千亿恒大海花岛一角面临“塌陷”：一个狂飙突进时代走向落幕

一年多后，关于恒大海花岛39栋建筑（主要是住宅）的“命运”走向，有了最新信息：

2021年12月30日，海南省儋州市综合行政执法局发布《行政处罚（限期拆除）决定书》，责令恒大童世界集团旗下的儋州信恒旅游开发有限公司在10日内自行拆除海花岛2号岛39栋违法建筑物。如逾期不拆除，执法局将依法组织拆除。

早在2020年10月，《海南省贯彻落实中央第三生态环境保护督察组督察报告整改方案》即对其提出，“依法处置39栋住宅建筑，规范和落实生态修复，消除岛体安全隐患”。

1月3日，恒大童世界集团回应称：我司将按照决定书的指引，积极沟通、妥善处理。

1月5日，媒体报道称恒大已就此事申请行政复议。

这39栋楼的最终结局，尚不可知。但那场始于2017年的“环保风暴”，可见还未止息。

从恒大透露的信息来看，这39栋楼在海花岛项目里所占体量有限，但对于计划投资1600亿、占地12000亩，已投资810亿元的项目版图来说，仍算是将要塌陷的“一角”

而那个起于10多年前的地产商填海造岛，文旅地产的狂飙突进时代，将在被打上更多深刻烙印的同时，走向落幕。

这是综合复杂元素交叉，但又主线明晰的变化。

01

填海造岛，

文旅地产狂飙突进的序曲

那确实算是一个填海造岛的狂飙突进的阶段。

挑选几个代表项目。

据公开信息，2009年，恒大启动海花岛项目，喊出打造“全球人最向往顶级文化旅游胜地”的开发口号，填海造岛12000亩，总投资额号称达1600亿元。当时，这个项目被海南省政府确定为“十二五”期间海南西部旅游的一号工程，项目联系人是时任儋州市长，项目层级一目了然。

接着就是海口市的葫芦岛（因海岛形状神似“葫芦”而得名），其于2010年1月开工填海，项目面积约29.99公顷，南北宽471米，东西长994米，其中计划建设的海口湾灯塔大酒店总投资达110亿元，有望成为海南省乃至整个东南亚的新地标，是海南省、海口市“十二五”重点工程。

2012年5月，中国中铁集团有限公司与中弘股份有限公司联合体以30亿元的价格竞得如意岛项目权益。

2015年，融创通过收购获得了万宁市日月湾项目，也是海南省重点项目，其中的人工岛日岛、月岛总填海面积97公顷。

2016年，三亚凤凰岛二期填岛主体工程完成，建成两个15万吨级的邮轮泊位。其实早在2002年，凤凰岛即已开建，其一期工程由国际邮轮港、超星级酒店、国际养生度假公寓、国际游艇会、热带风情商业街、商务度假别墅、奥运主题公园等七大业态构成。二期的主导者是央企中国交建。

参考媒体报道信息，截至2016年，海南在建、规划中的填海项目有11个。

民企、央企都在进入海南填海造岛，而地产是它们的主业之一，不少项目属于省重点项目级别，其中海花岛在（海南省旅游发展总体规划(2017—2030)）中，至少出现了7次，包括不限于“加快开发、着力建设、加快推进”等表述。本质上，这是地产商与目的地的利益合拍运动。

旅游、地产和细分产业是关键词，以旅游为纽带或项目外在色彩，以地产为托底，寻求在投资开发上的平衡，以及期许升级旅游业、构建细分产业（比如邮轮业），实现多方诉求。

这也成为旅游（文旅）地产狂飙突进的时代开始。这背后，既有对一个文旅地产项目投建的招商引资直接拉动效应的需求，更有在宏观政策、大环境变化下，一个个城市目的地在竞争发展面临的压力、自我冲动、带有理性但又盲目的试探，在生态红线上或红线边缘“跳舞”。这是一个时代的缩影。

时代序幕的正式拉开，在2010年。

当年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，其中有两个战略定位：世界一流海岛休闲度假旅游胜地（2020年将海南初步建成）、全国生态文明建设示范区。

