文旅地产新时代，域见文旅如何解读第三空间？

文旅行业的蓬勃发展，为地产行业的转型带来了新的契机。文化、旅游、地产三者之间相互结合，共生共荣之下的文旅地产，成为房企跨界经营新的利润增长点。作为中国”造城运动”的鼻祖级房企，世纪金源早已布局文旅，如今成立专业的文旅板块——域见文旅。

依托丰富的运营经验，在发挥产业优势的基础上，注入创新思维，历经中国文旅地产发展全时代的域见文旅，一举成为文旅地产新时代的拓荒者。在接受执惠专访时，域见文旅董事常务副总经理、睿途旅创董事长彭婷婷表示，新时代的文旅地产已进入第三空间，这个空间就是文旅地产的未来商业模式成长空间。域见文旅将整合世纪金源集团在酒店、商业、地产、文旅、投资等产业链上的资源，引领文旅地产在新时代第三空间的良性发展。

一

文旅地产第三空间

执惠：如何定义“文旅地产第三空间”这一概念？

彭婷婷：早期旅游地产的发展空间其实很单一，依托一定的自然资源和气候条件，酒店+住宅楼盘即构成了发展空间。这是第一空间。后来，这个空间随着可依托资源的减少，逐步开始进入整合发展阶段：酒店+商业街+住宅，随后演变为酒店+商业街+乐园+住宅。这是第二空间，在这个空间内，有了业态组合，但是没有复合。也就是说，房子还是房子，旅游还是旅游。那么，什么是第三空间？当文旅地产需要配置的业态越来越多元，产品越来越复合，尤其当住宅也不再是卖单一的居住空间（城郊刚需住宅或者第二居所），而是卖生活方式、卖社群文化、享社交经济的时候，那么，就已经进入了一个新的发展空间，也就是我所说的第三空间。

执惠：为什么说这个空间是旅游地产的未来商业模式成长空间？

彭婷婷：新时代新格局新命题。所有行业的新商业模式从根本上讲，无非就是要引导和激发消费新需求，创造更大价值。今天消费文旅地产的最大目标客群是谁？如何引导和激发新需求大需求？这些都需要在第三空间中找到适合自己的答案。

二

新时代下的转换升级

执惠：新时代下文旅地产的第三空间，房企需要怎么做才能适应空间的发展？有何难点？

彭婷婷：最重要的是，转换思维模式。以前，大家都是根据卖房子的逻辑来进行开发选址和业态配置。未来，首先需要转化的，就是改变这种“旧”思维，转而以旅游经营思维来选址和业态配置。并且把居住产品也当做“旅游产品”来策划、设计和经营。我觉得，最大的难点就是人和人对固有模式的依赖，思维是最难扭转的。

执惠：针对文旅地产的第三空间，域见文旅做了哪些尝试？

彭婷婷：域见文旅是世纪金源集团的文旅产业操盘主体。众所周知，世纪金源是中国”造城运动”的鼻祖级房企。成立27年以来，在中国大陆投资额达2390亿，集团为推动城镇化，推动国内城市新区发展上尤其是中西部地区发展上做出了卓越的贡献。

同时，我们也是国内第一家最早开始自投自建自营酒店的民营房地产企业，从2001年第一家五星级酒店世纪金源大饭店在福州开业，至今已有25家五星级酒店，自主管理客房过万间。

早在2010年我们已经开始做文旅项目投资。我们第一个旅游景区福州贵安新天地，占地7500亩，2013年正式开业，包含了陆乐园、水乐园、温泉度假村、儿童乐园、花海营地、拓展公园、奥特莱斯、大剧院、民俗文化园等旅游度假配套业态。可以说，那个时候当大部分企业还在文旅第一空间试水的时候，我们已经开始了从第二空间向第三空间前进的步伐。

2015年，我们的两个文旅项目——福州罗源湾海洋世界和宁波海皮岛，相继开业。目前三个景区都是4A景区。精准的说，我们是一家二十多年来持之以恒以旅游运营为王，默默耕耘文旅产业的企业。

基于这样的发展历程，可以说，我们历经了中国旅游地产发展的全时代。所以，未来，我们会整合世纪金源集团在产业链上的资源，引领文旅地产进去新时代的第三空间。

执惠：文旅地产进入第三空间，对于域见文旅的场景及业态布局有何影响？

彭婷婷：影响可以归纳为三点：一是我们需要加速对现有场景的升级换代；二是要创造更多引导和激发新需求的新业态落地域见国际旅游度假区；三是要在自主研发和孵化支持下，保持场景内的可变空间能够不断推陈出新。

三

内核带动发展

执惠：域见文旅的核心竞争力是什么？

彭婷婷：域见文旅的核心优势是全，深，广。

我们将整合集团在过去二十多年中积累的强大运营能力，包含酒店、商业、教育、大健康、科技、金融。除了产业本身的宽度广度和闭环，更重要的是各类场景空间，景区-酒店-商场，这些我们自持自营的空间都是孵化新业态的最佳场所。所以，全是产业链布局，深是我们深耕运营18年，广是我们拓展空间广。

当然，还有一个优势，叫教训。作为最早涉旅投资的房企，我们不可避免的有血有泪，这些经验都是宝贵的财富。

执惠：顺应第三空间的发展方向，域见文旅怎么做？

彭婷婷：

1.  新思维。首先是基于旅游经营思维的选址而不是基于房地产开发思维。我们全新的度假IP域见国际旅游度假区，选址的前提是年游客量在2000万以上的成熟旅游目的地，在国内外具备旅游知名度。这个和过去我们选址的逻辑是完全不一样的。

2. 发挥我们的产业优势和运营优势，在空间范围内合理配置业态。我们会避免重型游乐设备投资，深耕文化和研学的轻游乐业态。在目前基础上，做强我们的乐学旅游品牌。当然，域见度假区一定会包含多样化居住产品。优质的居住产品也是旅游产品，不要妖魔化它。居住产品本身具备了文化吸引力、社交吸引力和旅游吸引力等多重属性的时候，过去被大家翻来覆去讨论的所谓假旅游真地产已经不再有意义。

3. 社群运营与精准营销。我们有社群基础、酒店、商业、世纪城业主以及景区会员，加起来这个群体有1.5亿人次。遍布东西南北，基本都是直辖市和省会城市。这个是我们在过去十几年运营基础上要做的一次精细化运营升级。

4. 场景扩容与业态研发孵化。我们有很多场景，各种不同类型的商业消费空间。所以，我们要研发，要孵化。但是我们的研发不是虚的，制造一堆所谓IP。比起提IP，我更喜欢说业态。当你都还没被市场验证的时候，根本就不叫IP，只能算是创新业态。

这个研发，一是针对自有存量资产升级换代，这是一次历史意义的挑战，从我们自身开始，再惠及他人。预计再过五年，中国文旅将出现大面积亟需改造的存量资产或者说不良资产。

二是孵化。我们有专业的研发，策划和规划团队--睿途旅创。有文旅基金，有多元应用场景，另外我们马上还要在上海建一个针对文旅产业的孵化空间（众创空间），未来孵化出来成为IP的，首先是满足我们自有场景空间的不断更新（更新才有新市场新机遇），还可以满足我们托管的各类商业、酒店、景区的有机更新。

12月18日，2018第三届中国文旅大消费年度峰会暨“龙雀奖”颁奖盛典将在上海盛大举办。届时，域见文旅将更加全面详细地解读新时代下文旅地产的第三空间。扫描下方二维码即可报名参会！

END

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执 惠

助力文旅大消费产业升级