多地硬核政策提振土地市场 房企投资策略要变？

疫情之下，冰封多时的土地市场正在逐渐“解冻”。

2月11日，北京土地市场开售3宗不限价地块，12家开发商抢地，最后收金80.05亿元。同日，上海挂出徐汇滨江综合体地块，起拍总价超过310亿元。

一方面，一线城市土地市场发出积极“解冻”信号。另一方面，部分地方政府也在为提振土地市场开出“良方”。

2月11日，杭州市规划和自然资源局发布《关于做好疫情防控保障服务企业稳定发展的通知》，涵盖调整土地出让时间、缓缴土地出让金、顺延开竣工时间等多个开发商关心的问题。

2月12日，西安自然资源和规划局发布《西安市政府关于有效应对疫情促进经济平稳发展若干措施》的通知，内容包括分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、实施预办理不动产登记制度等十项措施。

此后，无锡、上海等多地分别出台相应政策措施，助力开发企业纾困减负。

实际上，对于疫情阴霾下的土地市场，部分开发商的拿地策略正在发生着悄无声息的变化。

至于哪些变化，或许我们能从中指院最新的关于“疫情下房企投资策略”的主题论坛中找到部分答案。

1

哪些城市值得投资？

重点关注一二线潜力城市

在严峻的市场环境下，房企在布局过程中，做好城市选择至关重要。

根据中指院500地产经理人调研报告显示，疫情对企业投资拿地的区域布局产生了一定影响，1/3企业表示将下调疫情严重区拿地比重。

来源中国指数研究院

中指院土地云事业部研究总监蒋云峰认为，疫情之下，短期销售回落，二季度有望稳起，预计政策稳中优化，因城施策更趋灵活。在疫情影响和政府提振政策对冲下，开发商可重点关注一线及二线有潜力的城市，三四线择地和择机进入。

1.重点关注资源汇聚能力强的城市；

2.产业发展能力强的城市潜力也比较大；

3.高铁、城铁发达的城市；

4.长三角、粤港澳城市群仍是选择投资城市的重点范围。

2

房企积极应对

把握危机中的投资机会

疫情对开发商的预期影响是潜移默化的，尤其是土地市场。

来自中指院的研究报告显示，45%的经理人认为全年拿地规模较去年下降，31%认为与去年基本持平，另有21%认为会超过去年。

来源中国指数研究院

来源中国指数研究院

与此同时，房企全年投资拿地节奏和拿地信心均受到了负面冲击，在35%的地产经理人看来，“疫情期放慢拿地、疫情后加速拿地”。

来源中国指数研究院

佳兆业集团控股有限公司首席战略官、集团控股战略研究院院长刘策表示，疫情对房地产全年影响有限，呈现短期受压，全年向好的态势。

1.一二季度交界以及三四季度交界会是一个投资高峰期，全年会出现两个高峰；

2.开发商会改变经营指标；

3.投资布局依旧是一二线城市及长三角、大湾区以及疫情过后局部销售反弹较快的区域；

4.上半年收并购会占主流，下半年招拍挂会更火。

当代置业投资发展中心总经理于大燕指出，开发商应积极应对市场变化，早谋划、多渠道、抓紧市场机遇，把握危机中的土地投资机会。

中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜建议开发商错峰拿地，上半年是拿地的好时机，一二线城市均有好的拿地机会。

3

控制负债率

关注养老类产品

目前，中国经济处于新旧动能转换调整期，叠加此次疫情带来的销售回款骤减，开发商资金压力将会进一步加剧。

中指院的数据显示，2020年房企债券（包括海外债）偿还总规模为7493.9亿元，2021年偿还规模将超万亿至10496.2亿元（公司债规模达4438.8亿元，海外债规模达3174.3亿元），2022年行业偿还规模开始回落，但仍高达7350亿。

来源中国指数研究院

万向信托机构金融执行总裁高小羊预计，2020年千亿房企的数量可能会减少，一二线等核心城市房价处于调控限价环境，降价余地小，“以价换量”或将是2020年中小城市的主旋律。

同时，他还指出，流动性将进一步向TOP30、国资背景房企及地方龙头房企倾斜，销售规模100-800亿区间强调高周转且负债率高的百强房企将面临比较大的流动性风险。

高小羊站在信托的角度给出了几点建议：

1.土地储备可能需要往二三线等核心城市聚集（人口和资金净流入城市）；

2.控制好拿地节奏和负债率，活下去；

3.寻找地产细分领域的蓝海机遇，养老类产品值得关注研究。