《民事执行实务100点》第五部分：执行实务技能（五）| 庭令专栏 · 第24期
专栏寄语
《民事执行实务100点》，是李海峰律师团队根据民事执行的实务经验，整理了39部法律、司法解释，并对相关案例进行总结研究，进而梳理出的民事执行实务100个要点。
李律师团队起意创作是因为在办案过程中深感执行疑难问题对法官、律师以及当事人的困扰。团队成员有丰富的法院审判和执行实务经验，因此对解决民事执行疑难问题有更深刻的体会并能提出更有效的方法。
复杂的问题总是有简单的答案，但是找出答案的过程是一个艰苦的过程。不敢奢望《民事执行实务100点》能够为您提供多大的帮助，只是试图用手中的笔，记载着他们为缓解“执行难”所经历的探索历程，再则，探索本身也能起到抛砖引玉的作用。倘能如此，则无比欣慰。
最后，让我们期待，在您的关注和厚爱下，《民事执行实务100点》能够成为您的益友。
执
行
实
务
技
能
93 | 重新拍卖 |
94 | 重启拍卖 |
95 | 执行时机及风险评估 |
96 | 不动产拍卖税费承担 |
93.重新拍卖
—— 民事执行实务100点＞第五部分 执行实务技能＞第93点
关键词
拍卖成交、逾期未支付拍卖款、重新拍卖、法律责任
实务要点
A、拍卖成交或以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或未补交差价，致使拍卖目的难以实现，法院可以裁定重新拍卖，原买受人不得参加竞买；
B、重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及拍卖佣金由原买受人承担。法院可以直接从其预交的保证金中扣除，扣除后多余部分退还；不足的，责令补交，拒不补交的，强制执行；
C、网络拍卖：拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。
推荐理由
注意最高院拍卖规定关于重新拍卖原买受人的责任与网络拍卖有所不同。重新拍卖是恢复到原成交拍卖程序中再次拍卖，与重启拍卖不同。
法律适用
最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第22条
《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第24条
以案析法
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案件信息
(2022)豫0325执异5号韩某、河南嵩县农村商业银行股份有限公司等借款合同纠纷执行异议
裁判要旨
拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。
基本案情
在河南省嵩县人民法院执行河南嵩县农村商业银行股份有限公司申请执行张某等金融借款合同纠纷一案中，异议人韩某对拍卖行为提出异议，称拍卖前并未告知案涉房屋的真实情况，请求嵩县法院退回异议人所缴纳的拍卖保证金30万元。
判决结果
嵩县法院认为，异议人韩某参与网络司法拍卖，在竞买成功后又悔拍，未缴纳剩余的拍卖价款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十二条第一款规定，由于买受人韩某仅缴纳保证金30万元，未支付剩余拍卖款，本次拍卖的目的无法实现，嵩县法院可重新启动拍卖程序，原买受人韩某不得再参加竞买。
鉴于嵩县法院在发布拍卖公告时未将案涉拍卖楼房所在院子的瑕疵明确告知，异议人韩某悔拍有一定的原因，嵩县法院应将韩某缴纳的拍卖保证金30万元予以退回。
（本文部分文字节选于裁判文书网）
SUNHOLD
94.重启拍卖
—— 民事执行实务100点＞第五部分 执行实务技能＞第94点
关键词
经过流拍变卖未成交、申请人不愿接受、重启拍卖
实务要点
A、经两次网络拍卖均流拍，经变卖仍未成交，申请人拒绝接受抵债的情形，与拍卖成交后不支付拍卖款而重新拍卖不同；
B、经申请人申请，根据市场价格变化，对于该财产重新启动评估、拍卖程序，以实现财产的公平变价；
C、《最高法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》对于重启拍卖没有直接规定，所以应当按照相关司法解释依法处理；
D、《最高法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖的规定》第25条规定，“对债权人不表示接受该财产抵债的，应当解除查封将财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外”。所以对于重启拍卖程序是有法律依据，不违反法律规定，但重点在于评判财产是否具有变价可能。
推荐理由
由于市场价格变动较大，或者评估金额与实际不符，导致拍卖不成。申请人不愿接受抵债的，可以申请重拍。
法律适用
最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖的规定》第25条
以案析法
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案件信息
(2021)粤0604执13840号之四中国银行股份有限公司佛山分行、刘某借款合同纠纷首次执行
基本案情
在中国银行股份有限公司佛山分行与刘某借款合同纠纷一案诉讼阶段，广东省佛山市禅城区人民法院首先查封被执行人刘某名下位于佛山市高明区的不动产。由于被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务，禅城区法院裁定拍卖被执行人名下上述不动产。
禅城区法院依法在淘宝司法拍卖平台对上述不动产进行公开拍卖，并于2021年10月28日10时举行第一次拍卖，因无人竞买而流拍。2021年11月19日10时，禅城区法院在淘宝司法拍卖平台对上述资产进行降价拍卖，因无人竞买而流拍。上述财物经二次拍卖均流拍，申请人未同意对上述财产以物抵债。
后，禅城区法院依法在淘宝司法拍卖（变卖）平台对上述财产进行变卖，该次变卖因无人竞买而流拍，申请执行人亦未同意对上述财产以物抵债。因此，禅城区法院依法对上述不动产进行解封。
