拿下腾冲千亩大盘，宝能系再布局文旅地产，发力文旅还是大量圈地？

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宝能集团（以下以“宝能系”为其企业统称）近日“拿下”云南腾冲北海乡区域34宗土地，总面积约2239.9亩，约合149.33万平方米，总成交价为14.79亿元。这一千亩大盘计划集娱乐休闲养生度假于一体，打造成世界级火山湿地康养度假目的地。

腾冲是康养地产布局的适宜之地，加上海南全域、云南西双版纳等城市限购带来需求外溢效应，引来诸多房企扎堆布局。

2016年与万科的“宝万大战”让宝能系“暴得大名”。“大战”落定后，宝能系在地产市场仍多有动作，其旗下的前海人寿在去年上半年增持了北辰实业、荣盛发展、金地集团的股票。华侨城A2018年中报显示，前海人寿持股7.5%，是其第二大股东。

宝能系自己也直接布局文旅地产。据公开信息，其此前已计划在国内多个二三线城市投资百亿级的类似在腾冲的项目。

千亩大盘“做活”不易，毋论多个类似大盘。宝能系意在深度涉水文旅，还是谋图大量低价拿地，行圈地之举？

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拿下千亩大盘

上述宝能系拿下的34宗土地位于腾冲北海湿地旁双海村、岗峨村、盈水村，全部属于城镇住宅用地。

腾冲市政府网站信息显示，宝能系拿下的34宗地块受让方中，有14宗为腾冲市北海湿地生态旅游投资有限公司，面积约为61.34万平方米；16宗为腾冲宝能房地产有限公司，面积约为70.55万平方米；剩余4宗为腾冲宝汇置业有限公司，面积约为17.44万平方米。

宝能系所获得地块的部分信息。来自腾冲市政府官网

腾冲宝能房地产有限公司、腾冲宝汇置业有限公司，都为腾冲宝汇实业投资有限公司全资子公司，再上溯隶属关系，它们都是宝能城市发展建设集团有限公司板块，归属宝能地产股份有限公司。

项目的文旅与地产结合属性已然明显。

观点地产网报道显示，宝能将利用地块建设一座集娱乐休闲养生度假于一体的世界级火山湿地康养度假目的地，项目推广名为宝能·彩云之上。其一期项目占地面积为325.599亩，建设面积13.04万平方米，主要建设内容包括营销中心、滨水风情商业街、产权式酒店、住宅及其水、电、路、消防、景观等配套基础设施工程，总投资约13.95亿元。项目实施单位为腾冲市北海湿地生态旅游投资有限公司。

一期项目用地面积约占项目土地总面积的1/7。不难看出其逻辑是以地产项目开发建设先行，来回流部分资金。

这一项目并非宝能系首次意图布局云南旅游市场，早在2017年12月，其即与昆明安宁市政府签订安宁国际体育旅游度假小镇项目投资框架协议。根据协议，宝能集团预计投资355亿元，在安宁打造国际体育旅游康养度假小镇和产业新城，涉及用地8500亩。这是安宁历史上签订的投资规模最大的文体产业总体合作协议。

不过，1年多过去，从公开信息看，该项目尚未见实质的开工建设动作。如今，宝能系转身在腾冲拿下千亩级土地。

房地产市场调控政策或是一个影响因素。

2018年6月，西双版纳景洪市政府出台出台限售限购政策； 7月1日，昆明市发布限购政策；7月9日，大理也出台稳定商品住房市场的调控政策。

反观腾冲，一直未采取限购措施，承接了西双版纳、昆明、大理限购后的部分购房外溢效应，市场想象空间被放大。

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腾冲文旅地产竞争加剧

腾冲文旅地产市场的变化，和海南限购也有关系。

2018年4月海南省出台了号称史上最严的全域限购政策，这将不少本欲在海南购房的投资客，主动或被动的推到同是旅游高地的云南，西双版纳和大理的房价随之高涨，大理房价直逼乃至超过昆明。之后就是这些区域也被限购。腾冲享有“坐收之利”。

