左手攀成钢右手万象城 成华上架24亩“钻石”地块
在成都，聊到东二环，很少有人提及万年场。
这个存在于建设路和攀成钢夹缝中的板块，正在用特立独行的方式回归成都楼市舞台中央。
相比于临近的建设路和攀成钢，万年场属于“小火慢炖”。
2005年，华润21.4亿摘得420厂地块，万年场板块迎来真正意义上的启动期，彼时，攀成钢还没有宏伟的规划，建设路还只是一条路。
2012年，万年场板块第一个高光时刻正式到来。全国第四座万象城开门迎客，成都首个退台式购物中心成为年轻人打卡圣地。那一年，韩国乐天刚刚落子攀成钢，建设路正在为打造“第二条春熙路”使劲。
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2019年，万年场板块进入集中爆发期。从万人摇号华润悦玺到万象城二期购物中心封顶，再到区域首宗万元地亮相，实力再也不允许万年场低调了。
地块指标
宗地位置:成华区双桂路27号附2号
面积：24.2163亩
用地性质：住宅兼容商业服务业设施用地
计算容积率：不大于32288平方米（其中可兼容的商业建筑面积比例不小于计入容积率建筑面积的30%且不大于40%）
建筑密度: 不大于25%
建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高度746米
起始楼面价：12600元/㎡
拍卖时间：12月31日
拍卖方式：设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例
指标方面，地块出让规模不大，仅24亩，最大可建面积约3.2万方，12600元/㎡起拍属目前区域最高价格。场地形状不算规整，内部地势平坦，后期总平规划布局略考手艺，2.0的容积率，未来可规划建筑形态多样，从小高层到高层均可进行搭配组合。宗地商业兼容比例至少为30%，折算计容商业面积达9686.4㎡，相比之下，商业体量占比较大，对地块未来物业规划要求较高。
按照出让要求，该宗地块将按照“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”的方式进行拍卖。此外，竞得人须根据规划，在地块内临规划道路配建建筑面积不小于1200的社区养老服务设施1处、建筑面积不小于2500的社区卫生服务中心1处。这将在一定程度上推高拿地成本。
左靠攀成钢 右临万象城
地理位置优渥 板块配套成熟
此次压轴登场的成华区双桂路27号附2号地块，位于二环路外侧，东至双成五路，南至双桂路，西侧为华润熙云府，北侧为嘉业幼儿园、凯东农贸市场。
宗地示意图
目前，宗地已实施打围，地块内无拆除的建筑物、电线电杆，有杂树杂草、土方建渣，宗地周边规划道路均已形成。
地块实景图
交通方面，地块一公里范围内分布有二环路、五桂桥路、双庆路等城市主干道，其中紧邻地块南侧的蜀都大道，贯穿成都东西走向，是成都“东进”的咽喉要道，未来项目昭示界面将会非常优质。不过，南侧高架会对项目低层物业有一定的视线遮挡和噪音污染。
此外，地块与已开通的地铁4号线万年场站直线距离小于300米，而在建中的地铁8号线也将从地块南侧穿过。“上天入地”的立体交通体系，自然也给地块的价值加分不少。
地块南侧高架
地块周边交通配套
教育方面，地块周边集结有嘉业蒙特梭利幼儿园、金苹果博文幼儿园、成都石室小学、双庆小学、双庆中学等教育配套，就教育资源而言，地块优势并不明显。
地块周边配套学校
地块周边配套学校
地块周边配套学校
商业方面，700米开外的华润万象城覆盖了整个城东的商业需求，旁边攀成钢还有超过200万方的商业配套正在来的路上，可以说，整个区域最不差的就是商业。
