《新民法典》对私人财富管理带来的重要影响

作者（王芳律师）简介：沃晟法商学院荣誉院长王芳律师，长达五年参与《民法典》立法修法工作

2020年5月28号，在十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》，这是新中国迎来的第一部《民法典》，这部法律的实施将影响到中国的千家万户，影响到我们每一个企业的生产经营，每一个家庭的幸福安康，影响到我们生老病死和衣食住行。

图片源自网络  侵权必删

这部民法典草案总计是1260条，多达10万余字，全国有42万的公民参与了对立法修法表达意见，同时有多达120万条的修法意见提交上来。

民法典草案一共7编，依次为总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编和侵权责任编以及附则。

此时此刻，王芳律师内心激动，因为在她担任全国律协民委会婚姻家庭法论坛主任期间，长达五年参与了民法典的立法修法工作，王芳律师通过各种形式，参与了民法典草案的修订工作，不仅多次组织行业里的全国优秀律师在一起召开民法典修订专题研讨会，还成立专门的修法课题小组，将对民法典相关修订意见汇集成书面文字形成数万字报告，通过全国律协提交给全国人大法工委。

当5月28号民法典真正审议通过时，王芳律师有一种“你披荆斩棘而来，我望穿秋水等你”的感慨！

近日沃晟学院王芳院长接受了《南方日报》、《中国证券报》、《21世纪经济报道》等重量级媒体的专访，畅谈民法典的“前世与今生”。

《民法典》的实施将对家家户户的财富管理、财富保障及财富传承带来重要的影响，也会金融从业人员的工作带来变革，从今天开始，王芳律师将会为各位朋友系列解读民法典对我们的财富管理带来的影响，分成三个系列，分别是房产篇、婚姻家庭篇、传承篇三大部分，帮助我们的客户朋友们前瞻了解民法典实施的法律效力和重要后果，同时也是为了帮助我们沃晟平台的伙伴们及时快速掌握相关要点，实现更好的专业技能提升。

解读民法典财富密码系列之一：新民法典对房产带来的重要影响

房产是我们中国千家万户最贵重的财产了，那么这次新民法典对我们的房产买卖、租赁、抵押、居住、物业管理都带来哪些方面的改变呢？有何令人期待的举措呢？我们自己又需要小心注意哪些方面呢？今天王芳律师就给大家讲一讲，新的民法典如果表决通过，它将对我们千家万户的房产财富带来什么样的影响与变革？

01住宅70年土地使用权到期怎么办？

我们现在所住的商品住宅，楼下的土地使用权一般的期限是70年，很多朋友都会问王律师，这70年的土地使用权到期怎么办？会不会把我的房子收回去呢？

针对这个问题，新民法典在物权编在第359条作出了明确的规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期，续期费用的缴纳或者减免，依照法律行政法规的规定办理。”
这句话的意思就是说，虽然我们购买房子的时候，我们的土地使用权是70年，但是到期以后大家不必惊慌，将自动的续期；但是这条款的后面还有半句话大家要注意，续期的时候可能是要交费的，这个交费是按照什么标准交，届时会不会进行减免？这次新的民法典中说，将依照法律行政法规的规定另行出台政策。 这一条新规就意味着我们在买房子的时候就要很小心了，要特别关注一下准备买的房子剩下的土地使用权还有多久。





近期王芳律师在北京发现有的楼盘在卖房子的时候，虽说房子是新房子，但房子下面土地的使用权已经过了15年，各位读者可以想想，70年已经用掉了15年，那么这种房子在购买的时候，它的价格就应该更低一些，咱们小心别被忽悠了，因为将来土地70年使用期满了之后，我们可能会面临着补交费用的问题。
02如果已经设定抵押的房子还能卖吗？王芳律师从事私人财富管理法律服务，许多高净值客户需要融资借贷或是别人向自己借钱，当双方融资时以房产设定抵押是常事。
依据老的《物权法》，如果把房子抵押出去以后，原则上被抵押的房子自己是不能再转让的了，因为要保护债主利益。可是这次新民法典在物权编第406条做了重要变动，它是这么规定的：“抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定抵押财产转让的抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款，向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”



