瑞华研究丨问题1-1-51（房地产企业利息资本化开始时点的确定）

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问题1-1-51（房地产企业利息资本化开始时点的确定）

问题：

如下文背景资料所述，房地产开发企业是否可以在拿地后就开始将借款利息资本化？

背景：

A地产公司为H股上市公司（其财务报表按照IFRS编制），B地产公司为深交所上市公司。B公司计划收购A公司。本次收购前，B公司对房地产开发相关贷款利息开始资本化的时点是按照物理开工确认的，A公司资本化利息开始确认的时点是拿到土地就立即开始。

综上，房地产开发企业是否可以在拿地后就开始将借款利息资本化？

解答：

我们理解，此问题可能与中国企业会计准则（CAS）与IFRS之间存在的一项准则差异有关。

根据《企业会计准则第17号——借款费用》第五条规定，借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：（一）资产支出已经发生；（二）借款费用已经发生；（三）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。其中，对于“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”，《企业会计准则讲解（2010）》第256页的解释如下：

为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始，是指符合资本化条件的资产的实体建造或者生产工作已经开始，如主体设备的安装、厂房的实际开工建造等。它不包括仅仅持有资产但没有发生为改变资产形态而进行的实质上的建造或者生产活动。即，在中国企业会计准则体系下，“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”应理解为“符合资本化条件的资产的实体建造或者生产工作已经开始”。

按照准则讲解的上述字面意思，房地产开发项目的借款费用资本化期间应当是从开发项目的主体工程动工开始，也就是案例背景所说的“物理开工”。

准则讲解中的这一点内容不同于IAS 23。根据IAS 23第19段，“The activitiesnecessary to prepare the asset for its intended use or sale encompass more thanthe physical construction of the asset. They include technical andadministrative work prior to the commencement of physical construction, such asthe activities associated with obtaining permits prior to the commencement ofthe physical construction. However, such activities exclude the holding of anasset when no production or development that changes the asset's condition istaking place. For example, borrowing costs incurred while land is underdevelopment are capitalised during the period in which activities related tothe development are being undertaken. However, borrowing costs incurred whileland acquired for building purposes is held without any associated developmentactivity do not qualify for capitalisation.”（中文翻译：为使资产达到其预定可使用或可销售状态而必要的准备活动，除了资产实体建造外，还包括实体建造之前进行的技术性和管理性工作。例如，在开始实体建造之前为取得许可证而进行的相关活动。但是，这类活动并不包括仅仅是持有资产、却没有发生为改变资产状态而进行的生产或开发活动的情况。例如，土地开发时发生的借款费用，应于开发活动进行的会计期间资本化。但是，为购置建筑用地而发生的借款费用，在土地持有、但没有任何相关的开发活动发生的期间，不具备资本化的条件。）对此应理解为中国企业会计准则和IFRS在实际执行中存在的“执行差异”。

但是，对于房地产开发企业的“实体建造或生产活动”如何理解，准则没有给出清晰的解读，实务中存在两种理解：

解读一：审慎性原则，参照购建固定资产要求必须要主体厂房的开工建设，在正式开工建设之前，所有前期购买土地等支出所需要支出利息都计入当期损益。（B公司目前的处理方式）

解读二：对于房地产开发企业，进行的前期调研、规划设计、勘测、报批程序等所需要合理的时间都属于建造房地产所需要的准备工作，也认为生产活动已经开始，也是必然需要的时间。（案例背景所引述的A公司目前的处理方式）

“解读二”的主要依据：

依据1：国内准则未明确，但国际会计准则和美国准则都有清晰的表述。

国际会计准则第23号规定，资本化开始时间如下：（1）该资产的开支发生时：（2）借款费用发生时；（3）资产达到预定使用或者销售状态所必要的准备工作正在进行时。即国际会计准则允许以必要的管理性、技术性活动的开展作为“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”的标准，但国内准则存在理解不清晰的情况。

美国有关会计准则规定，没有进行开发的土地不应将其纳入资本化的资产范围。如果为了特定用途而开发土地的工作正在进行，则取得土地的利息费用支出可资本化。美国准则和国际准则理解基本一致，将在土地上开发活动的进行作为资本化的必要条件之一。而其他大多数国家的会计准则在这个问题上未作出明确的规定。

依据2：“实体建造或生产活动”将前期调研、规划设计、勘测、内外部审批、围栏、二次平整等工作都认为实质上的生产活动已经开始，不以开工建设作为必要依据。

一般固定资产的建设，在主体开工前，前期费用相对较少，在未正式开工前，可能存在几种方案的选择。但房地产开发项目而言，前期的目的已非常清晰，就是要开发、建设、销售、回款，购买土地就是非常重要的环节，是前提条件，所需要的投入也必然较大，故应该根据业务的实质，而非仅仅字面理解资本化开始的时间。

由于中国企业会计准则对这个问题未给出清晰的规定，参照国际准则。如果房地产企业在获取土地后编制了相应的开发计划，并确定了该土地是用于特定房地产项目的土地（项目由管理层或公司治理层的决议确定），虽然在该土地上的建筑施工活动尚未进行，但获取该土地实际上也是房地产项目开发活动的重要环节之一，即购入土地和后续建筑施工一样，也属于为使资产达到预定可使用状态所必须的购建活动或准备活动，可以视为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动已经开始，为获取该土地所发生的借款费用应该予以资本化，因此，在土地的使用方向已经明确的情况下，在购入之时应该将其纳入资本化的资产范围。

如果该土地的使用方向尚不明确，购入土地仅仅是为了作为土地储备，则不宜将其纳入资本化资产范围。因为不是为实现资产（资产对象不确定）预定用途所必需的购建活动或准备活动已经开始，因此不符合资本化资产的条件；只能暂时作费用化处理，待土地使用方向明确后，再将其纳入资本化资产的范围。

如果采用“解读二”中的意见，则：如果出让方交付土地后，受让单位即开始了申请相关许可、设计、制定开发计划和市场策略等必要的管理性、技术性活动，且该等活动一直在正常开展中，没有发生非正常中止或中断的情况，实际所花费的时间和工作内容与行业一般状况相比无重大差异，则也可以认可以实际取得土地并开始相关的必要技术性、管理性准备活动作为“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”这一条件已满足的标志。这一点在实务操作中也是可以接受的做法。

对本案例而言，建议B公司和A公司在本次股权收购后，按上述提示选择开发项目借款费用资本化的合理开始时点，确保合并报表范围内会计政策的统一。

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扩展及学习笔记：

1.“物理开工”和“拿地开始计算”的区别，需要加以注意，在国内会计准则没有具体要求的情况下，可以参考IFRS的相关规定。

2.国际会计准则允许以必要的管理性、技术性活动的开展作为“为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始”的标准，但国内准则存在理解不清晰的情况。

3.房地产行业，前期开发费用较大，有区别于其他行业。不管用什么方法解读，应该能符合借款费用的基本原理，以及能够自圆其说。

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