2020商业战“疫”·重生③｜索珊：购物中心的现在与未来

本期人物

特邀嘉宾：

索珊 RET睿意德董事

从长远的周期看，无论是人类社会还是经济都是迂回前进的不可逆趋势，我们要做的就是居安思危和于逆势时增强信心以及强身健体。

2月18日，在中国房地产报的中房商业2020商业战“疫”线上论坛活动中，RET睿意德董事索珊表示，“好时代我们有收入，有可能不是自己的真本事。在经历目前这个阶段还是建议购物中心都从企业的角度去考虑，向内思考，确定一个长远的发展方向和正确的举措，然后去坚定不移的做数字化的转型，在组织、人才、文化上多做考虑，而不是局限在技术和工具层面。”

受冲击之后是最利于反思的，在疫情发展过程当中，正是静思的时机，思考清楚未来，我们就知道接下来第一步该怎么办。

01

目前购物中心经营数据的实际变化

数据呈现的现象，可以带来感知的刻度。索珊指出，调查研究发现，在疫情期间，全国购物中心的开业率，仅仅两到三成，而经营时长也缩短到上午十一点到下午六点。北京的某热门商圈，其中一个门，从中午十一点到下午两点，只有170人左右的进入，人流量的变化非常明显。

索珊表示，特殊时期，因为受管控的原因，餐饮商家受影响尤其明显，营业方式从堂食转变为外卖。而电影院的营业额也受到了超过百分之九十的影响，统计数据显示，票房方面，从五十多亿元一直下降到了今年春节期间档期的一百八十一万元，这种冲击的感知是比较详细的。

另外索珊指出，现在品牌商家所面临的，主要是现金流的压力，而现金流的构成中，租金的影响只是一部分，所以减免租金对于品牌来讲，仅仅是一个部分的影响。

02

善变的消费者

“不出门不代表没有交易，没有在购买。”索珊解释道，调查发现，在疫情期间，“到家”平台的平均增长超过了百分之四百，叮咚买菜的交易额在春节期间上涨了百分之六百，京东到家超过了百分之四百七，每日优鲜同比增长百分之三百。

另外一个方面，线上的娱乐消费爆发，比如王者荣耀这款游戏在年轻人中间变成了一个流行软件，还有影视行业，虽然受到了影响，但是贺岁档《囧妈》，与字节跳动、抖音，今日头条，还有西瓜视频等平台合作后，播放量超过了6亿，而已经搭建了“到家”电商和会员私域流量运营的一些购物中心，同样在这个特殊时期，实现了逆势增长。

商业是货品、服务、需求的配给，就是供需的配给，供求一端发生变化之后，对于需求端，也就是消费者来讲，虽然受影响，但这个变化之后产生的不一定是长期的变化。

索珊指出，现在受冲击的消费，是体验的、娱乐的、以及到线下社交的一些交易，还有其他一些需要亲临现场，需要面对面交往所带来的交易额。

没有受太大冲击的消费，是生活类别的，高频次的交易，也就是标配的一些生活供给。调查研究发现，在疫情过后，有超过百分之五十的消费者，希望在餐饮和电影方面消费，这也表示，越是到谷底的时候，逆向增长也一定会发生。

03

商业视角：拉大尺度，拉阔纬度

我们应该用什么角度去分析疫情影响到底好还是坏？

索珊指出，首先和2003年的“非典”相比，当时房地产开发还是增量市场，是中国经济的一个有力支柱，“非典”影响期间，消费的影响似乎并没有被大家超预期的关注。

目前中国经济转型，商业进入存量市场，大多数人生活在都市，享受的是高效的，聚集的交往效率，在疫情之前，人们普遍的聚焦是拉动内需，政府出台政策的频次，以及购物中心运营人的信心都会暴增，这个时候受打击，就会备受关注。

索珊表示，作为商业地产行业运营人，很容易在局限的领域看问题，所以需要有意识的拉大一下尺度，拉阔一下纬度，来分析问题。这一次疫情，可以把它放在一个公众突发事件的视角去看，而不是作为一个唯一的影响事件。

随着城市化率，人们思想的开放，突发事件会多起来。

实际上突发事件周期一再发生，只不过人们没有回顾总结规律。2009年，美国的经济受到非常大的冲击，同时暴发了H1N1疫情，美国同年的增长是负增长，但是在之后的六到九个月，得到了反弹，在2010年的一到三月，恢复了小高峰，这可以是一个对比的指标，2003年的“非典”，跌入低谷后，经济也得到了反弹。

索珊指出，调查研究发现，消费者普遍对于未来购物中心的运营是偏乐观的，他们对疫情周期的判断少于专家，所以更多的消费者把消费指针指向了未来疫情后的预期，值得关注的是，数据方面也显示，在疫情期间，消费者对于到家电商的熟悉，理念的开放和习惯的培养，对疫情后消费的判断方面，超过百分之三十，这也意味着，线下购物和线上购物平分秋色，消费者希望他们部分的交易和部分的消费是在线上完成的。

人们从刚开始不愿意在线上支付，担心资金安全问题，到培养了线上交易的习惯。索珊进一步解释道，局部突发的影响对经济发展趋势的影响是阶段性的。线上线下由原来的博弈，到后来变为融合。在这次疫情冲击下，对于如何拥抱技术去提高运营效率，购物中心应该更加的紧迫。在受到冲击时，是利于反思的，可以看看有哪些变化的端倪是值得我们关注的。

04

购物中心的数字化转型

“商业是城市生活的重要场景，除了工作以外，购物中心和消费的领域是人们最多的交往场景，它是丰富多彩的。”索珊继续说到：“在不同层级，商业呈现的是一个非常丰盛的组合，有高频的交易，有生活类的，也有体验类的，还有未来奖励性的一些消费场景，这些基础推动了购物中心数字化的进程。”

城市的运营商从运营者的角度帮扶商家。索珊解释道，像北京SKP的南馆，就是购物中心运营者跟商户协同共好的一个联合的方式，购物中心和品牌的荣损共担，博弈也是融合的机会。

数字化关乎到企业内部的信息化，组织效率的提升，文化的改变。在索珊看来，购物中心的数字化是一个机会，比如把内部的信息化迅速转向提高交易本身的产品上，到家电商就是非常务实的一个需求。

索珊指出，不是所有数据都有用，消费偏好的数据如何交叉分析，什么是有效的数据，需要精细化刻度筛选，从这次疫情来看，传统商业人的应变速度，比原来更积极，更快速，这是组织和文化带来的，这个行业已经在积极改变。

从长远的周期来看，人类的经济发展是一个迂回再前进的过程，居安思危的时候就是思考和强身健体的时候，这个时候停下来，是为了在恢复的时候加速度。

组织的转型，数字化的视角以及人才，在转型期组织变革中都是不可缺少的部分。索珊表示，在数字化转型上不要局限在技术上，因为任何一个工具和技术的应用者都是人，人不变，环境和运营就不会变，应该用正确的方式去看待商业的运营。

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