城市更新的源动力——从地标到产业聚合社区
今天下午,我非常荣幸被上海市互联网+俱乐部(IClub)邀请,做一次有关于城市更新主题的分享。
其实,说到城市更新,最近给我冲击最大的就是西雅图的South Lake Union(南湖联盟区)这个区域,它跟亚马逊这个公司有着千丝万缕的联系。
其实,大部分西雅图人都还记得上世纪90年代初南湖联盟区的情况:
但是,亚马逊这家美国最早最大的网络电子商务公司公司的到来,让这块地区开始变了模样。亚马逊从1995年开始的经营网络书籍销售业务,到现在扩及了范围相当广的其他产品,已成为全球商品品种最多的网上零售商和全球第二大互联网企业。
创始人贝佐斯喜欢城市,它领导下的亚马逊就把西雅图当成了自己的家,一直在扩张,也一直没有离开过。
直到现在,也就是2017年,我们经过网络上的数据分析:亚马逊占据了西雅图South Lake Union区30多栋写字楼,共计92万平方米,约占西雅图市中心A级写字楼的1/4,总写字楼面积的12%。
有了亚马逊的光环效应,这里聚集了一批优秀的互联网人才,不少科技初创企业,甚至大公司的分部,包括Google,FaceBook,也纷纷进军西雅图市中心建立分部,这样一来,南湖联盟区形成了更丰富更健康的商业生态。
同时,以前怎么都建不起来的公寓酒店也都建起来了,而且都距离亚马逊较近,非常便于亚马逊员工走路或骑车上下班,碳足迹会更小,更环保。
同时,服务性公司纷纷在亚马逊附近选址,比如波士顿的东北大学就在亚马逊对面建了个分校区。
交通体系也开始得到改善:亚马逊与Fred Hutchinson癌症研究中心、健康合作社还有华盛顿大学医学中心合作建立了南湖区轻轨系统,也算是公共福利了。
服务配套迅速完善,曾经的老旧工业区,因亚马逊进驻焕然一新,南湖区也成为西雅图人娱乐或用餐的新选项。
甚至,当地零售模式也被亚马逊改变!
亚马逊全球房地产与设施总监约翰·舍特勒尔(JohnSchoettler)曾经说:
“一旦我们开始入驻,
一切都将围绕我们展现出勃勃生机。”
人们都惊叹:
这个企业简直比政府对市中心的影响力还要大!
反观我们中国,现在,中国超过一半的人口居住在城市。并且预计到2025年,城市人口将达到10亿左右——约占中国人口数量的70%、全球人口总量的1/8。
虽然大量的人往城里挤,发达城市的房价如此坚挺,但是我们还是看到了大量的“空城”、“卧城”,没有人的城市区域、或者只是用来睡觉的地方。
前几年,我们受凤凰集团的委托,开始做浦西世博会地块的城市更新规划。
在深入项目地进行调查之后,我们发现,2010年世博会期间,这片土地上每天会有100000人,很多人都有排队10小时进一个场馆的回忆。但是在我们去调研的时候,世博区空无一人。
这里没有任何事情在发生,人们不在这里“产生价值”,也就是工作,也自然不会定期到这里聚集,自然也不会产生任何定期的消费…… 这一连串的现象背后的原因就是——没有产业。
这不禁让我们质疑:城市,真的会让生活更美好么?
或者事情的真相应该是:
产业,让城市更精彩。
同时,在研究了全球20多个城市更新案例之后,我们发现:不管是之前说的南湖联盟区,还是伦敦的金丝雀码头(这里90%的空间用于办公,而产业中60%以上的都是金融业);还是国内的798等等。他们都印证了我们的一个观点:
产业聚合是城市更新的动力源泉。
所以,在凤凰汇浦西的规划中,我们特别强调将凤凰集团的产业导入,将生活方式导入,创造出产城人真正的融合的城市魅力区。
那为什么要是产城人?
产即产业,产业是一个区域的心脏,是城市生长或城市更新的动力源泉。因为产业创造价值,从小的角度来说,它让在这个地区生活及工作的人的生活水平得以改善,从大的角度来说,它能让整个城市,甚至一个国家在全球竞争中更有竞争力。
有了好的产业聚合,人才才会定期地来到这里,才能被源源不断地吸引过来,才能真正实现这个地区的可持续发展。
城即消费,你理解是商业也可以,它让街区更有活力,让人们的体验度更好,让人们在另一个层面彼此看见,彼此连接,它能体现社区的魅力与温度。
人即居住,这可以是酒店,可以是住宅、公寓。当人们在一个地区扎根下来,最直接的就是在那里居住,有了居住,就会有归属感,有更深层次的情感的连接。同时,它让这个城市区域在晚上是有“夜生活”的,让这块区域更有魅力。
这三个模块在我看来,是相辅相成的关系:有了产业,就会带动消费与居住,如果没有想匹配的消费与居住,这块的产业也不会可持续。
但其中最关键的点就是——
产业聚集
作为一个设计人,我的思考点是:
如何用设计促进产业聚合?
这里,我想与大家分享一个案例:
市北高新园区
她是上海中心城区市级开发区,是距上海市中心人民广场最近的高新技术产业园区之一,直线距离仅8公里。园区东临泗塘河,西至彭越浦河,北至走马塘河和场中路,南至汶水路,园区规划面积3.15平方公里。
在深入走访过项目地之后,我们发现,这是一个很典型的过去的工业化城市,在中国大江南北都可以发现。虽然如此,我们还是看到了市北高新区的四大潜力:
在我们的设计中,
我们始终围绕产业聚合,导入产业及生活。
产业聚合其中最关键的诱因之一
连接
Connect
连接的前提是——“看到”与“被看到”。
在建筑的尺度及建筑与建筑之间、建筑与环境之间的尺度上,
我们做得更为人性化:
而在高层的布置上,传统的开发模式是
1.高架视线和噪音对塔楼的不利影响
2.交通不便
3.塔楼布局较散难以形成城市形象
而我们FTA的开发模式:
1.塔楼内置,避免高架影响,土地价值最大化体现。
2.塔楼布置于内侧城市支路,高可达性
3.集聚的塔楼,打造区域形象,形成城市客厅
我们希望创造人们随时可以交流的环境,
打造并串联城市的开放空间,
人们可以在这里漫步、驻足、互动、交流。
哈佛商业评论拿出令人信服的证据表明:
多样性孕育创新,并能推动市场增长
有研究称:一个城市,如果其规模是邻近城市的10倍,其创新能力就不只是后者的10倍,而是17倍;一个规模是小镇的50倍的城市,其创新能力是后者的130倍。城市其实是一个有着丰富的物种多样性的生态系统,每个物种的数量在互动中达到平衡。多样性越强,说明系统越强大。
所以,我们在这个城市广场里创造出各种多样化的“场景”,激发人们创新。
铁轨拆不拆?
当时,大家对它的意见颇多,但是在我们的坚持下,这条铁轨被保留了下来。因为我们认为:这是市北高新独一无二的东西,是对多样性的尊重,也是对历史人文的尊重。对于城市更新来说,真正决定价值的不是建筑里的空间,而是建筑外的空间。
于是人们就可以:
总结一句话:
以城促产,以产兴城
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