两个伏笔已经埋下：旅游业要升级、生态要保护。

对海南各城市目的地来说，这一重大战略发布，意味着大的机遇降临，同时也是大的挑战，可以说通俗的“时间紧，任务重”，要快马加鞭搞建设。

恒大海花岛所在的儋州市，是个典型。

在海南城市里，三亚、海口最为知名，地处海南西北的儋州知名度不高，但其资源丰富而独特，除了旅游资源，其拥有海南十分之一的土地、九分之一的海岸线和八分之一的人口，还有国家级的经济开发区洋浦经济开发区和洋浦保税港区。

2019年海南各市GDP排名中，前三位分别为海口（1671.93亿）、三亚（677.86亿）、儋州（616.84亿）。这里儋州排名的还不错，但GDP总量与其人口、资源等还有不小提升空间，尤与三亚相比，掰掰手腕还是可以的，旅游业需要找到新的突破口。

“世界最大花型旅游岛”恒大海花岛，被赋予了这一期许。

在恒大官方对外宣传中提到，恒大集团汇聚600位国际设计大师，以“文化旅游”为纽带，将会议、酒店、游乐、商业、文化、养生、度假、岛居等海岛功能囊括其中。其汇集世界28大热门业态，涵盖国际会议中心、国际会展中心、七星海岛酒店、欧堡酒店、双塔酒店、影视酒店、童话世界、水上乐园、海洋世界、珍奇特色植物园、植物奇珍馆、五国温泉城、婚礼庄园、影视基地、博物馆群、文化娱乐城、国际购物中心、风情商业街、风情美食街、茗茶酒吧街、运动健身中心及游艇俱乐部等。

来源：网络

儋州官方的预期是，海花岛将促进儋州乃至整个海南的旅游业发展，比如实现儋州的反超，成为世界级旅游城市，以及也有利于洋浦经济开发区和儋州滨海新区吸引投资。同时，海花岛还将增加超过10万个就业岗位，吸引游客预计每年达200万人次，相关产业打造也有助于提供长期稳定的税收。

这是一个正常的逻辑，前提之一在于这个项目文旅板块的合理性、未来运营的有效性、持续性等，而非旅游为壳、地产为核。

据公开渠道，海花岛为儋州带来的效应，暂未有具体信息，但其地产销售则较为轰动。

来源：网络

参考媒体公开报道，2015年12月28日，海花岛开盘，连创三项世界纪录：开盘销售金额122.05亿元、开盘销售面积136万平方米、认筹到访人数10万人。

若都为真，确实可算是海南填海造岛下文旅地产的一个高点，也是一个时代的隐喻。

某些方面来说，你又不得不承认这个境况的“合理性”。海南地广人稀，但产业、社会经济发展并不突出，不管是相关产业的基底还是市场空间，都有制约，其中地理优势带来旅游资源的独特乃至唯一性和丰富性，旅游产业无可置疑成为支柱产业之一，同时也为房地产开发提供了一大条件。有两个细节是：大型综合体项目成为旅游业升级的必然路径之一，地产的配套难以避免；海南的旅游业分为三亚、海口和其他，各目的地发展严重不均衡，其他目的地的追赶超越，需要大型文旅项目。

于是，房地产业、旅游业，是海南的两个支柱产业，而类似海花岛这样的文旅地产项目，刚好将两者结合，很多的“海花岛”也就由此而来。

曾有媒体报道信息显示，到2012年，大量地产商在海南已进行了“圈地运动”，瓜分海南的海岸线。其中，中信、华润、海航集中在琼海、万宁，富力、雅居乐、中粮、鲁能、万科、绿城布局三亚、陵水、乐东、保亭四市县，新世界、海航、富力、雅居乐聚焦在海口、文昌、澄迈、定安四市县。

它们项目的共性之一都是扛着“旅游地产”大旗。其中，除了恒大圈地面积超过万亩，中信泰富、鲁能、绿地、富力圈地面积约2万亩。

而填海造岛不涉及拆迁及补偿，也不占用既有耕地，这是巨大便利。

但这在生态红线上“跳舞”的举动，最终还是招来危机。

02

一个“旧时代”的落幕

财新2017年报道透露，恒大的海花岛建设忽视了环境影响评价的重要性，屡屡“未批先建”。项目建设过程中屡屡违法违规，埋下诸多环境隐患。

当年，“环保风暴”一阵阵刮起，海南是重地之一，包括海花岛在内多个项目遭遇不同程度的整改危机。

2020年10月海南发布相应的整改方案，其中要求海口葫芦岛于2021年8月底前完成拆除；要求万宁日月湾的月岛填海项目于2022年5月底前完成拆除；要求凤凰岛二号人工岛岛体除邮轮母港码头功能外的填海陆域于2022年底前完成拆除。

