公开课回顾：全程抛干货，大神支招“算法时代”的产品设计新思路
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6月20日，由成都睿合泰机构携手中泰设计举行的“高价地新常态，楼市开启「算法」时代？”公开课在成华区华润悦玺售楼部圆满举行。超过110位业内人士到场听课和参与互动交流。
本次公开课集结业内三大价值分享报告。分别为成都睿合泰机构副总经理何昕宇分享的《2019年下半年土地市场趋势报告》、中泰设计（上海总部）创意执行总建筑师徐骏分享的《算法思维和住宅设计》及中泰设计创意中心助理总经理陈筱秋分享的《高价地块的成都算法与案例分享》。
三份报告立足于当前房地产市场环境，从产品算法、高价地产品策略和房地产市场研判三方面为大家带来了专业、精彩的内容分享。
01
算法时代来临！
沿海一线城市经验助你找到最优解方案
近几年来，在限购、限价政策不放松的背景之下，中心城区的可售存量房源及潜在供应量逐渐见底，随着成都市场土地存量的去化，开发商储备土地的意愿也越来越强。2019年来，土地招拍挂市场成交楼面地价刹不住向上攀升的车，高价地频现。
因此，中泰设计（上海总部）创意执行总建筑师徐骏认为在高价地遭遇限价的同时，地产业的暴利时代就要过去了。同时，在购买力受限或是价格设限的情况下，贩卖概念已经很难获取相应的溢价，精细化设计成为做项目必然的关键词。而这个时候算法就显得尤为重要了！
在建筑设计这个专业里，所谓“算法”指的是解题方案准确而完整的描述，是一系列解决问题的清晰指令。
有着丰富的一线城市项目设计经验的总建筑师徐俊，分别从产品的升级、总图的演进、根据产品选择总图的三大产品算法，为大家分享了重庆协信天骄二期、北京金地项目、杭州绿都云和湖3个典型项目的产品研发案例。
当拿地成本比竞品楼盘高时，同样的产品，同样的售价，其实也意味着亏损。如何能实现产品的盈利，徐俊也在现场讲到，要想达到最优解，就必须要权衡好投入资源和产品所能带来的产出比。
可见，拥有一系列精准完整的算法才能提高设计效率，减少无效的工作，为开发企业实现更高的项目投资回报。
02
在成都，高价地怎么做？
中泰给出三大策略五大思路
中泰设计创意中心助理总经理陈筱秋立足于成都市场，更加具体地讲到高价地的特征有利润率和去化率的双要求。
“关于产品，刚需不再为王，满意才是衡量产品好坏的终极标准。只有客户满意，才能真正实现产品的溢价。” 陈筱秋强调。而高价地呈现楼盘总图策略主要包括三点：强主题，地标形象；零缺陷，经典住区；高低配，业态溢价。
2018年至今，中泰设计在成都范围内，依靠过硬的实力陆续完成了20多个高价地项目的方案设计。公开课现场陈筱秋着重分析了目前成都市场上主流豪宅和高端社区的代表项目，包括以花园和视野为突破口的北大资源·紫境府项目，以醇熟配套为代表德商·国宾天玺项目及以高层+洋房+叠拼+合院作为深化方向的新希望·锦粼府项目。
陈筱秋指出，成都市场高地价频现，而产品设计端的破局思路在于：总图不是货值化，而是艺术性；户型不是面积大，而是场景化；立面不是最豪华，而是高级感；景观不是最热闹，而是体验感；住宅建筑艺术化，藏品化。
03
2019年前五月土地市场升温明显
近期土地出让政策或将调整
2016年以来，在限购政策抑制外来需求的环境下，成都商品房市场年成交总额不降反升。六城区住宅供应不足，市场需求仍处于外溢状态，天府新区、双流区是外溢需求的主要承接区。价格方面，高新区住宅整体均价高于五城区和天府新区。与此同时，随着城市品质提升，高密产品占比减少，高改类产品的市场供销占比逐渐增大。
睿合泰机构副总经理何昕宇总结说，成都土地市场17年疯抢，18年进入观望，19年升温显著。2019年的前五个月，成都土地市场供应量在5月迎来较大规模供应，但五城区土地供量依旧严重不足，金牛、锦江、双流接连刷新地价，使得高价地频现。
何昕宇认为，面对当前的市场情况，拿地的决策模型也必须因势而变。紧接着他从政策、住宅、土地三个层面对成都市场进行了详细的分析解读。
“结合当前中央精神来看，‘房住不炒’依旧是新形势下住房政策的主基调，‘一城一策’成为核心政策逻辑，未来房地产调控也将更加精准化。成都主要城区住宅市场供应将持续下降。2019年来，土地市场逐渐升温，高价地频现，预计2019年土地市场将呈火热态势，近期或有土地政策调整的可能。”
由于本次公开课话题备受同行关注，而举办公开课的场地容纳量有限，因此我们决定近期另择场地再举办一次同题、同内容的公开课，以回馈大家的关注和支持！具体时间、地点信息请留意我们的后续通知。
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