王芳律师解释一下这条什么意思，其含义是说房子即使设定了抵押，抵押人仍然可以把房子转让的，不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，只需要通知他即可。那么抵押权人如果知道这件事情的话，他在有证据表明未来债权有风险的情况下，可以要求抵押人在转让房子以后，把转让的钱优先清偿他的债务。所以，这个新出的这个条款很重要，以后再发生借款往来和抵押房产、抵押车辆等等的时候，各位朋友就要小心了，它是不影响抵押物的转让和交易的。03出租人和承租人房产买卖优先权的问题
在新民法典726条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，但是房屋共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”
王律师来解释一下这句话，我们家里有富裕的房子把它租了出去，如果这个时候您想卖这套房子的话，法律规定，你一定要在卖之前先告诉承租人，问承租人你有没有兴趣来买这套房子，同等的条件下，承租人是有优先购买权的，如果我们已经问了承租人买不买，承租人在15天之内没有明确表示要买的话，那就视为了他放弃这个权利了，此时您的房子就可以卖给其他人了。



这次民法典修法又做了一个新的调整，给了房主一个特殊的权利——如果我是房主，我在给承租人优先购买权时，有两种情形可以例外，一种情形是如果原来房屋就共有人的话，我可以直接卖给共有人，不需要征求承租人意见。第二种情况就是我把房子卖给我家近亲属，我的亲人，此时您也不需要给承租人优先购买权。所以立法在这方面考虑的就更完善了，毕竟买卖房子也有个远近亲疏吧，照顾家人优先。
04房屋买卖租赁能否避开中介交费？
王芳律师知道，有些读者在买卖房子或者出租房子、承租房子的时候，都需要去找链家、麦田、中原地产、我爱我家这些中介机构去服务，但是有些朋友就不想交中介费，于是就耍了个小聪明，他们在接受中介服务之后，先认识买家或者卖家，然后想尽方法私下联系上对方，最后悄悄的去跟人家成交签房屋买卖合同或租赁合同了。这样做是想甩开中介方不支付中介费，所以，常常也会看到中介机构与委托人之间为此发生纠纷 。
但是这次新民法典在第965条做了一个规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人只直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”换句话说，如果您委托了中介机构，利用他们提供的信息源，认识了买家、卖家或承租人，事后订立了合同成交的，不好意思，您还得把中介费给人补上。这条新的立法很有意思，王律师觉得它其实有两个信息传达给我们：


第一，如果我们将来买卖房子和租赁打算找中介，在委托之前就要慎重，就要想好了，将来这中介费是一定要付的。
第二，它对整个中介行业（当然房地产中介只是其中其中一个行业）来说是一个有利的保护和促进，会让这个行业更加的规范化发展。当然，除了以上四个部分，新民法典涉及到房产的内容非常之多，例如对小区内私搭乱建的规范机制、对小区公共区域部分盈利所得的分配、对小区业主委员会的职能等等都有所涉及，内容真的是很丰富，可以想见，如果新法实施，对我们老百姓改善居住品质，保障房产利益会有全新的改观，值得期盼！
后期预告：
解读民法典财富密码系列之二：新民法典对婚姻家庭带来的重要影响
解读民法典财富密码系列之三：新民法典对财富带来的重要影响后面这两期的专题解读，王芳律师将在6月2号晚8点于沃晟平台以直播的方式进行解读，届时会以案例的方式更加生动活动的来说明，同时也方便平台用户与王芳律师的互动。直播内容及具体安排如下：


往期导读：时隔30年，它已“改头换面”，关于《民法典草案》继承新编，这几点最好早知道···
1500人监拍11260小时——承认吧，即使身傍120亿美元，你也斗不过这个“心机婊”