聚焦到地块，宗地周边主要以底商为主，北侧凯东农贸市场可以为周边住户提供充足的生活物资。在满足高端配套，兼容生活基本需求的区域商业业态分布格局面前，如何打造地块9600余方的商业部分，或将成为该宗地块产品业态规划的一大关键。
万象城实景图
地块北侧凯东农贸市场
景观资源方面，地块周边分布有塔子山公园、双桂公园、沙河等城市绿地及水系资源，其中地块与占地26.8万㎡的塔子山公园直线距离400余米，而几步之遥便是双桂公园，可以极大满足城市人对于自然资源的最大化占有。
双桂公园实景图
塔子山公园实景图
沙河实景图
总体上看，这是一宗优势与缺憾旗鼓相当的主城熟地。一方面，地块区位稀缺，周边居住氛围浓厚，区域辨识度高，市场潜力极为可观。另一方面，宗地自身商业占比较大、配建较多、临高架等Bug都会对地块产生一定影响。
区域产品层次分明
中产城东购买力强大
新房市场，地块两公里范围内在售、待售住宅项目较多。12月3日领证预售的伊泰天骄，精装均价为22000-36000元/㎡，面积区间为260-760㎡。11月13日取证的新希望D10精装均价为27000-40000元/㎡。此外，包括华润二十四城九期、德商迎晖天玺、成发紫悦府、御龙山二期等多个项目在后期均有房源推出，入市产品从高端到刚需层次分明。
华润二十四城实景图
二手房市场，目前与地块紧邻的华润二十城五期二手房价格约为23000元/㎡，一公里开外的华侨城御龙山一期二手房价格为24000元/㎡，而地块一街之隔的中粮鸿云、中洲中央城邦二手房价格均达到了30000元/㎡。可以说，蜀都大道就像一道槛，拉开了攀成钢和万年场的价格梯度。
地块周边二手房行情
从区域土地市场的过往表现来看，作为主城开发较早区域，万年场板块的土地供应节奏向来缓慢。板块内最近一次住宅用地出让发生于2012年5月，当时自然人以楼面价5200元/平拍得多宝寺路14号地块，溢价达57%，此后，整个万年场片区再无推地动作。
万年场板块成交地块一览
沿蜀都大道周边成交土地来看，德商迎晖天玺楼面价为10250元/㎡、人居东客站地块楼面价为12000元/㎡、卓越水碾河地块楼面价为13500元/㎡，地块两公里范围内成交土地呈现开发规模小、楼面价高的特征。
地块周边两公里范围内成交地块一览
实际上，无论是华润悦玺还是伊泰天骄，它们最新推向市场的房源总价均超过了400万/套，前者中签率为11.9%，后者也达到了51.4%，中产城东强大购买力在这两个项目上体现的淋漓尽致，All in的数据背后是城东新贵对于高品质居住的强烈诉求。
坐拥三大城市商圈
万年场城市活力焕然一新
商业是构建现代文明的要素，商圈是推动城市变迁的力量。
成华区双桂路地块坐拥建设路、万年场、攀成钢三大城市级商圈，位于万年场商圈核心腹地内，与被誉为“第二条春熙路”的建设路商圈直线距离3公里左右，跟号称“百亿”商圈的攀成钢相距不到1公里，整个城东的商业繁华全部汇聚于此。
东二环串联起的三大城市商圈
言及万年场商圈，必定绕不开万象城。
作为继深圳、杭州、沈阳之后的全国第四座万象城，成都万象城选址万年场板块，于2012年5月正式开业，这座集大型超市、品牌旗舰店、电影院、真冰场、餐饮于一体的城市综合体项目，经过7年历练已成为成都标杆，在市场上有着良好的口碑和大批忠实消费群体。
华润万象城实景图
据成都零售商协会统计，2018年万象城的销售业绩为25.9亿，排名仅次于IFS和太古里，由此足以见得万象城对城市新贵的吸附力和城东强大的购买力。
图据成都零售商协会
战斗力甚是强悍的华润万象城，为万年场带来的除了地标建筑，更多的是消费习惯、生活方式与主流价值的嬗变，对即将出让的双桂路地块而言，万象城的人气就是开发商拿地举牌的勇气。