WeChat ID dahuangdan Intro 不止百科，都是干货 2017年，金牛区在土地成交总价、起拍楼面价、成交楼面价、平均溢价率等方面均创出历史新高，尤其是北部新城板块也在上半年挺进了楼面地价“万元俱乐部”。 伴随“北核北移”，2017年一半以上的土地供应集中在天回镇，进一步助推了区域的火热。即将到来的2018年，金牛区又将会以哪些区域为重点发展板块？哪些地块值得重点关注？ 楼面地价同比涨幅超100% 2017的金牛走上“人生巅峰” 2017年，金牛区共出让7宗土地，其中仅一宗纯住宅用地，其他均为住商结合用地。这里有5宗地经历了成都土拍的“第一次”：4月6日成都“土拍3.0”熔断+抽签上线，7月18日成都“土拍4.0”竞商业自持比例。   虽然2017年金牛区土地供应宗数和规模均创近年新低，与之相对应的是成交面积也是近年最低值，但并不妨碍其吸金指数。 统计显示，2017年金牛区平均起拍楼面价6533.5元/平方米，同比涨幅146.40%；平均成交楼面价9431.3元/平方米，同比涨幅150.43%。平均起拍楼面价和成交楼面价均居于主城区首位。   其中，中南天回镇木龙湾191.7亩地块以11080元/平方米的楼面地价终结了主城的“价值洼地说”，该地块将打造中南旗下的top系“樾府”产品。其同时间以9400元/平米拿到的天回万圣社区63亩地呈现项目为中南海棠集。 融信16900元/平方米的楼面价摘得的16.66亩百寿路地块，成为成都第一宗熔断后抽签竞得的项目。   保利在天回镇拿到的100亩和61.62亩住兼商地块，以计容自持35%的商业开启了金牛区自持商业的历史。 金牛区近四年土地供应情况 百亩以上两宗 地块相连 2018金牛土地集中度提升 小全全独家获悉的金牛区2018年经营性用地供应计划显示，金牛区2018年将供应10宗土地共593.29亩，相比2017年成交的578亩地稍多。从供应地块指标及条件来看，均为纯住宅或纯商业地块。 小全全梳理了成都传统六大主城范围2018年预供应土地指标发现，各区预供应土地中均无住兼商地块。也许，“住商分离”政策的施行，也意味着此后住兼商地块在成都市场的消失。 2018年金牛区土地供应呈现明显的集中度。北部新城天回镇区域共计6宗，沙河源共计3宗，仅有一宗商业用地位于国宾板块。 除了区域集中，地块分布也以相邻为主：天回镇商贸城板块住宅+商业用地、天回镇198板块三宗住宅用地、沙河源三宗住宅+商业用地，地块均相连，适合统一打造。其中两宗百亩以上地块就位于其中。 鉴于成都规划局的“原则上拟出让宗地不得跨越规划街坊”的通知，未来百亩以上大宗土地成为稀缺品，金牛区的百亩土地对于房企来说，可谓有莫大的吸引力。 纵观金牛区2018年供地，住宅用地集中在天回镇和沙河源两个区域，其他区域无住宅用地供应。而住宅用地均大体量相连，适合大开发商集中打造。 而作为今年北部新城绝对热门的天回镇，2018年预供应土地位于深耕天回的保利及高调入蓉的中南地块旁边，两者均有吞入大地块的“海量”。 而三环边的沙河源大体量集中地块，因区域已有数年无土地供应，更有可能被大开发商抢夺。作为毗邻环交大智慧城的产业人口承载区，小全全大胆猜测，可能会有地块拥有建设人才公寓或自持的指标。 2018金牛区预供应土地情况 北部商贸城旁137亩住宅用地 该地块位于北绕城外国际商贸城以东、三河大道以北，毗邻环城生态区、毗河生态带，左边灰色区域即为成都国际商贸城。 周边交通较为便利，绕城高速、北星大道可直达市内及周边，旁边有在建地铁5号线北部商贸城站，轨道交通的修建会进一步提升周边吸引力。 