外金沙137亩宅地抛“王炸”2019土拍封神之战一触即发
距2020年，还剩几天时间，一切有关2019成都楼市的故事，都即将划上句号。
向来喜欢年终“巨献”的成都土地市场，自然不会放过今年最后一次压轴演出的机会。
12月31日上午，成都市公共资源交易中心将迎来年度“土拍盛典”，包括万年场、武侯新城、外金沙在内的三大成都楼市热门板块集中上新，好嗨哟，有木有！
实际上，每年成都土地市场的“压轴节目”都是猛料十足，一个比一个油爆。
2018年的最后一拍，龙湖25.1亿抢下龙泉两宗涉宅地块。
2017年的收官战，绿城13.4亿勇夺金沙65亩地块。
2016年的最后一战，中铁建53.2亿连斩华府三宗土地。
……
2013年的最后一天，绿地29.9亿染指南二环120亩地块。
不过，今年的压轴表演，相比于往年要来的更汹涌一点。
主城区、西三环、外金沙
40亿起拍
堪称“王炸”
撩人的百仁137亩地块还未开拍就已称王，超40亿的起始总价刷新了2006年以来成都最高土地起拍总价记录。
假设地块最终以底价成交，40.3亿的价格除了毫无悬念的成为2019年度最高总价地块，也将挤进成都历史成交土地总价排行前十名单。
当然，这宗顶着王冠亮相的137亩地块，要想底价成交，可能性较小。
地块指标
宗地位置:青羊区苏坡街道百仁社区3、4组，龙嘴社区6组
面积：137.3956亩
用地性质：二类住宅用地
计算容积率：不大于362852.397平方米，其中：地块A（净用地面积83502.51平方米）：不大于350710.542平方米；地块B（净用地面积6462.45平方米）和地块C（净用地面积1632.12平方米）合计不大于12141.855平方米。
建筑高度：建筑物（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程599米，其中地块A内建筑高度不大于65米。
起始楼面价：11100元/㎡
拍卖时间：12月31日
拍卖方式：设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例
指标方面，宗地出让面积137.4亩，属于主城区鲜有的百亩纯住宅地块，内部地势平坦，场地呈手枪型，且东侧临加油站，未来排布有一定难度。3.96的综合容积率在外金沙板块明显较高，外加65米航空限高，地块后期大概率会采用高低配整体拔高的市场打法，与三环内侧的绿城凤起朝鸣亦或是金沙城类似。
单就11100元/㎡的起拍楼面价来说，价格并不算高，但超过40亿的起拍总价则让大多数开发商吃不消。最大36.3万方的可建面积，足以保障拿地房企未来两年可持续性的向市场输出产品。
按照出让要求，该幅地块将采取“设置最高限价+竞配建并无偿移交租赁住房面积比例”方式进行拍卖。跟之前内外金沙土地出让夹杂各种配建及无偿移交等要求相比，此次入市的百仁137亩地块，除了需要修建一个不小于80平的公厕、800平社区用房外，无其他额外要求，在一定程度上可以保证未来项目拥有更纯粹的居住品质。
小全全觉得，对实力雄厚的品牌房企来说，土储百仁137亩地块绝对算得上不错选择。
01
学区阵容强大 地铁是硬伤
土拍封神之战 就差这块地
本次推出的青羊区苏坡街道百仁社区3、4组，龙嘴社区6组地块，位于外金沙板块，东至三环路、南至百瑞一路、西至蜀西南一路、北至规划路，整个137亩地块由A、B、C三大块组成，其中A地块计容面积约35.1万方，B、C两宗地块计容面积合计约1.2万方。
宗地示意图
目前地块已部分打围，宗地内无拆除的建筑物、电线电杆，有杂树杂草、土方建渣，周边规划道路部分形成，地块北侧、西侧规划道路由青羊区政府负责建成。
