量相较7月有所上升，多位于西咸新区，其中包含精装项目35个，但平均去化率76%相较7月略有所下滑。土拍热度高涨，共供应地块36宗，较7月明显提升；成交30宗，多为商办用地，集中位于西咸新区，且该区域有三宗溢价率较高土地，其中1宗溢价率高达567%。二手房成交均价为14173元/㎡，已连续3个月下滑。
后市预判：
供应：预计推盘量继续增加。
成交：成交热度会有所回升。
热点区域/板块：西咸新区、曲江新区。
兰州 || 董少毅
供求齐升市场运行良好，1个项目新开盘去化率达75%
楼市现状：
8月，兰州商品住宅供应量同环比显著增加，成交量也持续上行，成交均价受外围项目影响结构性拉低，本月新开盘项目1个，为大名城•悦府，当天去化率达75%，整体来看目前市场处在良好上升阶段。土地市场本月新增出让40宗经营性土地，来自兰州新区、红古区、榆中县及皋兰县；成交土地10宗，华润14.5亿拿地进驻城关区。
后市预判：
供应：未来货源充足，预计万科、碧桂园项目集中入市。
成交：成交量将进一步攀升。
房价：热点板块市场价格或进一步攀升。
热点区域/板块：七里河崔家大滩板块、城关青白石板快、城关雁滩板块、安宁中心板块。
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