战区降维之后，产品升维成品牌房企的另一场狭路相逢
自2017年开始的品牌房企大规模战区下沉，仍在不断深化。品牌房企大规模下沉川内二三线甚至更小的城市，主战场也同步转移到了这些城市。随之而来的，是各房企项目产品换了个战场，继续“贴身互搏”。
战区降维下，品牌房企面临市场需求、政策环境、客户偏好、产品形态等各方面因素的变化，不同城市客户群体构成、客户对产品的价值敏感点也有较大差别，如何因地制宜做出叫好又叫座的产品，考验着开发商的市场及产品把控能力。
竞争胜利的关键点，就在于产品升维带来的差异化竞争力上。
川内各大城市抢滩战
二三线城市涌入一伙“野蛮人”
2017年是一个分界点。
2017年前，品牌房企大多集中在大成都范围，除了南充等几个城市，川内大多数二三线城市还是流行“小富即安”，虽然几年前即有万达等大型房企下沉布局，但主要仍以当地房企、中小房企为主，品牌房企平均下来，每个城市差不多两家左右。
2017年时，多数川内二三线城市房价基本在4000-6000元/㎡范围，楼面地价也多集中在1000元/㎡上下。偌大的四川，成都在房价与地价上处于绝对的“一超”地位，“多强”追赶也集中在大成都下辖市县，川内二三线城市，信奉的还是平平淡淡。
2017年之后，伴随成都调控政策的不断收紧及土地获取难度的增加，出于规模化、现金流等方面的考量，多数品牌房企开始走出成都，下沉川内二三线城市。
梳理部分川内二三线城市品牌房企变化可以看出，2016年之前，品牌房企布局多集中在南充、绵阳等典型城市。2017年之后，以领地、碧桂园等品牌房企为主，开始了川内各大城市的抢滩战。
△部分城市品牌房企入驻情况，统计来源：城市土拍成交数据，因数据获取原因，可能会有遗漏
由此带来的，是地价和房价的攀升。2018年，部分城市的土地楼面价直追成都下辖区市县。
乐山，楼面价4378元/㎡；
遂宁，楼面价5892.5元/㎡；
达州，楼面价5100元/㎡；
西昌，楼面价7988元/㎡；
德阳，楼面价4916元/㎡；
绵阳，楼面价4249元/㎡；
……
在成都市场正面对决多年的品牌房企，不约而同地站在了川内二三线城市的战场，开始了狭路相逢的正面对决战。
△品牌房企川内布局图，图据微信公众号“欢迎你来日诀我”
战区降维下的短兵相接
产品升维成品牌房企决胜棋
品牌房企的大规模下沉布局、地价的攀升，带来的是川内二三线城市房价的大幅上涨。
△2017.9-2018.8绵阳/德阳/宜宾/乐山房价走势，数据来源：安居客
目前，川内多数二三线城市热门板块房价在8000-12000元/㎡左右。小全全实地调研的绵阳经开区和科创园区房价9500-12000元/㎡；德阳城北片区8500-9500元/㎡；乐山青江片区8500-10000元/㎡……
与之对应的，是各城市较低水平的收入。
实地调研中，小全全掌握到的各城市本地人给出的收入情况是：绵阳平均收入2000-4000元/月，德阳2000-3000元/月，而其他市州多数人收入在2000-3000元/月的水平。
下表为各城市统计局公布的，全部城镇单位就业人员平均工资水平。统计局统计的薪资为税前工资，去除缴纳的五险一金，实际到手薪资与当地人的感受差异较小。
△2017年部分城市平均工资，数据来源：各城市统计公报
另外一组数据更能说明问题。除成都外，川内多数二三线城市，人口均为净流出状态。各城市市区人口，主要靠下辖县市及乡村人口入城的补充。
△2017年部分城市人口情况，数据来源：各城市统计公报
收入水平低、人口净流出、乡村人口进城等带来的，是有限的购房群体及滞缓的群体补充能力。一旦购房需求在一波市场供应中得到集中释放，后续各项目将不得不直接进入客源争夺战。
始于2017年底的川内二三线城市房价的上涨，及由此引发的购房潮，目前已开始显现后续乏力的境况。
实地调研的绵阳市，房价上涨乏力，开始呈现疲软下调的态势；乐山已走出上半年开盘基本清盘的阳线，4%的优惠幅度已开始普遍存在；德阳房价也开始呈现企稳横盘的态势。
市场竞争开始变得激烈。川内二三线城市本身市域范围较小，大量深耕本地市场的中小房企与品牌房企同台竞技，品牌房企间也开始了贴身肉搏战。
以绵阳市为例，除了大量的本地中小房企项目，品牌房企项目分布较为集中，周边配套、交通状况、客群等呈现高度重合的态势，在此之下，唯有在产品升维上做文章，打出差异化优势，方可更胜一筹。
△绵阳市品牌房企部分项目分布
不止绵阳，品牌房企在川内其他二三线城市面临的状况大致相同。短兵相接，无可避免。
入局川内二三线城市的品牌房企，在企业标准化运营管理指导下，如何因地制宜升维产品，做出满足不同城市客户价值敏感点的产品，成为制胜的关键。
但不同城市客户价值敏感点到底在哪里？如何实现产品升维？既有产品线的简单复制，在下沉的川内二三线城市市场奏效吗？
后续我们还将从当前不同城市产品、市场、客群行为和心理等方面的差异点，来阐述如何在“战区降维、产品升维”的竞争格局之下打造出叫好又叫座的项目。
围绕这一话题，我们还将举办一场干货十足的行业内公开课，由专业市场机构、下沉川内二三线城市的典型开发企业代表、为开发商提供产品研发和设计服务的建筑设计机构代表，共同研判当前川内二三线城市的产品价值敏感点及其解决之道。
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