难得的是，该地块为百亩以上大地块，虽然周边配套较少、发展不甚完善，但商贸城、皮革城及周边的相应产业带来了大量的购房需求，且前期周边项目以刚需为主，改善需求旺盛。 目前周边项目为华润龙湾御府，8月价格为9900元/平米，项目的改善头站对区域周边的需求已进行了充分的检验。 该地块与北部商贸城之间，即为今年上半年中南以楼面地价11080元/平米拿的土地，呈现为中南樾府。虽然目前土拍市场开始降温，但背靠万元楼面价地块，想必这块百亩土地价格也不会便宜。 不知道擅长以大社区开发、偏好大地块的中南，会不会有打算将这137亩的毗邻地块收入囊中？ 天回镇181亩三宗住宅用地 该三宗地块位于天回镇万圣社区，绕城高速以内、金新路以南、北新干线以东、天斑路以北，临近北星城、碧桂园城市花园。 旁边有在建的地铁5号线幸福桥站，目前周边正对内部道路进行修建打通，未来交通通达度将会获得较大提升。 宗地周边配套较为丰富，但与配套存在一定距离，伴随临近的北星城、碧桂园城市花园、保利公园里等住宅项目的入驻，区域配套将会进一步提升。 地块临近金牛区重点发展的中铁轨道交通高科技产业园和西部地理信息科技产业园，为区域内承接产业人口的生活居住区，前景较好。 难得的是，三地块整体相连，中间仅以道路区隔，具备打造大社区、整体包揽的条件。 紧邻6号40亩住宅用地下方，是2017年11月30日刚被保利以自持35%计容商业、楼面价8100元/平米拿走的61.6亩地，而保利地块与北斗七星城中间，则为2017年4月6日中南以9400元/平米的楼面价入手的万圣63.4亩地。 目前来看，周边虽不尽完善，但周边品牌开发商已扎堆，特别是在周边有保利城、大都汇、公园里等已呈现多项目的保利，多年的深耕及刚入手的临近地块，可见保利对片区的看好。 这三宗临近的“肥地”，不知道保利有没有意向花大价钱拿下？ 沙河源195.24亩三宗住宅用地 该三宗地位于北三环内凤凰立交左侧，王贾大道两侧，紧邻三环和北星大道，地铁3号线韦家碾站距离地块约1-1.5公里，交通便利。 同时，地块毗邻沙河源绿化带，旁边即为绿地红星国际广场、红星美凯龙，周边还有龙湖北城天街，同时伴随蓝光花满庭、绿地世纪城等社区陆续交房入住，生活氛围逐渐浓厚。 美中不足的是，地块临三环及凤凰立交，而8号56亩地块紧邻铁路线。三宗地处于地铁+三环夹击的三角带，噪音及尴尬的三角区环境化解成为后期打造的难点。 沙河源近年来热度较低，板块内2015年曾流拍的土地57.7亩土地，2017年7月18日重新入市，被保利以底价5000元/㎡收入囊中。 值得注意的是，虽然处于尴尬三角区，但地块内有一宗125亩的集中用地，而本次三宗地周边近几年无新地块入市，从去年到现在周边也几无新房入市。这几宗地块，也是不可多得的“肥肉”。 伴随近年来租赁住房市场的发展，以及政府在供地上对租赁及人才公寓住房用地的配比力度。小全全猜测，毗邻环交大智慧城及北部新城外围的这三宗地，很可能将作为产业人口生活承载区，在该三宗地块配比人才公寓用地或自持用地指标。 往期精彩推荐 说地|超千亩供应 成华跻身2018主城供地王 盘点|全年流拍率仅5% 爆红的土地下2018楼市如何接招？ 调查|成都商业比”惨“，它算老二没人敢当第一（多图）！！！ 不止于大——2018成都楼市产品趋势发布 这场发布会，不动声色地撕了豪宅市场的“渣科技”和“伪科技” 退地 搁置 高价 | 从楼面地价TOP10 看成都土地四年浮沉 Reward 长按二维码向我转账 受苹果公司新规定影响，微信 iOS 版的赞赏功能被关闭，可通过二维码转账支持公众号。 Scan QR Code via WeChat to follow Official Account