具体到海花岛，整改方案提到：

第一轮督察整改方案明确，海花岛项目用海范围内违法违规建设项目应停止建设，整改到位后才予以复工......但截至督察时，规划修编尚未获批，恒大海花岛公司于2018年在海花岛继续新建39栋住宅建筑，儋州市生态环境部门还为其补办环评手续。整改目标是“依法依规完成两轮生态环境保护督察整改要求，拆除4条涵管桥，恢复公海属性，依法处置39栋住宅建筑，规范和落实生态修复，消除岛体安全隐患”。

整改方案还提到：务实推进围填海问题整治。以海花岛问题整治为突破口，建立围填海项目从规划、审批、建设、生态环境损害评估与修复，到生态损害赔偿和公益诉讼的全流程规范化管理机制。

直到最近恒大海花岛39栋楼被勒令拆除。

这算是一个时代的落幕吗？

大体上是了。

生态（包括前述的“全国生态文明建设示范区”战略定位）、房地产市场大环境变化、自贸港新战略等，构成了我们重新理解和研判海南旅游业、文旅地产的几个关键要素。

我们主要围绕自贸港来说。

2020年6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》（简称《方案》）正式公布，被称为最高开放水平的自贸港，将在海南展开它的特色建设路径。

按《方案》，海南自贸港将按三步走：到2025年，初步建立以贸易自由便利和投资自由便利为重点的自由贸易港政策制度体系；到2035年，成为我国开放型经济新高地；到本世纪中叶，全面建成具有较强国际影响力的高水平自由贸易港。（下图为海南三亚凤凰岛）

具体从三个维度来看：

一、天时

天时已算巨变。

其一，房地产市场的重力持续调控，纵然房地产还是海南重要或支柱产业，但顺应大环境，弱化对房地产的依赖，是必然，是“正确”的动作，况且本身可依赖度已在下降。

其二，生态不只是发展红线，也是我们所知道的另一方面的红线，找到经济发展与生态保护的平衡，考验智慧，也需拿出实际行动。

其三，自贸港是顶格政策，资源的倾斜、机会空间的打开、创新发展的期许，海南的发展路径必须求变，也有更多能力机会求变。

其四，疫情影响，内循环、国内国际双循环的新市场格局中，海南的角色更为重要。

二、地利

海南独特丰富的旅游资源，是无可置疑的巨大优势，其中潜力空间依然不小，一要发展升级，二要降低对文旅地产项目的依赖，发展路径或逻辑要变。海南将免税市场更多打开，引入更多竞争主体，是个例子。

其中，海洋与土地（陆地）资源的保证、生态环境的改善与保护，是理解自贸港的重要维度。海南产业发展转型升级，意味着要留下更多的承载和腾挪空间，填海造岛面临更严格的回溯追查和审批。

上述整改方案提到，“对标自由贸易港建设目标，推动高质量发展”，包括“围绕自由贸易港高质量发展要求，按照“全省一盘棋，全岛同城化”原则，科学编制《海南省国土空间规划》和各市县国土空间规划，划定全省功能分区和产业空间布局，引导和规范产业发展和城镇化建设。加快划定生态保护红线、环境质量底线、资源利用上线，严格落实生态环境准入清单，发挥指导各区域按照生态环境要素空间差异性特征合理开展经济建设活动与生态环境保护的作用”。

三、人和

大体量的消费升级及其需求正在释放，入境游消费回流又带来较长时间的“窗口期”，海南有了更多的机遇，会推动或倒逼形成新的文旅产品创新升级供给，形成新的产业链，就看时间和成效如何。

可以说，在守住生态红线，保护生态环境要求下，消费拉动、文旅业升级、区域产业转型发展，以及创造国内区域经济发展的一个新突破点等，都是海南背负的或大或小的新使命。

那个热闹的文旅地产时代，算是要落幕了。

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