主城区1.5环379亩复合大盘首批次住宅即将拿证,该怎么看待它的价值？
成都的建设速度越来越快，“东进”跨过龙泉山脉，走向淮州新城和空港新城，“南拓”沿着天府大道一路生长，成就了金融城和大源，也将兴隆湖和天府中央商务区的版图摆在大家眼前。
但对于老成都人来说，不论国际城南有好多高新技术产业，修建了好多个了不起的CBD，好多个狗蛋和翠花摇身一变Jackie和Lily，都雨他们无瓜。
毕竟，“买房不出三环”是老成都人最后的倔强，出了三环，不叫成都，那叫郊县。
于他们而言，城市向外扩张的速度越快，城市中心的地段优势就越明显。三环内土地资源稀少，项目寥寥无几，手握几套拆迁房又想改善置业的老成都人怎么办？
于是，越来越多的房企开始参与“城市更新”，既保留中心地段的优势，也能更新城市界面。
位于金牛区的保利时代便是其中一个，这个体量巨大的纯新盘，小全全认为有必要扒一下它的“前世今生”。
保利拿下金牛区最大旧城改造项目
379亩复合示范区的前身
2018年7月，《四川省成都市木材综合工厂府河桥市场升级改造和关闭拆除公告》显示，府河桥市场将于2018年10月1日起关闭停止经营，并于10月9日起进入全封闭施工阶段。
2018年12月28日，这片原木综厂建材市场迎来了自己的春天。
保利发展与成都木综厂府河桥市场自主升级改造项目在成都举行了签约仪式，拿下了金牛区这片占地面积379亩、估值约40.35亿元的最大旧改项目。
项目规划将府河桥市场升级改造为一个集家居购物、舒适居住、商务办公、特色街区、旅游休憩、生态运动、文化娱乐为一体的生态家居生活社区。
地块规划图
时隔一年，保利时代以全新的379亩复合示范区出现，项目对于区域的旧城改造有怎样的意义？小全全带你去实地勘探一番。
规划多年的人北中央商务区
在坑洼老旧的城市面貌中“重生”
保利时代位于人北中央商务区，尽管身处1.5环，但所在位置仍是大多数人嗤之以鼻的城北区域。
早在2016年，金牛区就规划了人北中央商务区将构建“一核三片七星”的格局，将打造“综合枢纽超级广场”、“城市客厅商务中心”、“都市之窗中轴门户”。
人北中央商务区规划图
理想很丰满，现实很骨感。相比“南拓”和“东进”，“北改”的进展真的太慢了。
举个栗子，几年前小全全去升仙湖地铁站周边都是泥巴地，出了站口就是齐刷刷的三轮车和摩的排成一列等待“宠幸”，结果都快0202年了，小全全已褪去年少的稚嫩青涩变身“职场社会人”，升仙湖地铁站的情况竟然一模一样。
看着地铁口大妈大爷揽客时热情似火的熟悉脸庞，小全全仿佛明白了什么。
不过，虽然比不上城南城东有翻天覆地的变化，但部分规划确实已经看到了落地兑现的苗头。
■ 火车北站扩能改造
根据规划，火车北站将扩能改造为综合枢纽超级广场，形成以“北站枢纽广场”为核心的五大广场群，重点发展零售商业、精品餐饮、甲级写字楼、精品商务酒店、星级酒店、服务式公寓，形成枢纽经济聚集区域。
简单而言，就是让北站抛弃“脏乱差”，变得“高大上”。
之前官方消息说2019年暑运后将改造，给大家吃了颗定心丸，结果最后又延期了，让无数城北人泪目，所以哪怕明年把改造计划提上日程，也至少需要5年时间才能完工。
交投集团回复截图
■ 新老商圈洗牌重组
荷花池商圈是大多数早期个体户积累资金和财富的源头，后期这里将建设成为集精品零售、大型卖场、商务办公等于一体的商业商务综合体。作为人北中央商务区重要一环，这是荷花池“蝶变”的一次机会。
目前保利时代周边已经呈现的商业体有金牛万达广场，远一点的3公里外还有凯德广场。
金牛万达广场
不过，周边还有正在修建的大型商业体，12万方的龙湖上城天街明年开业，以及同样明年开业的街区式商业广场花千集里，均在保利时代1公里辐射范围内。
龙湖上城
保利时代自身也将修建商业体，包括社区商业、购物广场、写字楼、公寓和200米的商务地标，商业总面积将超过60万方，与已呈现的商业体一起，将形成新的人北商圈。
■ TOD项目建设
保利时代亮点在于TOD站点的建设，未来1、5、6、7、18号地铁将在人北中央商务区地下交汇形成“超级换乘枢纽”，其中一个TOD项目便是北站西二路站。
在交通方面，项目还紧邻二环高架，以后可以通过项目地下通道直接到达地铁站点和BRT站点，出行便捷。
关于二环高架噪音问题，由于高架周边分布的地块均为医疗用地和商业用地，距离最近的住宅地块约有150米的距离，所以住宅地块噪音影响相对较小。
■ 教育&医疗资源
教育一直是金牛区的短板，项目周边已呈现的有成都五丁小学和成都铁中，属于以前的企业子弟校。项目自身内部规划了幼儿园和小学，相对能满足业主教育需求。