地块实景图
地块实景图
交通方面，由三环路、IT大道、日月大道等交通主干道构成的区域交通路网，基本上可以满足周边居民出行需求。遗憾的是，外金沙核心区域内并未有地铁站点布局，成为整个板块最大硬伤，与出让地块距离最近的地铁2号线羊犀立交站，直线距离也在1公里外。
地块周边交通配套
教育资源方面，地块100米范围内的三宗教育用地目前已修建完成，涵盖幼儿园、小学、中学三大学龄阶段。作为五城区教育输出大户，青羊区目前已确定将在此开设成都实验小学（尚雅校区），暂未挂牌的幼儿园和中学，据路边社消息说极有可能是成都市第六幼儿园及泡桐树中学（百仁校区），资格“学校就在楼下，让教育近且优”。
地块周边已建成的中学，目前暂未挂牌
地块周边已建成的小学，已确定为成都实验小学（尚雅校区）
地块周边已建成的幼儿园，目前暂未挂牌
此外，地块两公里范围内还分布有机关五幼、机关六幼、金沙小学（清波校区）、树德实验中学（清波校区）、成都花园国际小学（清波校区）等硬核教育资源。
商业方面，宗地周边主要以金沙城住宅底商为主，仅够覆盖日常基本消费需求，目前区域尚未有大型商业配套入驻，金沙城自持的商业综合体还需时日等待。地块三公里范围内，集结有西单商场、龙湖西宸天街等城市综合体，在一定程度上可以缓解外金沙商业不足的尴尬。
医疗方面，成都第一骨科医院、安琪儿妇产医院等分布在宗地四周不远，可为区域提供基本医疗保障。
地块周边配套医疗设施
景观方面，地块东侧的熊猫绿道，为区域级环状“城市公园”绿道，南面600米开外是占地40余亩的苏坡公园，绿化覆盖面积超过90%，而紧邻一旁的便是传说中的百仁公园。
苏坡公园实景图
熊猫绿道实景图
总体上看，西三环、外金沙、学区地，三大标签足以说明苏坡街道百仁社区3、4组地块在区位上的领先地位，厚重的历史底蕴、成熟的居住氛围，舒适的自然环境，优质的教育资源，任何一个支撑点都可以转换成开发商未来的产品卖点。不过，超40亿的总价对绝大多数开发商而言，是一道难以逾越的门槛，地块非常考验开发商的资金实力和操盘能力。
02
土地供应“捉襟见肘”
城西改善需求亟待释放
无论是外金沙还是内金沙，这里的土地向来都是市场上的“抢手货”。从太行瑞宏12000元/㎡领头抢地到金雁18512元/㎡强势上位，内外金沙隔个几年就要怒刷一次存在感。
就整个区域而言，外金沙板块最近一次土地成交发生在本月初，成都市兴城建置业有限责任公司以楼面价11900元/㎡竞得青羊区苏坡街办清波村三组35亩地块，而目前外金沙土地天花板仍为3年前太行瑞宏创下的12000元/㎡。
小全全觉得，此次出让的百仁137亩地块极有可能冲击外金沙最高成交楼面价。
金沙板块土地出让一览
新房市场，“捉襟见肘”的土地供应，使得外金沙板块内可售项目“青黄不接”。目前，区域内能形成有效供给的楼盘仅太行瑞宏金沙城一个，该项目于11月14日领证预售，精装洋房均价为25000-33000元/㎡，156套房源共引来545人参与报名，中签率低至28.6%，总价400万起的房子开盘就遭秒完，“需求端”前所未有的旺盛，展示出西门强大的购买力和强烈的换房需求。
已交付使用的金沙城锦西观棠
二手房市场，金沙城西锦观堂二手房均价约25000元/㎡，华润金悦湾二手房均价约30000元/㎡，蓝光雍景园二手房均价约24000元/㎡，保利金香槟二手房均价约21000元/㎡，海亮樾金沙二手房均价约20000元/㎡，区域二手房整体价格基本上超过了18000元/㎡。
地块周边二手房市场行情
实际上，在外金沙板块低价盘全面出清之后，整个市场价格体系有望得到重塑。一二手房“剪刀差”逐渐消失，外金沙良性购买逻辑正在引导市场回归正轨。