（本文部分文字节选于裁判文书网）
SUNHOLD
95.执行时机及风险评估
—— 民事执行实务100点＞第五部分 执行实务技能＞第95点
关键词
熟悉案情、把握时机、评估风险
实务要点
A、熟悉案情、勘查现场、查清事实。
熟知案情是重大执行案件的首要条件，因为任何遗漏的事实都可能对执行带来严重影响。执行当事人及律师不仅要熟知审理程序查明的事实和认定的法律关系，而且要亲临现场考察进一步查清实际状况，避免因情况变化而做出错误判断；
B、评估执行风险，预判执行后果。
重大案件在执行前，必须对案件风险等级作出区分，提供法院尽可能详尽的资料。委托律师可以提出判断风险等级的依据和理由，报法院讨论决定；
C、把握执行时机，规避重要时点。
执行申请中要注意避开重要的会议、庆典节点，选择好适当时间。一旦法院公示的强迁时间确定，无特殊情况不要轻易申请更改，否则易损害法院的权威，对执行带来不利影响。
推荐理由
执行案件需要当事人及律师的协助配合，提供准确完整的资料和信息。
执行不仅仅是提交申请，作为申请人的代理人要熟知案情，勘察现场，提供预案，评估风险，才能有效促进案件进展。
法律适用
最高人民法院、司法部、律师协会《关于深入推进律师参与人民法院执行工作的意见》
以案析法
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案件信息
(2019)琼02执339号三亚某房地产开发有限公司与金某合同、无因管理、不当得利执行实施
基本案情
申请执行人三亚某房地产开发有限公司(简称房地产公司)与被执行人金某房屋买卖合同纠纷一案执行过程中，海南省三亚市中级人民法院责令被执行人金某自公告张贴之日起五个工作日内将位于三亚市的案涉房屋返还给申请人房地产公司。到期仍不履行的，法院将依法对上述标的物进行强制执行。被执行人拒绝履行。
2019年11月28日，三亚中院进行现场调查评估执行风险。经调查，案涉房屋所在的吉阳区下洋田已列入政府棚户改造范围，90%的住户均已搬离，被执行人早已不在案涉房屋中居住。
2019年11月28日，三亚中院以手机短信方式再次通知被执行人于2019年12月2日之前将房内物品搬离。被执行人仍未按上述通知履行。2019年12月2日，三亚中院对案涉房屋予以强制清场。
（本文部分文字节选于裁判文书网）
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96.不动产拍卖税费承担
—— 民事执行实务100点＞第五部分 执行实务技能＞第96点
关键词
国税总局答复、拍卖公告、税费承担、禁止情况
实务要点
A、《网络拍卖》第6条规定，法院在实施网络拍卖时应当履行确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担的职责；第9条规定，拍卖公告中应当公告拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；
B、实践中，为提高拍卖受偿额，法院在公告明确拍卖税费全部由买受人承担。对此，国家税务总局办公厅发布了对十三届全国人大三次会议第8471号建议的答复，就不动产司法拍卖税费承担问题，国家税务总局给出了明确的态度：要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费；
C、最高院要求各级法院完善拍卖公告内容，充分全面披露标的物的瑕疵，包括以显著提示方式明确税费的种类、税率、金额等。要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好维护各方当事人合法权益。
推荐理由
司法拍卖中，上家（被执行人）需要缴纳增值税和个人所得税，根据房屋的土地性质、来源、产权人类型、购买年限等等，增值税会有差额；个人所得税会因为原业主的满五年唯一或其他情况等情况，有免征、1%、2%的区别。
而对于买受人来说只需要承担自己的契税，根据房屋和自身房屋套数的情况，征收1%、1.5%或3%。
如果按照各付的制度执行，对买受人比较有利，也避免了在购买法拍房当中，因为买受人对税费情况调研不清造成忽视了高额成本，这类情况在新闻报道中屡见不鲜，也是推动这个制度方案实施最重要的原因。
法律适用
最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》
以案析法
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案件信息
(2022)辽02执复115号 金某、王某等民事经济执行复议
裁判要旨
拍卖公告对税费承担的约定对竞买人具有约束力，法院可以据此认定拍卖房屋过户产生的税费的承担主体。
基本案情
复议申请人金某不服大连市普兰店区人民法院（2021）辽0214执异456号执行裁定，向辽宁省大连市中级人民法院申请复议，称普兰店法院发布的《网拍公告》中“所有拍卖涉及的税费，按当地现行政策标准由买受人负担，法院不承担责任”的约定不妥，要求对拍卖涉及的税费由买受人和被执行人各自承担。
判决结果
大连中院认为，案涉房屋的拍卖公告约定所有涉及的相关税费，按法律规定标准，全部由买受人承担。金某作为竞买人对该公告内容是知悉的。且，我国税收管理法律法规虽对于各种税收明确规定了纳税义务人，但并未禁止纳税义务人与合同相对人约定税款缴纳方式。该拍卖公告对竞买人金某具有约束力，普兰店法院据此认定案涉拍卖房屋过户产生的税费应由金某负担，并无不当。
（本文部分文字节选于裁判文书网）
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本文源自微信公众号“庭令”，原文作者：上海申浩律师事务所合伙人李海峰律师，合作律师张华君，团队律师宋佳音律师，律师助理柳悦
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往期回顾：
*《民事执行实务100点》第五部分：执行实务技能（一）
*《民事执行实务100点》第四部分：执行工作管理（三）
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