缺地又缺房的抚琴推16亩小地块，注定将是一场定位高端产品的搏杀？
年关将至，干涸已久的成都主城土地市场，终于盼来了“洪峰过境”。
短短半个月时间不到，主城区已有多宗住宅用地相继进入招拍挂流程，向不同细分市场发起最后冲击。
大规模的土地集中入市，为开发商年终土储提供了最佳窗口期。
实际上，2019年1-10月，五城区+高新区共有41宗土地进入市场，抛开“零供应”的二月份，主城区平均每月供地4.6宗，以至于每每主城有土地出让，拍卖现场都是人潮涌动。
2019年1-10月成都主城区土地供需情况
主城土地备受追捧也印证了睿合泰《2018看懂成都市场的3个大趋势和8个小趋势》的年度报告内容——2019年将会是开发商回归中心之年。
据统计，主城区推出的41宗土地中，有39幅地块成功找到下家，成交率高达95.1%，其中16幅地块成交楼面价突破了万元大关，已超过去年全年主城拍出的万元地数量，开发商回归主城意愿强烈。
一边是开发商回城心切，一边是主城土地供应加大，2019年前十个月，主城涉宅地块供应面积已超过2018年全年主城涉宅地块供应。
2016-2019主城全年涉宅地块供应情况
（注：2019年为1-10月）
与2017年疯抢、2018年观望不同，2019年成都土地市场呈现出显著升温，尤其是主城土地市场。
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年底暗战土地市场
补仓主城 更须严选
此次主城区集中推出的地块，可以说“各有千秋”，看点十足，比如缺地又缺房的抚琴板块……面对可挑可选的主城优质土地，开发商更须严挑严选。
出让地块指标
通过区位、交通、教育几大核心配套对比下来，我们发现，在中心城区渐成主流的小地块开发中，抚琴街3号地块极具典型意义。
回顾过去成交的主城土地，越来越多的品牌房企把投资重注下在了主城袖珍地之上。
锦江区林家坡片区地块 32亩 楼面价19800元/平；
青羊区龙嘴村六组地块 17亩 楼面价18512元/平；
武侯区红牌楼街道太平村地块 16亩 楼面价17200元/平；
金牛区百寿路地块 17亩 楼面价16900元/平；
……
成熟的地段、完善的配套、便利的交通……无论是此前的望今缘还是最近备受关注的新希望D10，小地块的价值已逐渐被市场认可并成为主流开发趋势。
作为本批次起拍楼面价最高土地，14000元/㎡的价格体现了抚琴街3号地块在区位上核心中的核心价值，而4.5亿的低门槛则给了各家开发商回到主城的绝佳机会。
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一环16亩绝版地块入市
搅动年末成都土地市场
本次金牛区推出的抚琴街3号地块，位于金牛区抚琴街道，西邻金鱼街，南靠抚琴中街，出让面积约16亩，规划用地性质为二类住宅用地，容积率为3.0，起拍楼面价14000元/平，地块体量不大，形状方正，属于典型主城“小金贵”地块，是当前开发商非常热衷的必争之地。
宗地示意图
1、绝版区位，城市级配套，生活氛围浓郁。
交通方面，此次推出的抚琴街3号地块，距一环路直线距离300米左右，离二环高架直线距离600米不到，由金牛大道、抚琴路、金鱼路、花牌坊街构成的畅通交通路网，使得地块对外交通通达性极强。同时，地铁2、4、5、7号线环伺地块周围，其中5号线抚琴站与地块直线距离仅500余米，整个区域立体交通网络如同毛细血管一般连接着大城西都市圈，“多维一体”交通枢纽体系已然成型。
即将运营的地铁5号线抚琴路站
教育方面，宗地附近分布有机关二幼、机关三幼、金琴路小学、抚琴小学、石笋街小学、金牛实验中学、成都十八中等金牛区最完善、最顶级的教育配套，从幼儿园到高中全龄化教育资源富集。
成都市机关第三幼儿园