腾冲市场能够承接外溢需求，也在于自身条件较突出。

腾冲旅游资源丰富，拥有火山热海、和顺古镇、北海湿地、银杏村、云峰山等一批核心景区，以高黎贡山丰富的自然资源与火山温泉旅游资源相对突出；其属热带季风气候，年均气温14-16℃，夏无酷暑、冬无严寒，避寒避暑都比较适宜，是康养佳地。

交通区位方面，腾冲距昆明600多公里，有国家级口岸猴桥口岸，是孟中印缅经济走廊上的重要经济门户。腾冲驼峰机场现已开通至北京、深圳、重庆、成都、西安、长沙、南京等累计17条支行航线，2018年完成旅客吞吐量117万人次，同比增长17.3%。大瑞铁路预计2022年建成，到时腾冲到昆明4小时左右，到大理2个多小时。

2017年,腾冲市共接待游客1414.58万人次,实现旅游收入151.07亿元,同比分别增加33.1%、50.8%。

不完全统计，除了宝能系，恒大、碧桂园、华侨城、云南城投、云南实力集团、清华启迪和雅居乐等，在腾冲已落地或计划落地文旅地产项目。

腾冲市公共资源交易平台的信息显示，今年3月13日、23日，华侨城联合云南文投分别拿下腾冲腾越镇宝峰社区的7宗土地、2宗土地，总面积超700亩。

雅居乐在腾冲的万亩大盘第一期、清华启迪的冰雪小镇的物业，皆已以养生、旅居为卖点对外售卖。

它们的前后动作，对后来者宝能系带来更多竞争。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对执惠表示，类似腾冲等拥有较好的文旅资源，土地成本可控，总体上投资方向是可靠的。宝能当前此类投资，其实也是看中了云南市场不断崛起的导向。“预计成长性较好，但是要防范过多投资者投资形成项目空置的现象。”

宝能·彩云之上这一项目能否成功，也还有多个待破的挑战。

其一，项目的环保安全线如何保证。当下环保要求更严，去年海南多个文旅地产项目因触及环保红线而被要求整改，乃至停工，以及今年多个文旅项目被拆，环保政策更严峻已然昭显。

宝能·彩云之上项目所在的双海村、岗峨村、盈水村，与北海湿地的驾车距离在4-7公里，直线距离更短。北海湿地位于腾冲城东北10公里处，四面环山，为全国33处重点保护湿地之一，是西南地区唯一的火山堰塞湖，也是云南省唯一的一个国家级保护湿地。

湿地的环保测评，以及其环保要求边界尺度的可能变化，对这一项目的影响程度需要严加关注；

其二，腾冲的客观优势条件为康养文旅产品打造提供了先期利好，但项目的成效还在于其间产品打造落地，以及运营等诸多链条的勾连并合。以康养来说，这是腾冲文旅地产的核心卖点之一，这非一个医院的置入那么简单，而是需要在健康、医疗、养老方面形成一个全产业链，这个闭环模式有助提高竞争壁垒，但投入的资金和时间体量，以及重运营的考验，都是压力所在；

另一层面，诸多文旅地产大盘能否提供更多符合市场需求的娱乐康养、休闲度假等产品，一定程度上也决定着腾冲旅游人次提升、市场扩增的层级和时间长短。腾冲旅游市场具备了更多想象空间，养老、旅居人群的置业需求才有更多可能拉升；

其三，2千亩大盘如何撬动？文旅地产项目常见财大气粗之举，先拿下大量土地占个“大坑”再说，但烦恼也在后面。宝能系此次先开发地产，可能有先以地产撬动滚动开发之意，这个心思不好说不对，但这偏传统地产的开发模式，并非文旅地产的真正要义，对整个项目落地、对当地而言，都埋有隐患。