成都五丁小学
周边大型医院较多，成都大学附属医院铁二院分院距离约700米，中铁二局集团中心医院距离约800米，成都市第三人民医院距离约2.3公里。项目同样规划了一所医院，是目前成都房地产市场中难得一见的配建医院的项目。
总体而言，因为城北中央商务区的规划影响，区域周边免不了到处都是已拆和待拆的旧房，随处可见打围的项目和坑洼的路面，并且会持续相当长一段时间。
区域现状
虽然目前城市界面依然老旧，但在这一片尘土飞扬中，也许多年后能“重生”一个不一样的城北。
主城区1.5环府河旁379亩复合大盘
113-120㎡户型精装2.2-2.5万/㎡
保利时代位于主城区府河旁，毗邻中央公园，作为一个占地面积达379亩的大盘，保利时代的业态非常丰富，公建配套占地约有150亩，包括TOD项目、BRT站点设计，生态公园、商业广场、医院和学校。
简单而言，是能够满足商务、购物、居住等多元化生活方式的复合型社区。
项目效果图
下面来剖析项目。光是看沙盘就有点被整晕了，一个区域沙盘，一个总沙盘，还有微型沙盘，只想说，简单点，说话的方式简单点。
■ 项目情况
先来看整个项目的分布，总共有11个地块，每个地块均有不同的属性。
地块规划
1号地块是大型医疗用地，将修建一所医院；
2、3、4号地块是商业综合体，将连通二环BRT和5、7号地铁TOD站点；
5、6号地块是住宅用地，产品户型面积为100-180㎡，是2梯3户和2梯4户的高层，约19-32层，部分楼栋临近府河，视野更佳；
8号地块是商业用地，将修建社区商业及商业步行街，9号地块是服务设施用地，将修建派出所和幼儿园；
7、10、11号地块的住宅面积为100-140㎡，2梯4户的高层，约26-32层，10号地块旁有小学和市政公园，11号地块紧邻人北中央公园。
项目共计有2648套住宅房源，此次即将推售的是11号地块，名为“保利时代·云门”。
云门地块沙盘图
云门地块共有2栋楼，1#有2个单元共32层，2#只有1个单元共31层，户型面积为113㎡和128㎡的套三和套四，都是2梯4户，共计368套精装房源，预计价格为22000-25000元/㎡，将于近期取证。
户型公摊为19%-20%，绿化率30%，容积率4.51，交房时间预计为2021年。
从项目修建情况看，目前已修好约14层楼，两栋楼之间的楼间距不大，约14米；云门地块距离二环高架约有450米的距离，相对安静，不会受噪音影响。
另外，项目存在容积率过高的问题，后期售楼部的开放式小公园会变成住宅的一部分，售楼部也会变成商业体，项目整体容积率会达到4.5。
在建项目
并且此次推出的云门地块，一侧紧挨几栋民房，会遮挡部分低楼层光照和视野，暂时并无搬迁计划，属于不确定因素。
■ 户型分析
113㎡的三室两厅两卫
128㎡的四室两厅两卫
两个户型的空间布局大同小异，均为竖厅设计，整体布局都做到了动静分区和干湿分离。
入户有玄关，双阳台，景观阳台约有6㎡，开间均达到7米，卧室为落地窗设计，卧室面积大小符合市场主流改善户型的尺度。
不足的是，厨房的面积较小，套三厨房面积为5.4㎡，套四厨房面积为6㎡，略显小气。
户型虽坐北朝南，但考虑到楼间距较近且有民房遮挡，低层房源在采光方面可能会受到影响。
此外，由于公摊原因，套三实得面积为102㎡，套四实得面积为120㎡。
■ 装修情况
目前仅有128㎡户型有样板间，“云门”地块的精装交付标准已经公示↓
装修标准
入户有玄关柜，蒙娜丽莎的墙砖地砖，石材加不锈钢的电视背景墙，科勒和摩恩的卫浴五金，并确定有新风系统、中央空调、地暖三件套，除了卫生间和厨房未设置地暖，其他空间均有，装修情况属于改善房标配。
入户玄关
客厅
卧室
厨房
卫生间
1、人北中央商务区的规划落地虽然进程相对较慢，目前周边城市界面依然亟待更新，但“城市更新”是近两年中心城区的主题，对于城北区域发展有着关键的意义，城北焕发新颜还是十分值得期待。
2、保利时代位于主城区1.5环，毗邻府河，占地379亩，三环内几乎很难再遇类似量级的项目，并且这不仅仅是个单纯的住宅项目，更像是城市更新的一个样本，将大型商业体、TOD建设、学区、医疗配套都规划到项目中，把居住、出行、商务办公、教育等功能性需求都囊括在这个复合型社区中，一定程度上也在助力人北中央商务区的规划发展。
3、此次推售的云门地块户型偏刚改和品改，除了容积率问题，大盘的产品价值还是很能打的，总价在240-320万，最低首付约75万，对于有改善需求的城北土著和期望入住中心城区的人群，保利时代是个值得关注的项目。