那些年我们买过的坑爹房源丨二小姐带你捞干货之售楼处的N个秘密
期房和二手房很不一样
二手房是坐在你对面喝咖啡的相亲美女
期房是媒婆发给你的美颜照片
全靠你的想象力！
你第一次来到售楼处
面对着沙盘里都长得差不多的楼
不知道选哪套了吧？
面对着一整排一整列的房源销控表
不知道选哪套了吧？
别着急
你既然花了30大洋
就是二小姐的金主
1分钟，只要1分钟
我把售楼处定价原则和定价系数的不传之秘全部告诉你
你就会知道二小姐的活儿好！
毕竟，二小姐是一个土地踏勘出过现场，竞标室里举过牌；开盘庆典拿过话筒；可行性研究报告和楼书文案样样提得起放得下的复合型人才呀！
专注房地产事业十余年
长得辣么丑还能顺利晋升到总监
一定是老板发现了我的心里美！
其实很简单
一个小区全部房源的定价原则
只有3个
请打开你的小区总平图
不同的楼栋之间
面临不同的景观视野/噪音灰尘/楼间距等
这就是他们的水平差
随手画了一个示意小区
4/5/6号楼沿街
8号楼是楼王
我们通常选择非沿街，
非楼王的楼栋作为基准
比如1号楼中间楼层的标准户型
就是整个小区均价，设定为1
在水平差里
最重要的权重因子是：
户型设计10%
景观视野35%
噪声扬尘45%
朝向采光10%
在你购房时，记得数清楚小区的主入口，次入口，车行入口等，这能迅速帮你推算出小区落成后的大概样子
垂直差就更好理解了
不同楼层之间的差价
因为不同的居住高度会带来——
空间感差异
心里优越感差异
视野差异
因此产生了垂直差
垂直差有三种表现形态
线性上扬：
最普遍的形式
折线上扬：
通常在低楼层卖不动的地方使用
梯形上扬：
每过几个楼层单价才变动一下
通常垂直差每层在0.55-0.7%
如果均价10000元，则每层差55元左右
如果均价20000元，则每层差110元左右
以一栋30层的高层为例
10-15楼为均价
28/29层价格最高
顶楼一般是均价
最便宜的是1楼
如果1楼架空
则2-7楼会选择折线形定价
如果1楼不架空
则选择普通线性定价
有的地方特别讨厌4/14/13/24层
需要微调讨厌楼层的系数
把平面差和垂直差加权后
基本可以得出整个小区每一套房源的价格了
这时候还没有完工
还需要对特殊敏感因子进行调整
1：沿街商铺影响
我们看到，
4/5/6号楼造在沿街商铺之上
我们虽然在垂直差和平面差里考虑了噪音和楼层的差异
但这是通盘的，不是局部的
对于局部的4/5/6号楼2-3楼的全部房源来说
受到底部商铺噪音的影响
还需要单独调整他们的系数
3楼以上不需要再调整了
因为商铺噪音传达不上去了
而沿街噪音，已经在垂直差和水平差里考虑过了，不需要重复计算
2：小区垃圾站
每个小区都有1-2个垃圾集散中心
对，就是以后每天大卡车来清运垃圾的地方
我们会在定价时予以考虑
但在期房阶段，很多没有经验的购房者容易忽视这个看不见的弊端，这类坑爹房源都能顺利卖出
所以售楼处的定价系数里
此类房源便宜得不够厉害
反正总有没经验的傻子接盘
事实上正对垃圾站的被影响房源
日后在二手房交易的时候损失非常大
比如你南面阳台直对垃圾站
每一个来看房的客户都容易跑掉
尤其是夏天，气味感人。
此类二手房建议冬季卖出
既然售楼处的调整系数不足以弥补这个损失，因此，无论是投资还是自住，购买的时候都要注意避开全小区的垃圾集运中心
同理，正对地下停车库出入口的，变电站隔壁的，都是隐蔽缺点，都要注意规避
而采光差的1楼2楼等房源
老百姓已经耳熟能详了
不会有人没留意1楼采光差而中招
售楼处定价只能特别便宜才能卖出
所以他们恰恰不是坑爹房源
只要够便宜
他们不算坑爹房源
3：幼儿园/菜场/小广场等配套影响
很多小区旁边会配合市政规划
建造幼儿园/菜场等
学校每天要做广播体操
这个滋味谁住过谁知道
还有小区里建造的小广场
以后只能成为大妈们炫耀舞技的场所
每天早晨和傍晚高音喇叭准时而至
这方面的敏感因子也要予以调整
都是隐蔽的坑爹房源
根据上述水平差/垂直差/特殊差
我们可以在EXCEL里得到一个表格
每个房源的价格系数乘以均价
就是它的单价了
（以下仅为示意）
如果这个表你做多了
就会培养出一种直觉
这种直觉会让你一眼就找到售楼处定价不合理的地方
从而发现性价比最高的房源
举个例子
高层顶楼一般是小区均价
顶楼-1是最贵的
二小姐有一次去某个售楼处
发现开发商把顶楼28楼和27楼做成了一个价格，26楼才是最贵的
这直接导致了26楼和27楼的价格差很大
（这个营销经理一定是关系户）
而事实上在日后的二手房市场
26楼和顶楼28楼可能会有一定价格差
但和27楼不会有巨大的差异
于是二小姐马上把27楼买下来了
第二天想了一想
把顶楼28楼也买下来了
因为开发商的26楼实在太贵了
直接凸显了27和28楼的优势
再比如说
高层1楼卖15楼的68折价格
但是这个1楼前面无遮挡
凭什么？凭什么？
产生原因是这样的
因为是期房，
大部分老百姓看了1楼就倒胃口
其实你仔细查阅平面图
这个1楼前面无遮挡
因为无遮挡，所以营销经理定价的时候挺矜持的，没定得特别便宜
可老百姓听见高层1楼就会下意识觉得不行，真正认真去翻阅平面图的人少之又少
于是，这个比别的1楼贵的无遮挡1楼居然卖不掉
成了全小区最后卖不掉的5套房源之一
最后一口价大清仓
卖得比有遮挡的1楼还要便宜
二小姐迅速收入囊中
这种直觉
需要长期持续的训练才能形成
作为初次购房的小屌丝你
不具备也根本没关系
毕竟你的要求不是超额利润
而是不被骗，不挨宰
我没有叫你不买1楼
也没有叫你不买沿街
因为这些房源缺点，每一个买房子的人都耳熟能详，售楼处定价体系里早就为此便宜了好几个点的系数，你也不吃亏
只有那些隐蔽缺点的房源，在期房阶段很难看出，只有在二手房阶段才能看出的，才是坑爹房源，因为它没有折让。
所以去售楼处选房
记得数清楚
小区的主入口，次入口，车行入口
记得观察垃圾集运中心、地库入口、变电站、小广场、幼儿园等位置
只要简单的这几个步骤
就能帮你跳开大坑！
你看，是不是很简单？
掌握二小姐的原则
只要1分钟，就能避开坑爹房源！
更多选房策略
请关注小密圈
聆听来自二小姐的回答