成都“五朵金花”小学之一的石笋街小学校（西区）
除了前面说到的交通和教育优势外，抚琴街3号地块周边商业配套成熟，社区商业呈现规模化、多样化、完善化三大特征，城西物资最全、最具成都生活气息的抚琴综合市场就在地块西南侧。区域医疗配套完善，宗地紧邻中医药大学附属医院和西区医院等优质医疗资源；同时，地块紧邻宽窄巷子和金沙博物馆，区域历史文化底蕴深厚。
2、缺地又缺房，高价值区域供应稀缺。
土地市场，作为成都房地产开发较早的抚琴片区，土地一直都是这里的抢手货。小全全查阅资料发现，整个抚琴片区土地断供已2年有余，最近一次成交的地块现已呈现为融信公馆项目，当时成交楼面价为16900元/平。
地块周边土地出让一览
新房市场，土地市场的稀缺折射到新房市场，直接影响便是缺货。目前，抚琴区域内的可供货项目仅融信公馆一个，主打高端产品，该项目于今年2月领证预售，共推出340套房源，精装均价为28500元/平，截止目前去化率已接近80%。换句话说，要不了多久，抚琴板块又将面临无货可卖的尴尬局面。如果我们把新房市场扩大到整个一环周边，那么均价在35000元/平的新希望D10则将是地块最直接的对标项目，而产品调性和客群细分则将更精细化。也就是说，跳出区域本身做开发，抚琴街3号地块在新房短缺的主城核心区域，产品定位可以拔得更高，地块高价值也将被发挥到极致。
二手房市场，地块周边存在大量使用年限超过10年以上的小区，二手房均价在12000-16000元/平之间，与地块一街之隔的鑫城府二手房均价在19000元/平左右，一公里之外的朗诗西溪里二手房均价在25000元/平、西锦国际二手房均价在20000元/平左右，整个区域二手房市场价格梯度比较明显。这也反映出片区急需新项目注入，助推区域居住品质升级的现实。另外，地块周边老旧小区存在大量地缘性客户，长期被压抑的换房需求，将释放强大的改善型置业客群，从而激活整个区域市场。
3、小地块+高端定位，再造标杆项目。
面对土地市场上越来越多的小地块，如何开发“小金贵”已经成为成都楼市的热门话题。通过小地块+高端物业的产品定位，一方面可以拉高项目溢价，另一方面借助高端产品的标杆形象又提升了开发企业的品牌价值。从某种意义上讲，一个成功的高端项目带来的市场口碑和营销影响，要比单一的投资开发利润层面深远的多。所以，我们看到越来越多的开发企业参与到主城核心小地块的争夺之中。
实际上，小地块的拿地逻辑非常清晰，看准主城熟地，不惜一切代价卡位插旗，这是布局高端市场的第一步——占据城市资源；其次，凭借地块对主城成熟生活片区稀缺的自然资源与人文资源最大化占有，拥有打造高端项目的必备基因；最后，将匹配土地价值的极致产品导入项目，以实现最纯正的高端底蕴。
抚琴街3号地块实景图
综上所述，在城市资源和人文资源的占有上，抚琴路3号地块可以说是占尽了天时地利人和，除了难以复制的地段优势，千年皇城留下的文脉烙印，更赋予了地块天生不凡的城市气质。缺地又缺房的抚琴板块上新，必然会吸引众多开发企业的关注，尤其是试图在主城区成熟地段树立高端产品标签的开发商，更是会对这样的地块青睐有加。小全全认为，未来在这宗小地块上，极大概率会诞生刷新成都楼市高端产品序列的项目。
宗地位置：金牛区抚琴街3号片区
出让面积：16.0867亩
用地性质：二类住宅用地
计算容积率：不大于32173平方米且不小于10725平方米
建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程667米
建筑密度: 总建筑密度不大于25%
拍卖方式：设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例
出让时间：2019年12月4日
起拍楼面价：14000元/㎡