况且，在没有文旅产品实质配套的情境下，这个项目的房子能如愿卖出去吗？若卖得不顺利，接下来如何待之处之？

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宝能意在圈地？

宝能系布局文旅也算多有时日。其官网信息称，2014年全面布局健康、医疗、养老产业，拓展文化旅游产业。

据公开信息，2014年及之后，宝能系有多个计划动作：

2014年，宝能签约宁波奉化市宝能国际海湾旅游休闲度假区项目，含休闲度假、康体养生、运动体验等功能于一体，拟总投资额500亿元。

2016年，宝能与武汉市蔡甸区签署协议，拟投资300亿元，重点投资项目包括高端装备制造、科技孵化园、现代物流、总部经济、文旅和综合金融等。

接着就是上述2017年12月，宝能与昆明安宁市签署投资框架协议，拟投355亿元打造国际体育旅游康养度假小镇和产业新城，涉及用地8500亩。

几乎同期，宝能拟在大连投资约450亿元建设集“休闲度假、运动探险、健康养生、商务会展、文化创意、生态居住”等功能于一体的世界级滨海旅游目的地，项目预计占地10平方公里。

2018年1月，宝能拟在济南章丘区建设章丘宝能城，项目起步区投资约100亿元，包括宝能金融中心、宝能科技园、购物中心、风情商业街、温泉酒店、酒店式公寓、高品质住宅等；4月，宝能拟在贵州双龙航空港经济区合作开发打造以山地旅游为特色，集文化、旅游、商贸、康养、居住于一体的综合性产业新城，总投资约300亿元。

业态繁杂的综合体、投资百亿级、用地规模大，侧重二三线城市，是这些项目的特点。

不过，这些项目在宝能官网上未有具体显示，其中多数目前也暂未发现公开的具体开工建设等落地信息。

其官网如此介绍， “宝能文旅已形成宝能山水城、宝能文化空间、体育演艺场馆运营等核心产品，让大众在景区旅游、主题娱乐、特色小镇、现代演艺、体育运动、康养度假、文化科技的愉悦中积蓄前行的力量。”

其官网显示的文旅（地产）项目包括酒店、杭州新天地、临安滨湖天地、文渊狮城、重庆十八梯、宝能国际体育演艺中心。涵盖住宿、文旅综合体、文旅古镇、体育等不同业态领域。

与不少文旅企业不同的是，在2017年亮相的宝能文旅董事长王茂亮，加盟前曾先后是深圳市、湖北省宣传系统的高层。虽缺乏文旅产业经验，但其积累的资源和宣传系统的思维，在与地方政府沟通时，有一定助力。

宝能系渐次布局文旅项目，但落地可能不顺利，一个缘由或是资金问题。在“宝万大战”中，宝能系通过股权质押、融资融券等杠杆工具来持续为买入万科股权提供“弹药”，耗费资金约400亿元。

“大战”落定后，宝能系减持万科股份，套现超200亿元，但花钱地方可能也多，资金难言充裕。

另一缘由或在于不管是业务多元化，抓住文旅领域机会，整合其他主业板块资源，还是给地产业务板块更多推动因素，文旅地产是一个选择。

宝能系近几年发力地产，但时代光景也不同，加上其前期的积累尚浅，其要进入主流层级市场并不容易，投资北辰实业、荣盛发展、金地集团和华侨城A等地产股，是个渠道，但主动权难以掌握。

通过文旅项目或概念来低价拿地，增加土地储备，是一个已惯常但很关键的考量。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对执惠表示，文旅产业周期太长，同时容易有囤地的嫌疑，这都是企业在后续开发中需要注意的。

他认为，宝能的类似布局，预计会扩张，从产业转型的角度积极布局。

目前尚不清楚宝能系具体的土地储备。但在目前乃至未来一段时间内，保有一定乃至充足的优质低成本土地储备，或是不少房企拉长竞争力周期，占据一定市场规模的重要选择。

宝能系的挑战在于，一者，地方政府对文旅地产的认知也在进步，对项目中文旅产业配置要求更高，未来拿地不那么容易；二者，三四线城市以文旅项目拿地，土地价格便宜，但客群的多数异地化，加上类似项目的日渐饱和，物业销售并不容易，物业的保值和升值还来自于文旅项目的运营情况。这要求有对综合体大盘的撬动盘活、差异化打造等综合能力。

（本文作者曾建中，执惠主笔）

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